7 điều sau đây rất quan trọng cho người mua nhà và đầu tư bất động sản để tránh những rắc rối pháp lý về sau.
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản được các cơ quan có thẩm quyền cấp. Giấy phép này chứng nhận cho việc chủ đầu tư dự án có quyền được kinh doanh và đầu tư bất động sản hay không. Một chủ thể thông thường khi sở hữu đất mà không có giấy phép kinh doanh thì sẽ không có quyền thương mại mở bán công khai.
Một chủ đầu tư uy tín đầu tiên phải là chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản. Những lưu ý đến khách hàng khi xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:
Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản để xác định giấy phép kinh doanh có phù hợp hoặc đủ pháp lý đối với việc kinh doanh bất động sản hay không.
Những hệ lụy khi một chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh bất động sản:
Sổ đỏ là tên gọi nôm na của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Sổ đỏ như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ đỏ tổng tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng. Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ sổ đỏ tổng. Từ sổ sổ đỏ tổng mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ đỏ tổng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.
Giá trị pháp lý của sổ sổ đỏ tổng :
Một dự án chưa có sổ đỏ tổng :
Ngoài ra trước khi một quỹ đất dự án có sổ đỏ tổng sẽ được nhà nước ra quyết định giao đất. Quyết định giao đất cũng có giá trị pháp lý rất lớn và là cơ sở để cấp sổ đỏ tổng Quyết định giao đất là một quyết định của cơ quan có thẩm quyền giao đất cho một chủ thể nào đó. Sổ đỏ tổng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Khách hàng nên tỉnh táo lựa chọn những dự án đã có sổ đỏ tổng để mua.
Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện cho thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Quy hoạch 1/500 sẽ được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.
Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 :
Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 :
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện sau đây:
Văn bản nghiệm thu phần móng thực chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Theo luật đã ban hành thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu sẽ chứng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất nghiêm túc và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán khi có văn bản nghiệm thu phần móng có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.
Một số loại hợp đồng mà khách hàng không nên ký bởi khả năng sẽ rủi ro cao như:
Điểm chung của 2 loại hợp đồng trên là việc chưa có văn bản nghiệm thu phần móng và chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm để triển khai dự án. Để tránh được các rủi ro khách hàng nên lựa chọn các dự án có văn bản nghiệm thu móng hoặc giấy phép bán của Sở Xây dựng.
Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho người mua thay cho chủ đầu tư. Một dự án có bảo lãnh ngân hàng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua bất động sản. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tới 65 – 70% giá trị bất động sản.
Một dự án không có giấy tờ bảo lãnh ngân hàng :
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Ở đây là Sở Xây dựng. Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ giấy tờ của chủ đầu tư. Nếu hồ sơ giấy tờ đủ điều kiện thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư (Giấy phép bán).
]]>Lợi dụng sự nhập nhằng của câu chữ để cài cắm những “cái bẫy” tinh vi trong hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà đất là chiêu thức thường gặp của những chủ đầu tư chụp giật. Không nhận diện được những cái bẫy này thì “bút sa, gà chết”, người mua sẽ là bên chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.
Ví dụ trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội quy định như sau: “Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”
Thoạt nhìn, điều khoản này không có vấn đề gì và nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.
Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn “quý”, nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.
Ví dụ tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP.HCM có quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.” Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản : “Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền“.
Kết hợp hai điều khoản trên sẽ xuất hiện một “lỗ hỏng” rất bất lợi cho khách mua nhà. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,…) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!
Ví dụ một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau : “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này“. (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).
Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định!
Ví dụ ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định: “Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa.”
Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng.
Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư“.
Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải “xin phép” chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.
Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.” (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).
Khi so sánh giữa hai khoản tiền phạt, ta có thể thấy rõ chủ đầu tư là bên được lợi nhiều hơn so với khách mua. Nếu chủ đầu tư bàn giao trễ thì chỉ phải trả tiền lãi theo lãi suất gửi ngân hàng (thường dao động từ 5 – 7%/năm). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm!
Ví dụ trong một hợp đồng mua bán căn hộ tại Hà Nội, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”.
Rất có thể, nếu bất cẩn ký vào một hợp đồng như vậy thì số tiền thực tế khách mua phải trả sẽ cao hơn nhiều, vì giá ban đầu chỉ là “tạm tính”. Nếu bên bán buộc khách mua phải chuyển thêm một số tiền gia tăng thì khách mua cũng phải đành chuyển thêm để không bị mất luôn số tiền đã chuyển từ trước.
]]>