Giao dịch FOMO và Giao dịch có kỷ luật: CHU KỲ (biểu đồ). Quá trình thực hiện giao dịch có thể rất khác nhau tùy thuộc vào tình huống trong tay và các yếu tố thúc đẩy quyết định của nhà giao dịch. (Ví dụ trên biểu đồ) Đây là hành trình của một nhà giao dịch FOMO và một nhà giao dịch có kỷ luật – như bạn sẽ thấy, có một số khác biệt cơ bản có thể dẫn đến các kết quả rất khác nhau.

DAILYFX ANALYSTS CHIA SẺ KINH NGHIỆM FOMO CỦA HỌ

Các nhà giao dịch ở mọi cấp độ kinh nghiệm đã bị FOMO, bao gồm cả DailyFX analysts:

“Giao dịch theo chiến lược của bạn, không phải theo cảm xúc của bạn” – Peter Hanks, Junior Analyst

“Lập chiến lược. thực thi. Hãy bám sát kế hoạch và đừng tham lam. Tất cả các thương nhân đều kiếm tiền; còn các con heo bị giết thịt ”- Christopher Vecchio, Chiến lược gia cấp cao

“Các quyết định giao dịch không phải là nhị phân, long vs. short. Đôi khi không làm gì là giao dịch tốt nhất mà bạn có thể thực hiện ”- IIya Spivak, Nhà chiến lược tiền tệ cao cấp

“Nếu bạn không đối phó và kiềm chế FOMO trong giao dịch – nó sẽ đối phó với bạn” – James Stanley, Nhà chiến lược kỹ thuật

Nếu bạn không có kế hoạch giao dịch, chiến lược giao dịch, lợi thế giao dịch trong giao dịch Forex – bạn đang để giao dịch một cách ngẫu nhiên, thay vì kiểm soát các khả năng xảy ra của mình và coi giao dịch Forex như một công việc kinh doanh. Đây không phải là một cuộc đua nước rút mà là cuộc đua marathon. Kết quả giao dịch ngoại hối là tùy thuộc vào bạn.

Chung cư ngày càng trở nên quan trọng với đời sống của người dân, hàng năm mỗi thành phố như Hanoi, TPHCM mở bán hàng chục nghìn căn hộ. Người dân ngày càng thấy các ưu điểm của cuộc sống tại chung cư so với nhà phố, khu compound: vị trí thuận tiện, chi phí thấp hơn, an ninh đảm bảo, tiện ích đầy đủ. Người mua nhà chung cư, dẫu để ở hay để đầu tư, đều quan tâm tới việc chung cư tăng giảm giá ra sao. Hiểu biết các chu kỳ tăng/giảm giá của chung cư sẽ giúp bạn lập kế hoạch, đầu tư ra vào đúng lúc, có hiệu quả hơn.

1. Giai đoạn mở bán căn hộ

Khi mở bán đợt đầu tiên, do dự án mới người dân vẫn còn nghi ngại, cộng với đôi khi pháp lý chưa minh bạch, nên chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút người mua như : chiết khấu, giảm giá mua đợt đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, voucher xe ô tô, miễn phí quản lý 3 năm, bốc thăm lấy thưởng… Khi dự án đã nhiều người biết tới, việc xây dựng các tòa nhà đã dần dần hiện ra, nhiều người quan tâm dự án hơn, đương nhiên chủ đầu tư sẽ giảm bớt các ưu đãi.

Nhưng để mua hàng từ đợt đầu cũng không hề đơn giản, phải đặt cọc thiện chí từ trước mà mới có giá rumor, khi khớp căn mới biết giá chính thức, giống như thời phong kiến đi lấy vợ mà mới nghe tả là cô ý xinh lắm, tới lễ cưới mở tấm khăn che ra mới biết vợ mình có thực sự đẹp hay không…

Nhiều dự án đặt cọc thiện chí rất lâu, thậm chí cả năm (điển hình Rainbow GrandPark) mà tới khi mở bán cũng chưa chắc đã lấy được căn. Chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking set giá, do vậy nhiều khi đặt cọc cả năm rồi mà khi khớp lệnh giá cao bất ngờ (cô dâu không xinh như mình nghĩ), đành ngậm ngùi ôm tiền cọc về.

Trong những năm qua tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư mua ngay khi dự án mở bán từ đầu đã có lời tốt, thậm chí sang tên ngay tại lúc mở bán cũng có thể kiếm được vài trăm triệu.

Một số sales cũng khuyên khách hàng, nên mua ngay khi mở bán, kiểu gì cũng có lãi, tạo nên hiệu ứng FOMO (Fear of missing out), khách hàng vào lễ mở bán quyết định rất nhanh, bất kể giá bán ra sao. Thực tế không phải dự án nào cũng sinh lời, ví dụ One Verandah hiện đang phải cắt lỗ tới 500tr/căn, The Marq cũng vậy, gần đây thấy một số căn tại Masteri Center Point cũng rao bán cắt lỗ.

Mở bán giai đoạn đầu tiên thường các căn không đẹp, vị trí xa trung tâm của khu, view xấu, do vậy nếu để ở nên cân nhắc, bạn có thể phải đánh đổi giá thấp với những căn nhà bạn không ưng ý.

2. Giai đoạn mở bán các phân khu tiếp theo của dự án

Các dự án lớn có nhiều tòa khác nhau (Palm, Feliz En Vista, Empire…) hoặc nhiều phân khu khác nhau (Grand Park, Ocean Park, Aqua…), giá mở bán các phân khu sau đại đa số giá cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu bởi 2 lý do sau :

• Lý do khách quan: Các phân khu sau vị trí thường đẹp hơn, hoàn thiện tốt hơn, mặt bằng giá xung quanh cũng đã nâng lên so với giai đoạn đầu, các thủ tục pháp lý rõ ràng hơn, hạ tầng cũng rõ ràng hơn…
• Lý do chủ quan: bất kể ra sao, chủ dự án thường set giá giai đoạn sau cao hơn, để tạo ra cảm giác là giá của dự án đang tăng. Với những nhà đầu tư, giá cao hay thấp là khái niệm tương đối, giá tăng mới là quan trọng. Thực tế nếu giá cao mà vẫn có thể tăng, nhà đầu tư vẫn tiếp tục chốt đơn. Hơn nữa, giá tiếp tục tăng cao là một cấu thành của FOMO, càng thúc đẩy người mua. Một nguyên lý căn bản của thị trường, khi giá tăng mọi người tranh nhau mua, khi hạ giá nhà đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi giá sẽ đi xuống hơn nữa.

Do giá của giai đoạn sau cao hơn, một số nhà đầu tư giai đoạn đầu đã có thể chốt lãi. Lý do, view có thể xấu hơn chút, hoàn thiện có thể kém hơn một chút, nhưng cùng một dự án, mua giai đoạn đầu giá vẫn rẻ hơn nhiều mà vẫn được hưởng các tiện ích của dự án.

Thực tế Masteri Center Point/Origami giá bán cao hơn khá nhiều so với Rainbow, các tòa sau của Palm, Feliz en Vista, Empire giá cũng cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao căn hộ

Theo cách nghĩ thông thường khi nhà xây lên, mọi tiện ích bắt đầu hiện hình đẹp đẽ, mọi người sẽ nghĩ giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Thực ra giai đoạn bàn giao giá nhà thường giảm xuống, do áp lực nộp tiền lần cuối.

• Với các chủ đầu tư trong nước, lần nộp tiền cuối cùng thường chiếm 30% giá trị hợp đồng.
• Với các chủ đầu tư nước ngoài, do pháp luật qui định, lần nộp cuối thường chiếm 50% giá trị hợp đồng, cá biệt có những dự án lên tới 70% (One Verandah).

Có khá nhiều người mua chung cư để đầu tư tới giai đoạn cuối thường không chuẩn bị đủ tài chính và sẽ cố gắng ra hàng trước khi bàn giao nhà, gây ra áp lực nguồn cung khá lớn làm giảm giá. Người tiêu dùng, nhà đầu tư có tài chính, quan sát kỹ giai đoạn này có thể tìm được những căn giá rẻ bất ngờ, thậm chí 100-200tr so với giá thị trường.

One Verandah là ví dụ điển hình của áp lực bàn giao. Dự án set giá khá cao từ đầu, 70-80tr/m2, cao hơn 30-40% so với những dự án khác trong khu vực, nhưng lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ 25% cho tới khi nhận nhà. Nhiều người nghĩ rằng giá đó là giá của tương lai, chỉ bỏ ra một số tiền nhỏ mua để lướt sóng, khi dự án bàn giao sẽ có lời lớn. Thực tế giá tương lai đó có lẽ set cho 2025 chứ không phải 2020, một phần nữa do tác động của Covid, nên rất nhiều nhà đầu tư bán lỗ trong lúc nhận nhà.

4. Năm đầu tiên sau khi nhận nhà

Những người sống sót sau giai đoạn nhận nhà thường nhận trái ngọt trong năm đầu tiên, giá nhà tăng lên do:

• Áp lực ra hàng không còn nữa, không có áp lực về nguồn cung;
• Nhà mới, tiện ích đầy đủ, đẹp đẽ, các shophouse dần dần hoạt động;
• Cư dân dần dần chuyển về, các review tốt đẹp của dự án, nhu cầu ở thực tăng lên;

Central Park lúc bàn giao giá cũng giảm khá nhiều, thậm chí một số căn phải cắt lỗ, tuy nhiên trong năm đầu tiên giá tăng lên tới 20%. Palm, Feliz En Vista, Estella Height giá cũng tăng tốt sau khi bàn giao.

5. Những năm sau của dự án

Thông thường những năm đầu giá sẽ tăng nhẹ do cư dân tiếp tục về ở đông hơn, tiện ích, shophouse hoàn thiện hơn. Các yếu tố đột biến có thể làm tăng giá các căn hộ đã bàn giao:

• Hạ tầng giao thông phát triển, mở đường tới dự án (Palm Height, Jamila được hưởng lợi do đường song hành);
• Có trung tâm thương mại, tòa nhà landmark lớn mở bên cạnh. Các tòa Landmark của Central Park giá tăng khá nhiều khi Landmark 81 khai trương;
• Dự án khác mở bán ngay cạnh đó với giá cao hơn nhiều. Giá Golden River Bason tăng tốt khi Centennial mở bán.

Còn lại, các tòa chung cư đã bàn giao một thời gian, nếu không có các yếu tố đặc biệt như trên, thường không có sự đột biến về giá. Giá có thể tăng nhẹ, hoặc giảm nhẹ, tùy từng dự án, vị trí, thời điểm.

Nắm rõ quy luật thay biến đổi về giá của chung cư quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư mà cả với những người mua nhà để ở. Đôi khi bạn không phải vội vàng, đợi thời cơ khi bàn giao nhà, có thể mua được căn nhà để ở với giá hợp lý bất ngờ.

Ghi chú: bài viết trên áp dụng chính xác hơn với thị trường TP HCM. Tại Hà Nội đại đa số các chung cư giá đi ngang hoặc giảm.