Thị trường tài chính và đồng bảng Anh phản ứng mạnh sau khi chính phủ của Thủ tướng Liz Truss thông báo cắt giảm chi tiêu và thuế mới.

Chính phủ Anh đã đưa ra một kế hoạch cắt giảm thuế được coi là táo bạo nhất ở Anh kể từ năm 1972, cùng với một kế hoạch vay nợ quy mô lớn. Theo đó, các thị trường tài chính ngay lập tức phản ứng mạnh và đồng bảng Anh cũng xuống thấp kỷ lục.

Các biện pháp mới được đưa ra nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, mức ngân sách công bố ngày 23/9 làm dấy lên lo ngại kế hoạch của tân Thủ tướng Liz Truss có thể khiến lạm phát thêm căng thẳng, ảnh hưởng đến khả năng tài chính của chính phủ các nước và thậm chí tạo ra diễn biến tiêu cực cho đồng bảng Anh, gây áp lực lên Ngân hàng Trung ương.

Tại sao đồng bảng Anh giảm giá?

Kế hoạch cắt giảm thuế không nằm trong dự báo của các nhà kinh tế. Theo đó, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cao nhất và các loại thuế khác sẽ giảm. Bà Truss cho rằng những thay đổi này sẽ thúc đẩy nền kinh tế, ngăn chặn suy thoái và đưa nước Anh thoát khỏi một thập kỷ trì trệ.

Kế hoạch được Bộ trưởng Tài chính Anh Kwasi Kwarteng công bố bao gồm khoản chi 200 tỷ bảng Anh (250 tỷ USD) ban đầu của chính phủ để cắt giảm thuế và hỗ trợ chi phí khí đốt và điện cho các hộ gia đình và doanh nghiệp. trong sáu tháng, bắt đầu từ tháng Mười. Ngay lập tức, đồng bảng Anh giảm hơn 3%, xuống mức thấp nhất kể từ năm 1985. Hai ngày sau, ông nhận xét rằng chính phủ “vẫn còn rất nhiều kế hoạch phải làm”. Bảng Anh so với đô la Mỹ giảm thêm gần 5% xuống mức thấp nhất mọi thời đại là 1,0350 đô la, sau đó phục hồi lên 1,07 đô la.

Bối cảnh nền kinh tế Vương quốc Anh

Thị trường lo ngại rằng việc chính phủ chi tiêu mạnh tay cho kế hoạch kích thích tài khóa sẽ gây thêm áp lực về giá, do Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) đang cố gắng kiềm chế lạm phát. Lạm phát ở Anh ở mức 9,9% trong tháng 8, gần gấp 5 lần mục tiêu của ngân hàng trung ương và gần như là mức cao nhất trong 40 năm.

Các nhà đầu tư cũng lo ngại rằng khoản ngân sách mà chính phủ dự kiến ​​chi ra sẽ đẩy tình trạng nợ nần của đất nước vào tình trạng không bền vững. Các điều kiện tài chính của Vương quốc Anh vốn đã căng thẳng sau khi chi tiêu khẩn cấp để đối phó với đại dịch, kèm theo giá năng lượng tăng vọt và chi phí liên quan đến cuộc bỏ phiếu Brexit.

Trong khi đó, sản lượng kinh tế của Anh đang ở mức thấp nhất trong nhiều năm so với các nước khác ở châu Âu.

Mục tiêu của chính phủ Vương quốc Anh là gì?

Mục đích của việc cắt giảm thuế là tạo ra một nền kinh tế năng động hơn, từ đó tăng nguồn thu thuế và tiếp tục kiểm soát hoạt động nợ.

Các kế hoạch của chính phủ do Đảng Bảo thủ lãnh đạo đã nhận được nhiều sự so sánh với kế hoạch chi tiêu tương tự năm 1972 của cựu Bộ trưởng Tài chính Anthony Barber, dẫn đến một vòng xoáy “tiền lương và lạm phát” xảy ra.

Hai năm sau, Công đảng lên nắm quyền, ông Edward Heath trở thành Bộ trưởng Tài chính mới và Anh phải nhờ đến sự hỗ trợ của IMF vào năm 1976.

Triển vọng nền kinh tế Vương quốc Anh

Một cường quốc xuất khẩu như Nhật Bản có thể vượt qua đồng tiền giảm giá nhờ thặng dư tài khoản vãng lai lớn. Vương quốc Anh là một trong những quốc gia có thâm hụt tài khoản vãng lai lớn nhất thế giới, đồng thời thâm hụt ngân sách cũng rất lớn. Điều này đặt Vương quốc Anh vào vị trí tương tự như một số thị trường mới nổi.

Đầu tư vào bất động sản trong nước và các loại tài sản khác có khả năng giúp đồng bảng Anh tăng giá trong những năm bình thường. Nhưng khi tốc độ tăng trưởng chậm lại và nền kinh tế ngày càng trở nên bất ổn, nhiều nhà đầu tư không muốn đầu tư vào thị trường này.

Các nhà lập pháp từ đảng của bà Truss cho biết BOE có thể cần phải vào cuộc với một đợt tăng lãi suất khẩn cấp để giảm bớt căng thẳng thị trường.

Tại sao chuyển động của bảng Anh lại quan trọng như vậy?

Đảng Bảo thủ của bà Truss sẽ có cuộc tổng tuyển cử gần nhất vào năm 2025. Điều đó giúp bà có hơn hai năm để thuyết phục cử tri rằng các chính sách của bà sẽ hiệu quả và cuộc khủng hoảng chi phí sinh hoạt ở đất nước của bà. Bạn sẽ giảm mức độ căng thẳng.

Mặc dù bà vẫn giành được đa số phiếu trong Hạ viện, đảng của bà đã dẫn trước Lao động trong các cuộc thăm dò dư luận. Trong khi đó, đồng bảng Anh giảm sẽ gây thêm áp lực lên chính phủ. Dựa trên những diễn biến trên thị trường quyền chọn vào cuối tháng 9, đồng bảng Anh có thể sẽ giao dịch với đồng đô la vào cuối năm 2022.

Chung cư ngày càng trở nên quan trọng với đời sống của người dân, hàng năm mỗi thành phố như Hanoi, TPHCM mở bán hàng chục nghìn căn hộ. Người dân ngày càng thấy các ưu điểm của cuộc sống tại chung cư so với nhà phố, khu compound: vị trí thuận tiện, chi phí thấp hơn, an ninh đảm bảo, tiện ích đầy đủ. Người mua nhà chung cư, dẫu để ở hay để đầu tư, đều quan tâm tới việc chung cư tăng giảm giá ra sao. Hiểu biết các chu kỳ tăng/giảm giá của chung cư sẽ giúp bạn lập kế hoạch, đầu tư ra vào đúng lúc, có hiệu quả hơn.

1. Giai đoạn mở bán căn hộ

Khi mở bán đợt đầu tiên, do dự án mới người dân vẫn còn nghi ngại, cộng với đôi khi pháp lý chưa minh bạch, nên chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút người mua như : chiết khấu, giảm giá mua đợt đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, voucher xe ô tô, miễn phí quản lý 3 năm, bốc thăm lấy thưởng… Khi dự án đã nhiều người biết tới, việc xây dựng các tòa nhà đã dần dần hiện ra, nhiều người quan tâm dự án hơn, đương nhiên chủ đầu tư sẽ giảm bớt các ưu đãi.

Nhưng để mua hàng từ đợt đầu cũng không hề đơn giản, phải đặt cọc thiện chí từ trước mà mới có giá rumor, khi khớp căn mới biết giá chính thức, giống như thời phong kiến đi lấy vợ mà mới nghe tả là cô ý xinh lắm, tới lễ cưới mở tấm khăn che ra mới biết vợ mình có thực sự đẹp hay không…

Nhiều dự án đặt cọc thiện chí rất lâu, thậm chí cả năm (điển hình Rainbow GrandPark) mà tới khi mở bán cũng chưa chắc đã lấy được căn. Chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking set giá, do vậy nhiều khi đặt cọc cả năm rồi mà khi khớp lệnh giá cao bất ngờ (cô dâu không xinh như mình nghĩ), đành ngậm ngùi ôm tiền cọc về.

Trong những năm qua tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư mua ngay khi dự án mở bán từ đầu đã có lời tốt, thậm chí sang tên ngay tại lúc mở bán cũng có thể kiếm được vài trăm triệu.

Một số sales cũng khuyên khách hàng, nên mua ngay khi mở bán, kiểu gì cũng có lãi, tạo nên hiệu ứng FOMO (Fear of missing out), khách hàng vào lễ mở bán quyết định rất nhanh, bất kể giá bán ra sao. Thực tế không phải dự án nào cũng sinh lời, ví dụ One Verandah hiện đang phải cắt lỗ tới 500tr/căn, The Marq cũng vậy, gần đây thấy một số căn tại Masteri Center Point cũng rao bán cắt lỗ.

Mở bán giai đoạn đầu tiên thường các căn không đẹp, vị trí xa trung tâm của khu, view xấu, do vậy nếu để ở nên cân nhắc, bạn có thể phải đánh đổi giá thấp với những căn nhà bạn không ưng ý.

2. Giai đoạn mở bán các phân khu tiếp theo của dự án

Các dự án lớn có nhiều tòa khác nhau (Palm, Feliz En Vista, Empire…) hoặc nhiều phân khu khác nhau (Grand Park, Ocean Park, Aqua…), giá mở bán các phân khu sau đại đa số giá cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu bởi 2 lý do sau :

• Lý do khách quan: Các phân khu sau vị trí thường đẹp hơn, hoàn thiện tốt hơn, mặt bằng giá xung quanh cũng đã nâng lên so với giai đoạn đầu, các thủ tục pháp lý rõ ràng hơn, hạ tầng cũng rõ ràng hơn…
• Lý do chủ quan: bất kể ra sao, chủ dự án thường set giá giai đoạn sau cao hơn, để tạo ra cảm giác là giá của dự án đang tăng. Với những nhà đầu tư, giá cao hay thấp là khái niệm tương đối, giá tăng mới là quan trọng. Thực tế nếu giá cao mà vẫn có thể tăng, nhà đầu tư vẫn tiếp tục chốt đơn. Hơn nữa, giá tiếp tục tăng cao là một cấu thành của FOMO, càng thúc đẩy người mua. Một nguyên lý căn bản của thị trường, khi giá tăng mọi người tranh nhau mua, khi hạ giá nhà đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi giá sẽ đi xuống hơn nữa.

Do giá của giai đoạn sau cao hơn, một số nhà đầu tư giai đoạn đầu đã có thể chốt lãi. Lý do, view có thể xấu hơn chút, hoàn thiện có thể kém hơn một chút, nhưng cùng một dự án, mua giai đoạn đầu giá vẫn rẻ hơn nhiều mà vẫn được hưởng các tiện ích của dự án.

Thực tế Masteri Center Point/Origami giá bán cao hơn khá nhiều so với Rainbow, các tòa sau của Palm, Feliz en Vista, Empire giá cũng cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao căn hộ

Theo cách nghĩ thông thường khi nhà xây lên, mọi tiện ích bắt đầu hiện hình đẹp đẽ, mọi người sẽ nghĩ giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Thực ra giai đoạn bàn giao giá nhà thường giảm xuống, do áp lực nộp tiền lần cuối.

• Với các chủ đầu tư trong nước, lần nộp tiền cuối cùng thường chiếm 30% giá trị hợp đồng.
• Với các chủ đầu tư nước ngoài, do pháp luật qui định, lần nộp cuối thường chiếm 50% giá trị hợp đồng, cá biệt có những dự án lên tới 70% (One Verandah).

Có khá nhiều người mua chung cư để đầu tư tới giai đoạn cuối thường không chuẩn bị đủ tài chính và sẽ cố gắng ra hàng trước khi bàn giao nhà, gây ra áp lực nguồn cung khá lớn làm giảm giá. Người tiêu dùng, nhà đầu tư có tài chính, quan sát kỹ giai đoạn này có thể tìm được những căn giá rẻ bất ngờ, thậm chí 100-200tr so với giá thị trường.

One Verandah là ví dụ điển hình của áp lực bàn giao. Dự án set giá khá cao từ đầu, 70-80tr/m2, cao hơn 30-40% so với những dự án khác trong khu vực, nhưng lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ 25% cho tới khi nhận nhà. Nhiều người nghĩ rằng giá đó là giá của tương lai, chỉ bỏ ra một số tiền nhỏ mua để lướt sóng, khi dự án bàn giao sẽ có lời lớn. Thực tế giá tương lai đó có lẽ set cho 2025 chứ không phải 2020, một phần nữa do tác động của Covid, nên rất nhiều nhà đầu tư bán lỗ trong lúc nhận nhà.

4. Năm đầu tiên sau khi nhận nhà

Những người sống sót sau giai đoạn nhận nhà thường nhận trái ngọt trong năm đầu tiên, giá nhà tăng lên do:

• Áp lực ra hàng không còn nữa, không có áp lực về nguồn cung;
• Nhà mới, tiện ích đầy đủ, đẹp đẽ, các shophouse dần dần hoạt động;
• Cư dân dần dần chuyển về, các review tốt đẹp của dự án, nhu cầu ở thực tăng lên;

Central Park lúc bàn giao giá cũng giảm khá nhiều, thậm chí một số căn phải cắt lỗ, tuy nhiên trong năm đầu tiên giá tăng lên tới 20%. Palm, Feliz En Vista, Estella Height giá cũng tăng tốt sau khi bàn giao.

5. Những năm sau của dự án

Thông thường những năm đầu giá sẽ tăng nhẹ do cư dân tiếp tục về ở đông hơn, tiện ích, shophouse hoàn thiện hơn. Các yếu tố đột biến có thể làm tăng giá các căn hộ đã bàn giao:

• Hạ tầng giao thông phát triển, mở đường tới dự án (Palm Height, Jamila được hưởng lợi do đường song hành);
• Có trung tâm thương mại, tòa nhà landmark lớn mở bên cạnh. Các tòa Landmark của Central Park giá tăng khá nhiều khi Landmark 81 khai trương;
• Dự án khác mở bán ngay cạnh đó với giá cao hơn nhiều. Giá Golden River Bason tăng tốt khi Centennial mở bán.

Còn lại, các tòa chung cư đã bàn giao một thời gian, nếu không có các yếu tố đặc biệt như trên, thường không có sự đột biến về giá. Giá có thể tăng nhẹ, hoặc giảm nhẹ, tùy từng dự án, vị trí, thời điểm.

Nắm rõ quy luật thay biến đổi về giá của chung cư quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư mà cả với những người mua nhà để ở. Đôi khi bạn không phải vội vàng, đợi thời cơ khi bàn giao nhà, có thể mua được căn nhà để ở với giá hợp lý bất ngờ.

Ghi chú: bài viết trên áp dụng chính xác hơn với thị trường TP HCM. Tại Hà Nội đại đa số các chung cư giá đi ngang hoặc giảm.