Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mong muốn Chính phủ Việt Nam đảm bảo môi trường kinh doanh nhất quán và đưa ra các chính sách minh bạch về năng lượng và thuế để đảm bảo đầu tư lâu dài.

Trong cuộc gặp với Thủ tướng Phạm Minh Chính hôm thứ Bảy, đại diện của công ty kỹ thuật và điện tử Bosch tại Việt Nam đã chỉ ra những bất nhất trong các quy định pháp luật khiến họ khó đầu tư vào nước này.

“Những thay đổi nhanh chóng về chính sách có thể gây khó khăn cho cả doanh nghiệp và cơ quan thuế trong việc thực thi và tuân thủ”, ông nhận xét.

Người đại diện cho biết sau đợt kiểm tra năm 2019, các ưu đãi thuế mà Bosch nhận được đã bị bãi bỏ một phần theo quy định được đưa ra sau khi thực hiện các bước đầu tư đầu tiên.

Ông nói, những thay đổi như vậy đã đi ngược lại các điều khoản bảo hộ đầu tư được quy định trong Luật Đầu tư.

Đề cập đến chính sách thuế, một đại diện của Eurocham cũng cho biết ưu tiên hàng đầu của các nhà đầu tư châu Âu là tính minh bạch trong xây dựng luật thuế.

Trong nhiều năm, Việt Nam đã sử dụng ưu tiên thuế thu nhập doanh nghiệp như một ưu tiên hàng đầu để thu hút đầu tư. Với việc Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế sẽ thực hiện quy tắc thuế tối thiểu toàn cầu trong thời gian tới, đại diện Eurocham đề nghị Việt Nam có thể áp dụng các chính sách của Châu Âu và các nước khác để hỗ trợ trực tiếp cho các nhà đầu tư.

Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phúc cho biết Việt Nam đã có nhiều cải cách về thuế. Ví dụ, thuế suất thông thường đã được hạ từ 5% xuống 20%.

Ở một số lĩnh vực ưu đãi đầu tư, thuế suất này hiện là 10%. Tùy theo đối tượng, thuế suất ưu đãi có thể là 9% trong vòng 30 năm. Một số doanh nghiệp có thể được miễn thuế trong sáu năm và được giảm 50% số thuế phải nộp trong 13 năm tiếp theo.

Ông nói: “Đây là một cơ chế rất thuận lợi”.

Thủ tục hành chính cũng là vấn đề được các đại diện doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam quan tâm. Họ phàn nàn rằng thủ tục kéo dài đang gây ra nhiều rắc rối và lãng phí thời gian.

Tim Evans, Giám đốc điều hành của HSBC tại Việt Nam, cho biết trung bình một nhà đầu tư cần từ sáu đến chín tháng để thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam, trong khi họ kỳ vọng thời gian cấp phép sẽ rút ngắn xuống còn ba tháng.

Evans đề xuất các cơ quan quản lý nhà nước cần có các cuộc trao đổi thường xuyên với các doanh nghiệp FDI để làm rõ các quy định liên quan đến dòng vốn, tài trợ, thành lập doanh nghiệp và các ưu đãi.

Đại diện Eurocham cũng đề nghị Chính phủ sớm phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển điện VIII để tạo tiền đề cho việc chuyển đổi sang các dự án năng lượng xanh và sạch tại Việt Nam.

“Chúng tôi không muốn tạo gánh nặng cho nền kinh tế Việt Nam cũng như tăng giá điện. Chúng tôi chỉ muốn có một lộ trình cụ thể cho việc chuyển đổi năng lượng”, đại diện Eurocham nói.

Trong buổi làm việc, Thủ tướng Chính phủ cũng cam kết tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch và kêu gọi các doanh nghiệp nước ngoài giữ chữ tín khi kinh doanh tại Việt Nam.

Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản (BĐS) cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động sản.

1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1. Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí của Bất động sản

Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

• Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

Kích thước, diện tích mảnh đất

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Địa hình của BĐS

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

Thị trường kinh tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
• Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

• Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao sẽ dẫn đến giá trị BĐS tăng nhanh.
• Các chính sách tác động trực tiếp :
  • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.
• Hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
• Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.