bất động sản – BlogKinhDoanh.net

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản tỉnh lẻ mang lại hiệu quả

2023-02-01T14:50:20Z

Hiện nay, xu hướng đầu tư bất động sản dần chuyển sang các tỉnh lẻ, nhờ quỹ đất rộng và tiềm năng mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư không ngại khó khăn đến đây để săn đất. Bên cạnh khả năng mở ra cơ hội mới thì quỹ đất nơi đây cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro thất bại. Vì thế, trong bài viết hôm nay, chúng tôi sẽ bật mí với các bạn một số kinh nghiệm đầu tư bất động sản tỉnh lẻ hiệu quả, hạn chế tình trạng mất cả chì lẫn chài.

Tìm hiểu rõ khu vực đầu tư

Nhu cầu của người dân ở tỉnh lẽ hoàn toàn khác so với các thành phố lớn, vì thế mà việc đầu tư bất động sản cũng được phát triển theo hướng riêng, tùy thuộc vào từng tỉnh khác nhau. Cụ thể, tại Hà Nội hay TPHCM, chung cư là kênh đầu tư tiềm năng, tuy nhiên ở các tỉnh lẻ, người dân lại ưa chuộng đất thổ cư, xây nhà riêng. Bên cạnh đó, khách hàng ở tỉnh lẻ cũng không có nhiều, nếu muốn bán nhanh để thu hồi vốn cũng trở nên khó khăn hơn.

Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ càng những thông tin về quỹ đất ở nơi mình muốn đầu tư là vô cùng quan trọng, đặc biệt là thị trường bất động sản đầy biến động. Hãy nắm rõ những thông tin liên quan đến quy hoạch, cơ sở hạ tầng, nhu cầu dân cư,…Đây chính là kim chỉ nam giúp bạn dự đoán chính xác những đợt sốt hay tăng giá bất động sản bất ngờ.

Tìm hiểu rõ khu vực đầu tư. Nguồn: Internet

Không chạy theo hiệu ứng đám đông

Hiệu ứng đám đông là vấn đề thường xuyên xảy ra trong lĩnh vực bất động sản. Khi thấy quỹ đất đang tiềm năng, các nhà đầu tư không ngần ngại mà rót vốn vào. Tuy nhiên, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro như mua phải quỹ đất đang quy hoạch, dự án ma hoặc đang tranh chấp. Một khi bạn đã dính vào những rủi ro này thì khả năng rút lại vốn là rất khó, một là bạn phải mất thời gian và tiền bạc để đi kiện, hai là chịu mất trắng làm lại từ đầu.

Vì thế, hãy là nhà đầu tư thông minh, tìm hiểu kỹ thị trường tỉnh lẻ, không nên ồ ạt mua theo tâm lý đám đông. Một khi nhu cầu người dân không còn nữa thì cũng là lúc bạn bị chôn vốn và phải đợi một thời gian dài.

Phối hợp với môi giới địa phương

Môi giới địa phương là những người có nhiều hiểu biết về nơi họ sinh sống tốt hơn bạn, đồng thời họ cũng có nhiều mối quan hệ và khách hàng tiềm năng. Từ những nhà môi giới này, bạn sẽ biết được tính pháp lý của bất động sản, khu nào đang quy hoạch, nhu cầu người dân ra sao để đưa ra quyết định hợp lý. Vì thế, hãy khéo léo kết hợp với họ để đem về lợi ích cho mình, cả 2 cùng được lợi thì sẽ dễ làm việc hơn.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn người môi giới có kinh nghiệm cũng vô cùng quan trọng. Nên tránh xa những người chộp giật, không đáng tin cậy,…bởi nó sẽ khiến con đường đầu tư của bạn trở nên khó khăn hơn.

Phối hợp với môi giới. Nguồn: Internet

Kiểm soát tốt nguồn vốn

Kiểm soát tốt nguồn vốn cũng là một cách giúp các nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi mua bất động sản tỉnh lẻ. Với những dự án lớn cần thời gian dài, hãy đảm bảo nguồn vốn mạnh và không bị áp lực về tài chính. Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn có thể bắt đầu từ những dự án vừa và nhỏ để kiểm soát được dòng tiền. Ngoài ra, nếu muốn đầu tư bằng cách đi vay, bạn cũng nên xem xét lãi suất và thời gian thanh toán, đừng để bản thân rơi vào vòng xoáy của việc kiếm tiền, trả nợ, nó sẽ khiến bạn không thoát ra được.

Kiểm soát tốt nguồn vốn. Nguồn: Internet

Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư bất động sản tỉnh lẻ hiệu quả, hạn chế tình trạng chôn vốn mà chúng tôi muốn chia sẻ đến các bạn. Hãy là nhà đầu tư thông minh để đem về cho bản thân nhiều món hời khổng lồ nhé.

3 cách để xây dựng sự giàu có bền vững trong Metaverse

2023-02-01T19:59:14Z

Không có lý do gì bạn không thể kết hợp một số nguyên tắc đầu tư cổ điển với những đổi mới tiên tiến trong Metaverse và kiếm tiền từ việc đó. Bài viết dưới đây sẽ chỉ ra 3 cách để xây dựng sự giàu có bền vững trong Metaverse.

Chúng ta hiện đang bước vào kỷ nguyên của Web 3.0: một thế giới được xây dựng trên sổ cái phân tán, thực tế ảo, metaverses, tiền điện tử, mã thông báo không thể thay thế, trí tuệ nhân tạo và internet vạn vật. Dưới đây là những cách để bạn định vị bản thân để tạo ra sự giàu có bền vững trong metaverse mới đầy dũng cảm này.

1. Bất động sản ảo

Đầu tư bất động sản ảo trong Metaverse. Ảnh: Internet

Bất động sản luôn là dấu ấn của sự giàu có lâu dài đối với giới thượng lưu. Lý do là rõ ràng: Bạn có thể kiếm được nhiều tiền thông qua NFT và tiền điện tử vào một ngày nào đó, và mất mọi thứ vào ngày tiếp theo. Nhưng với bất động sản, xu hướng là luôn có lãi hàng năm. Dấu hiệu nổi bật của nó là sự ổn định: Ngay cả khi nó có một vài năm tồi tệ, xu hướng là cân bằng trong dài hạn. Bất động sản ảo không đề cập đến việc thiết lập các ấn phẩm và trang web trực tuyến (một số nhà tiếp thị kỹ thuật số gọi đây là bất động sản trực tuyến, một khái niệm hợp lệ nhưng hoàn toàn khác). Những gì đang được đề cập ở đây là bất động sản trong một mô hình đảo ngược. Khu vực này thường sẽ được gọi là “không gian”, trái ngược với “thuộc tính”. Điều đáng ngạc nhiên là bạn thực sự có thể lấy một số khái niệm truyền thống và đưa chúng vào metaverse, như quảng cáo, giá thuê, phòng chờ, cửa hàng bán lẻ, bảo tàng và hơn thế nữa. Các không gian cụ thể sẽ được điều chỉnh cụ thể để có trải nghiệm VR nhất định, nhưng không có điện, chi phí xây dựng hoặc bảo trì. Tất cả điều này nghe có vẻ khá viễn vông, nhưng nó đã và đang xảy ra.

Metamall: cung cấp sòng bạc, phòng chờ, mái vòm, trung tâm mua sắm và khá nhiều thứ khác mà bạn mong đợi ở một trung tâm mua sắm. Có khoảng 6.000 chỗ trống có sẵn được chia thành Hình khối, Nhà gỗ, Câu lạc bộ, Nhà gỗ và Chateaus. Bạn có thể mua một Khối lập phương (ở dạng NFT), đại diện cho một cửa hàng thời trang hoặc cửa hàng bán lẻ tiêu chuẩn. Sau đó, có tùy chọn của một Lâu đài, có thể được ví như một khu phức hợp văn phòng nhiều tầng hoặc một tòa nhà chính phủ lớn. Mặc dù một vài năm nữa chúng ta mới có thể sử dụng tai nghe VR có sẵn trên thị trường và một metaverse hoạt động, nhưng vấn đề là các công ty và kiến trúc đang ở đây ngay bây giờ và các doanh nhân tận dụng các xu hướng trước khi chúng trở thành xu hướng chính thống (thường là trong khi họ đang bị chế giễu bởi đám đông) là những người tạo ra lợi nhuận khổng lồ.

2. Kinh doanh dịch vụ

Nhiều doanh nghiệp truyền thống đang tìm cách gia nhập Metaverse. Ảnh: Internet

Hầu hết mọi người đều đã nghe nói về blockchain, tiền điện tử và NFT, nhưng không biết những thuật ngữ này thực sự có ý nghĩa gì. Điều này mang lại cơ hội lớn cho các doanh nghiệp tư vấn và PR cho phép các mô hình kinh doanh kế thừa thâm nhập vào metaverse. Điều này có thể thông qua các dịch vụ lưu ký tiền điện tử, quản lý nội dung hoặc thậm chí tạo mã thông báo / sách trắng. An ninh mạng là một lĩnh vực khổng lồ khác sẽ còn lớn hơn nữa, với các lỗ hổng hợp đồng thông minh. Bạn có thể tạo ra các doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ này và định vị bản thân như một nhà lãnh đạo tư tưởng hoặc một chuyên gia tên miền trong một thị trường ngách nhất định.

Sinh viên mới tốt nghiệp và những người khác mới bước vào lĩnh vực kinh doanh cũng có thể khiến bản thân trở nên hữu ích theo nhiều cách. Có nhiều câu chuyện của những người trẻ tuổi kiếm được hàng trăm nghìn đô la từ việc bán NFT và các nền tảng như H3RO3S thậm chí còn cung cấp cho sinh viên khả năng kiếm được tới 1.500 đô la một tháng bằng cách thực hiện cả nhiệm vụ cục bộ và từ xa với hình đại diện được cá nhân hóa. Nó cũng cung cấp một phương tiện để sinh viên tương tác và kiếm thu nhập, ngay cả trong thời đại có nhiều giới hạn về địa lý. Nền tảng phi tập trung này có tiềm năng sánh ngang với UpWork và TopTal, mặc dù trước đó còn một chặng đường dài.

3. Đầu tư thẳng

Hệ sinh thái Polygon giúp Metaverse phát triển. Ảnh: Internet

Tùy thuộc vào tình hình tài chính của bạn, bạn có thể chỉ cần đợi thị trường giảm và đầu tư vào một số lượng lớn các loại tiền điện tử có tiềm năng trung và dài hạn. Vâng, bạn sẽ bỏ lỡ sự tăng trưởng bùng nổ ban đầu (mã thông báo Polygon ($ MATIC) đã tăng hơn 4.000% vào đầu năm 2021), nhưng các dự án như Polygon, Solana, Ethereum và Ankr là những dự án lớn với sự hậu thuẫn vững chắc. Chúng có khả năng tương tác, đa chuỗi và bất khả tri trong ngành. Nói cách khác, chúng có khả năng tồn tại lâu dài tốt và có thể là một lực mua chắc chắn trong kho vũ khí của nhà đầu tư, ngay cả khi bước nhảy ban đầu bị bỏ lỡ. Họ cũng có các mối quan hệ đối tác trong ngành lý tưởng để định vị bản thân một cách thông minh cho kỷ nguyên metaverse đang phát triển. Bạn có thể tìm thấy những dự án này với giá khoảng 33% so với mức giá (ATH) cao nhất mọi thời đại của chúng. Sol đã giao dịch ở mức thấp nhất là 80 đô la vào tháng 2 năm 2022 từ mức ATH trước đó là 260 đô la.

Đây cũng là các hệ sinh thái bằng chứng cổ phần, có xu hướng tăng cường sự tham gia của mạng lưới thông qua các phần thưởng hợp lý. Các nhà đầu tư dài hạn quan tâm đến lãi suất kép: động cơ thực sự của sự giàu có. Ngoài ra còn có các dự án Web3 cung cấp 1.000% tỷ lệ phần trăm hàng năm, nhưng đây không phải là sự giàu có lâu dài và việc thoát ra của bạn cần phải đúng lúc để tiếp tục với thu nhập. Của cải đạt được nhanh chóng thường bị mất đi nhanh chóng. Xu hướng chung này được gợi ý trong sách của nhiều doanh nhân hàng đầu thế giới và liên quan đến tâm lý cơ bản của con người.

Không thiếu các lựa chọn đầu tư trong metaverse

Tất nhiên, có nhiều cách để đầu tư vào metaverse. Bạn có thể làm như vậy trong các kiến trúc được đề cập ở trên (các blockchains mà từ đó metaverse sẽ được xây dựng). Bạn có thể đầu tư vào NFT thông qua nhiều nền tảng khác nhau. Bạn có thể tham gia sớm cho nhiều dự án bằng cách thực hiện quy trình lập danh sách trắng và hy vọng các mã thông báo của dự án tăng đáng kể.

Cách áp dụng phương pháp đầu tư của Warren Buffett vào bất động sản

2023-02-01T22:41:52Z

Tận dụng chiến lược phương pháp đầu tư của Warren Buffett, được sử dụng bởi một trong những nhà đầu tư thành công nhất thế giới, có thể giúp bạn thu được lợi nhuận lớn trong một lĩnh vực mà bạn có thể bỏ qua.

Khi mới 11 tuổi, Warren Buffett đã học được một trong những bài học đầu tiên về đầu tư. Anh ta đã mua ba cổ phiếu cổ phiếu với giá 38 đô la, nhanh chóng giảm xuống còn 27 đô la trước khi từ từ tăng trở lại lên 40 đô la. Buffett trẻ đã bán cổ phiếu với một khoản lãi nhỏ. Sau đó, cổ phiếu đó đã tăng lên 200 đô la một cổ phiếu. Cảm thấy hối tiếc vì đã bán quá nhanh, anh nhận ra tầm quan trọng của sự kiên nhẫn trong đầu tư dài hạn.

Warren Buffett đã học cách chơi trò chơi lâu dài và cách tiếp cận đầu tư của ông có thể được áp dụng trong các lĩnh vực khác mà một số người không cân nhắc – như bất động sản. Mua bất động sản là khoản đầu tư quan trọng nhất mà hầu hết mọi người sẽ thực hiện. Có thể khó tưởng tượng rằng việc trả một mức giá đắt như vậy và duy trì các khoản thanh toán hàng tháng sẽ là xứng đáng, nhưng với sự kiên nhẫn, nó sẽ thành công khi thực hiện cam kết lâu dài đó. Học hỏi từ một trong những nhà đầu tư thành công nhất trên thế giới và chuyển đổi quan điểm của bạn về cách mua bất động sản (cả về mặt cá nhân và thương mại) có thể tác động đến cuộc sống và công việc kinh doanh của bạn như thế nào.

Đây là cách thực hiện.

1. Đầu tư dài hạn

“Không ai mua một trang trại dựa trên việc liệu họ có nghĩ rằng trời sẽ mưa vào năm tới hay không… họ mua nó vì họ nghĩ rằng đó là một khoản đầu tư tốt trong vòng 10 hoặc 20 năm ”.

Những người trẻ mới chỉ có vài năm kinh doanh có thể thấy ít đáng sợ hoặc khó hiểu khi tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn, nhưng đầu tư dài hạn mới thực sự mang lại lợi nhuận. Warren Buffett không quan tâm đến việc tham gia vào tầng trệt hay chờ đợi thời điểm hoàn hảo – ông ấy tìm kiếm những khoản đầu tư lâu dài và chắc chắn như khi bạn mua bất động sản. Quan sát cha mình, học hỏi từ những sai lầm của ông ấy và xây dựng dựa trên những kinh nghiệm đó đã dạy Buffett những lợi ích của phương pháp tiếp cận dài hạn từ rất sớm.

Liên quan: Muốn trở thành triệu phú? Tuân theo 4 quy tắc của Warren Buffett

Khi bạn tập trung vào ngắn hạn, thật khó để không phải đổ mồ hôi trước những thất bại nhỏ, vì vậy thay vì nhảy theo mốt nhất thời, hãy đầu tư với một tầm nhìn rộng lớn. Tôi đã theo dõi kinh doanh và bất động sản trong hơn 45 năm, chứng kiến các xu hướng xuất hiện, trở nên nóng bỏng, nguội lạnh và bị lãng quên hoàn toàn, tất cả trước khi quay trở lại như một thương hiệu mới. Với một hệ quy chiếu mở rộng hơn, bạn có thể dễ dàng thấy bất động sản mang lại hiệu quả cao hơn bất kỳ lời hứa nào để làm giàu nhanh chóng.

2. Trường hợp xấu nhất, hãy giữ an toàn

“Chỉ mua một cái gì đó rằng bạn hoàn toàn vui lòng nắm giữ nếu thị trường đóng cửa trong 10 năm. ”

Với tầm nhìn dài hạn, Warren Buffett biết lên kế hoạch cho những tình huống xấu nhất. Bao gồm các nhu cầu cơ bản của bạn phải luôn là một phần của kế hoạch đó. Một cuộc khủng hoảng kinh tế có thể khiến bạn không còn gì, nhưng hãy đầu tư vào bất động sản, và bạn luôn có một nơi để sống hoặc làm việc. Thuê một tòa nhà với giá 10.000 đô la một tháng và khi bạn rời đi hai năm sau đó, bạn sẽ mất một phần tư triệu đô la mà không có gì để hiển thị cho nó. Mua và bán chính tòa nhà đó sau hai năm và ngay cả khi bạn chỉ hòa vốn, bạn sẽ nhận lại được khoản thanh toán hai năm đó. Chưa kể các khoản khấu trừ thuế thu nhập giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la.

Trường hợp xấu nhất có thể xảy ra ngay cả trong thời điểm tốt nhất, nhưng việc đầu tư vào bất động sản sẽ giúp bạn sa ngã. Năm 2001, tôi sống ở California. Công ty của tôi trị giá 100 triệu đô la và tôi đang bay cao. Sau đó, ngày 11 tháng 9 xảy ra, và tất cả biến mất chỉ sau một đêm. Sau 10 năm nỗ lực hết mình để xây dựng doanh nghiệp của mình, cuối cùng tôi chẳng có gì để thể hiện. Nhưng tôi vẫn còn ngôi nhà của mình, và điều đó đã cứu tôi. Khi tôi bán nó một năm sau đó và chuyển đến Florida, số tiền tôi kiếm được từ việc bán nó là tất cả những gì tôi có để đứng tên. Mặc dù không dành thời gian cho ngôi nhà của mình, tôi đã kiếm được hơn 100.000 đô la chỉ bằng cách để thị trường chảy – số tiền mà tôi đã sử dụng để khởi động công việc kinh doanh hàng triệu đô la tiếp theo của mình.

3. Sự kiên nhẫn mang lại phần thưởng lớn

“Ai đó đang ngồi trong bóng râm hôm nay vì có người trồng cây từ lâu lắm rồi ”.

Cốt lõi trong chiến lược đầu tư của Warren Buffett là sự kiên nhẫn, một kỹ năng đòi hỏi ít nỗ lực nhưng sẽ đi được một chặng đường dài. Không phải ai cũng nhận ra mình có thể kiếm được bao nhiêu tiền chỉ bằng cách dành nhiều năm sống trong ngôi nhà của mình và trả tiền thế chấp. Một khoản tiền hưu trí của tầng lớp lao động có thể là khoảng 100.000 đô la, nhưng hãy mua một ngôi nhà với giá 100.000 đô la và trả dần trong 20 năm, và giá trị tài sản ròng của bạn sẽ tăng vọt vì căn nhà 100.000 đô la đó hiện có giá trị hơn 400.000 đô la, tất cả đều từ đầu tư thụ động vào bất động sản – nhà của bạn .

Không nhà đầu tư nào có thể kiếm được 120% cứ sau hai năm, nhưng hãy đầu tư vào một ngôi nhà, và bạn còn có thể làm tốt hơn nữa: 150.000 đô la kiếm được trên thị trường chứng khoán trong hai năm vẫn phải trả 25% thuế lợi tức vốn, nhưng chỉ cần sống trong ngôi nhà của bạn với giá như vậy thời gian và chính phủ cho phép bạn bán nó miễn thuế, lợi nhuận lên đến 500.000 đô la cho mỗi cặp vợ chồng. Giá bất động sản có nhiều khả năng tăng hơn bất kỳ loại cổ phiếu nào khác, và năm ngoái ở Florida, chúng đã tăng 20%. Tôi đã mua tòa nhà mà tôi đang ở cách đây hơn một năm rưỡi với giá khoảng 2,2 triệu đô la, chi khoảng 400.000 đô la để sửa chữa nó và tôi đã kiếm được gần một triệu đô la từ vốn chủ sở hữu tăng thêm.

Bạn không cần phải là Warren Buffett hay có tầm trung của ông ấy để nổi trội trong lĩnh vực bất động sản, nhưng bạn nên áp dụng hai quy tắc: Thứ nhất, trong lĩnh vực bất động sản, nếu nghe có vẻ quá tốt là đúng thì … hãy mua nó! Bỏ qua hàng triệu “điều gì xảy ra nếu” ngăn bạn thực hiện hành động. Thứ hai, bất kể bạn mắc phải sai lầm lớn như thế nào trong lĩnh vực bất động sản, 20 năm nữa, bạn trông giống như một thiên tài. Cho dù bạn đang tìm kiếm một nơi ở mới cho gia đình hay doanh nghiệp của mình, hãy thực hiện cam kết, ngừng suy đoán thứ hai, tìm ra khoản thanh toán trước và đầu tư vào bất động sản. Nhiều năm sau, bạn sẽ cảm ơn chính mình.

Đầu tư là gì? Nên bắt đầu đầu tư như thế nào?

2023-02-01T23:20:40Z

Đầu tư là quá trình mua tài sản tăng giá trị theo thời gian và mang lại lợi nhuận dưới hình thức thanh toán thu nhập hoặc lãi về vốn. Theo một nghĩa lớn hơn, đầu tư cũng có thể là dành thời gian hoặc tiền bạc để cải thiện cuộc sống của chính bạn hoặc cuộc sống của người khác. Nhưng trong thế giới tài chính, đầu tư là việc mua chứng khoán, bất động sản và các mặt hàng có giá trị khác nhằm kiếm lợi nhuận hoặc lãi về vốn.

Đầu tư hoạt động như thế nào?

Cách đầu tư hoạt động (Nguồn: Internet)

Nói một cách dễ hiểu nhất, việc đầu tư bắt đầu hoạt động khi bạn mua một tài sản với giá thấp và bán nó với giá cao hơn. Lợi nhuận từ đầu tư này được gọi là lãi về vốn. Bán tài sản để kiếm lợi nhuận là một cách để kiếm tiền từ đầu tư.

Khi một khoản đầu tư tăng giá trị giữa thời điểm bạn mua và bán, nó được gọi là sự đánh giá cao.

Cổ phiếu có thể được đánh giá cao khi một công ty tạo ra một sản phẩm mới hấp dẫn để thúc đẩy doanh số bán hàng, tăng doanh thu của công ty và nâng cao giá trị của cổ phiếu trên thị trường.
Trái phiếu công ty có thể được đánh giá cao khi nó trả lãi suất hàng năm 5% trong khi công ty cùng ngành chỉ trả có 4%.
Một loại hàng hóa như vàng có thể được đánh giá cao vì đô la Mỹ mất giá, làm tăng nhu cầu đối với vàng.
Một ngôi nhà hoặc căn hộ có thể được đánh giá cao về giá trị vì bạn đã cải tạo tài sản hoặc vì khu vực lân cận lý tưởng xung quanh ngôi nhà đối với các gia đình trẻ có con.

Ngoài lợi nhuận từ lãi về vốn và sự đánh giá cao, chúng ta còn có thể đầu tư bằng cách mua và nắm giữ các tài sản tạo ra thu nhập. Thay vì lấy lãi từ việc bán tài sản, mục tiêu của đầu tư thu nhập là mua tài sản tạo ra dòng tiền theo thời gian và giữ chúng mà không cần bán.

Chẳng hạn như mua cổ phiếu trả cổ tức. Thay vì mua và bán cổ phiếu, các nhà đầu tư có thể nắm giữ cổ phiếu và kiếm lời từ thu nhập từ cổ tức.

Các loại đầu tư cơ bản

Cổ phiếu

Cổ phiếu (Nguồn: Internet)

Các công ty bán cổ phiếu để huy động tiền tài trợ cho hoạt động kinh doanh của họ. Mua cổ phiếu chứng khoán mang lại cho bạn quyền sở hữu một phần công ty và cho bạn những lợi ích cũng như rủi ro từ nó. Một số cổ phiếu cũng trả cổ tức, là khoản thanh toán nhỏ thường xuyên từ lợi nhuận của công ty.

Bởi vì không có lợi nhuận đảm bảo và các công ty cá nhân có thể ngừng hoạt động kinh doanh, cổ phiếu có rủi ro lớn hơn một số khoản đầu tư khác.

Trái phiếu

Trái phiếu (Nguồn: Internet)

Trái phiếu cho phép các nhà đầu tư “trở thành ngân hàng”. Khi các công ty và quốc gia cần huy động vốn, họ vay tiền từ các nhà đầu tư bằng cách phát hành nợ, gọi là trái phiếu.

Khi bạn đầu tư vào trái phiếu, bạn đang cho công ty phát hành vay tiền trong một khoảng thời gian cố định. Đổi lại khoản vay của bạn, công ty phát hành sẽ trả cho bạn một tỷ lệ lãi cố định cũng như số tiền bạn cho họ vay ban đầu.

Do tỷ suất sinh lợi được đảm bảo và cố định, trái phiếu còn được gọi là khoản đầu tư có thu nhập cố định và thường ít rủi ro hơn cổ phiếu. Tuy nhiên, không phải tất cả các trái phiếu đều là khoản đầu tư “an toàn”. Một số trái phiếu được phát hành bởi các công ty có xếp hạng tín dụng kém, có nghĩa là họ có nhiều khả năng không trả được nợ.

Hàng hóa

Hợp đồng tương lai (Nguồn: Internet)

Hàng hóa là nông sản, sản phẩm năng lượng và kim loại, kể cả kim loại quý. Những tài sản này nói chung là nguyên liệu thô được sử dụng trong ngành công nghiệp và giá cả của chúng phụ thuộc vào nhu cầu thị trường. Ví dụ, nếu lũ lụt ảnh hưởng đến nguồn cung lúa mì, giá lúa mì có thể tăng do khan hiếm.

Mua hàng hóa “vật chất” có nghĩa là nắm giữ một lượng dầu mỏ, lúa mì và vàng. Như bạn có thể tưởng tượng, đây không phải là cách hầu hết mọi người đầu tư vào hàng hóa. Thay vào đó, các nhà đầu tư mua hàng hóa bằng cách sử dụng hợp đồng tương lai và quyền chọn. Bạn cũng có thể đầu tư vào hàng hóa thông qua các chứng khoán khác, như ETFs hoặc mua cổ phiếu của các công ty sản xuất hàng hóa.

Hàng hóa có thể là khoản đầu tư có rủi ro tương đối cao. Đầu tư vào hợp đồng tương lai và quyền chọn thường liên quan đến việc giao dịch số tiền mà bạn vay từ ngân hàng, điều đó có thể làm tăng khả năng thua lỗ của bạn. Đó là lý do tại sao việc mua hàng hóa thường dành cho các nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn.

Bất động sản

Bất động sản (Nguồn: Internet)

Bạn có thể đầu tư vào bất động sản bằng cách mua một ngôi nhà, căn hộ hoặc một mảnh đất. Đầu tư bất động sản có mức độ rủi ro khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, chẳng hạn như chu kỳ kinh tế, tỷ lệ tội phạm ở khu vực đó, số lượng trường học ở xung quanh và sự ổn định của chính quyền địa phương.

Những người muốn đầu tư vào bất động sản mà không cần phải trực tiếp sở hữu hoặc quản lý bất động sản có thể cân nhắc mua cổ phần của quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT). REITs là các công ty sử dụng bất động sản để tạo thu nhập cho các cổ đông. Thường thì họ trả cổ tức cao hơn nhiều tài sản khác như cổ phiếu.

Quỹ tương hỗ và ETF

Quỹ tương hỗ (Nguồn: Internet)

Các quỹ tương hỗ và ETF đầu tư vào cổ phiếu, trái phiếu và hàng hóa, theo một chiến lược cụ thể. Các quỹ như ETF và quỹ tương hỗ cho phép bạn đầu tư vào hàng trăm hoặc hàng nghìn tài sản cùng một lúc khi bạn mua cổ phiếu của họ. Sự đa dạng hóa dễ dàng này làm cho các quỹ tương hỗ và ETF nói chung ít rủi ro hơn so với các khoản đầu tư riêng lẻ.

Mặc dù cả quỹ tương hỗ và ETF đều là các loại quỹ nhưng chúng hoạt động hơi khác một chút. Các quỹ tương hỗ mua và bán nhiều loại tài sản và thường xuyên được quản lý tích cực, có nghĩa là một chuyên gia đầu tư sẽ chọn những gì họ đầu tư vào. Các quỹ tương hỗ thường cố gắng hoạt động tốt hơn chỉ số chuẩn (điểm tham chiếu để đánh giá các tài sản liên quan). Vì vậy, chi phí đầu tư vào quỹ tương hỗ sẽ đắt hơn ETF.

Trong khi đó, ETF cũng chứa hàng trăm hoặc hàng nghìn chứng khoán riêng lẻ. Tuy nhiên, thay vì cố gắng vượt trội ở một chỉ số cụ thể, ETF thường chỉ sao chép hiệu suất của một chỉ số chuẩn cụ thể. Cách tiếp cận thụ động này để đầu tư có nghĩa là lợi nhuận đầu tư của bạn có thể sẽ không bao giờ vượt quá hiệu suất điểm chuẩn trung bình.

Bởi vì chúng không được quản lý tích cực, ETF thường có chi phí đầu tư thấp hơn các quỹ tương hỗ. Tuy nhiên trong lịch sử, rất ít quỹ tương hỗ được quản lý tích cực hoạt động tốt hơn các chỉ số chuẩn và quỹ thụ động trong dài hạn.

Nên nghĩ về rủi ro trong đầu tư như thế nào?

Rủi ro trong đầu tư (Nguồn: Internet)

Các khoản đầu tư khác nhau đi kèm với các mức độ rủi ro khác nhau. Chấp nhận rủi ro nhiều hơn có nghĩa là lợi nhuận đầu tư có thể tăng nhanh hơn – nhưng nó cũng có nghĩa là bạn phải đối mặt với khả năng mất tiền lớn hơn. Ngược lại, ít rủi ro hơn có nghĩa là bạn có thể kiếm được lợi nhuận chậm hơn, nhưng khoản đầu tư của bạn an toàn hơn.

Quyết định mức độ rủi ro phải chấp nhận khi đầu tư được gọi là đánh giá mức độ chấp nhận rủi ro. Nếu bạn cảm thấy thoải mái với những thăng trầm trong ngắn hạn để có cơ hội thu được lợi nhuận dài hạn lớn hơn, bạn là người có khả năng chấp nhận rủi ro cao hơn. Mặt khác, bạn có thể cảm thấy tốt hơn với tỷ suất sinh lợi chậm hơn, vừa phải hơn, ít lên xuống hơn. Trong trường hợp đó, bạn là người có mức chấp nhận rủi ro thấp hơn.

Nói chung, các cố vấn tài chính khuyên bạn nên chấp nhận rủi ro nhiều hơn khi đầu tư cho một mục tiêu xa vời, như khi những người trẻ tuổi đầu tư để nghỉ hưu. Khi bạn có nhiều năm và nhiều thập kỷ trước khi bạn cần đến số tiền đó, bạn thường dễ phục hồi hơn nếu giá trị đầu tư giảm.

Dù mức độ chấp nhận rủi ro của bạn là gì, một trong những cách tốt nhất để quản lý rủi ro là sở hữu nhiều khoản đầu tư khác nhau. Có thể bạn đã nghe câu nói “Đừng bỏ tất cả trứng vào một giỏ”. Trong thế giới đầu tư, khái niệm này được gọi là đa dạng hóa, và mức độ đa dạng hóa phù hợp sẽ tạo nên một danh mục đầu tư thành công và đầy đủ.

Ví dụ: Nếu thị trường chứng khoán đang hoạt động tốt và tăng trưởng ổn định, thì các phần của thị trường trái phiếu có thể giảm xuống thấp hơn. Nếu các khoản đầu tư của bạn tập trung vào trái phiếu, bạn có thể thua lỗ. Nhưng nếu bạn đã đa dạng hóa các khoản đầu tư trái phiếu và cổ phiếu một cách hợp lý, bạn có thể hạn chế thua lỗ của mình.

Bằng cách sở hữu một loạt các khoản đầu tư vào các công ty khác nhau và các loại tài sản khác nhau, bạn có thể bù đắp khoản lỗ ở lĩnh vực này bằng lợi nhuận ở lĩnh vực khác. Điều này giúp danh mục đầu tư của bạn tăng trưởng đều đặn và an toàn theo thời gian.

Làm thế nào để bắt đầu đầu tư?

Bắt đầu đầu tư tương đối đơn giản và bạn cũng không cần phải có nhiều tiền mặt. Nếu bạn thích nghiên cứu thực tế và lựa chọn các khoản đầu tư riêng lẻ cho mình, bạn có thể mở tài khoản trực tuyến và tự chọn các khoản đầu tư. Nếu bạn là người mới bắt đầu, hãy nhớ sự đa dạng hóa dễ dàng mà các quỹ tương hỗ và ETF cung cấp.

Nếu bạn thích được trợ giúp thêm từ chuyên gia, hãy nói chuyện với cố vấn tài chính chuyên làm việc với các nhà đầu tư mới. Với cố vấn tài chính, bạn có thể xây dựng mối quan hệ với một chuyên gia đáng tin cậy, người hiểu rõ mục tiêu của bạn và có thể giúp bạn lựa chọn và quản lý các khoản đầu tư của mình theo thời gian.

Chia sẽ tầm nhìn đầu tư bất động sản trong thời kỳ khủng hoảng

2023-02-01T23:27:50Z

Nếu bạn vẫn đang đầu tư vào bất động sản trong thời kỳ này, chúng tôi xin chia sẻ những gì chúng tôi đang trải qua, nhìn nhận và đang thay đổi trong công việc kinh doanh của chính mình. Phần lớn dựa trên kinh nghiệm đầu tư bất động sản năm 2008-2010 của chúng tôi.

1. Đừng dừng lại

Trong lịch sử, bất động sản luôn hoạt động, đơn giản là bạn chỉ cần thích ứng với những thay đổi của thị trường. Vì vậy, hãy:

Giữ linh hoạt
Tìm hiểu và đảm bảo nguồn vốn
Tham gia vào các nhóm mạng trực tuyến – cả địa phương và quốc gia – để theo sát những thay đổi bạn cần biết khi chúng xảy ra.

2. Tăng cường tiếp thị

Tại sao?

Mọi người sẽ cần tiền có nghĩa là bán tài sản của cá nhân hoặc của thành viên gia đình của họ. Chúng tôi muốn sẵn sàng hỗ trợ khi có nhu cầu.

Đã có ít nhà đầu tư mua hơn vì lo sợ về tương lai và thiếu vốn, vì vậy chưa có thời điểm nào tốt hơn để có mặt trên thị trường trong nhiều năm như hiện nay.

3. Giáo dục, đào tạo bài bản

Những gì chúng ta đã thấy gần đây chính xác là những gì chúng ta đã trải qua trong năm 2006-2007; mọi người đều tham gia đầu tư bất động sản vì nó quá dễ dàng. Khi công việc kinh doanh trở nên khó khăn hơn bây giờ, những người được chuẩn bị, được cung cấp thông tin và được đào tạo có cơ hội đáng kinh ngạc.

4. Mua với giá ít hơn

Tất cả chúng ta đều biết tương lai không chắc chắn. Giá trị có thể giảm mạnh trong những tháng / năm tới. Người bán cũng biết điều đó, đó là lý do tại sao nhiều người sẽ muốn bán sớm hơn là muộn. Họ cũng nhận ra rằng bạn đang chấp nhận rủi ro của họ khi mua, vì vậy họ hiểu khi nào bạn cung cấp ít hơn mức họ hy vọng. Và, đó là sự thật, bạn đang chấp nhận rủi ro. Đảm bảo khi bạn đưa ra đề nghị rằng đó là mức giá mà bạn có thể sống được nếu giá trị giảm xuống trong vòng 3-6 tháng tới.

5. Bất động sản thanh khoản tốt

Hãy mua những tài sản mà bạn có thể quay đầu nhanh chóng – đây không phải là thời điểm để mua những tài sản thay đổi lớn.

6. Mua và bán trực tuyến

Đây là thời điểm hoàn hảo để tìm hiểu cách chuyển đổi doanh nghiệp của bạn sang ảo. Chúng tôi hiện đang tiến hành thẩm định trực tuyến, yêu cầu được phép đi bộ xung quanh tài sản và chụp ảnh, sau đó yêu cầu người bán gửi cho chúng tôi ảnh nội thất của chính họ hoặc rời khỏi tài sản trong khi chúng tôi vào và chụp ảnh. Người bán đánh giá cao sự quan tâm của chúng tôi đối với sức khỏe của họ. Chúng tôi yêu cầu họ cho phép đi bộ qua tài sản trước khi đóng cửa để đảm bảo ảnh của chính họ không bỏ sót điều gì mà chúng tôi nên biết.

7. Chuẩn bị cho những ngày dài hơn trên thị trường khi bán hàng.

Theo dõi ngày bán bất động sản địa phương của bạn để có ý tưởng về những gì sẽ xảy ra. Khi người cho vay bắt đầu cạn kiệt và / hoặc tăng yêu cầu vay của họ, sẽ có ít người mua đủ điều kiện hơn và cả việc bán và đóng sẽ mất nhiều thời gian hơn.

8. Mong đợi các bên cho vay thắt chặt các yêu cầu vay .

Chúng tôi đã thấy những người cho vay tư nhân ngừng cho vay do lo sợ rủi ro trong tương lai và họ cần phải giữ an toàn cho tiền của họ.

Nhiều người cho vay tiền khó đã ngừng cho vay tất cả cùng nhau vì họ đã gộp các khoản vay và bán chúng. Những khoản vay đó không còn được mua nữa, vì vậy những người cho vay đó không còn cho vay nữa.

Các ngân hàng đã ngừng cung cấp các khoản vay lớn, có nghĩa là họ đã quan tâm và hành động.

Khá nhiều người vẫn cho vay đã bắt đầu yêu cầu người vay phải có nhiều tiền hơn, điểm tín dụng cao hơn. Thêm vào đó, họ đang tăng điểm và lãi suất.

Các bất động sản có giá cao hơn sẽ là nơi đầu tiên làm chậm , vì vậy hãy tập trung vào các bất động sản nằm dưới mức giá trung bình trong khu vực của bạn (và biết mức giá đó là bao nhiêu!).

Mong đợi “sự kiện” này sẽ kéo dài một thời gian – có thể là nhiều năm. Năm 2008, phản ứng chung là điều tồi tệ nhất đã qua và mọi thứ sẽ bắt đầu tốt hơn.

Hãy nhớ rằng, chúng ta đang ở rất sớm “thực tế mới” và những gì sắp tới rất khó dự đoán. Luôn lưu ý, linh hoạt, cập nhật thông tin, giữ liên lạc với các nhà đầu tư khác. Luôn luôn có tiền được tạo ra từ bất động sản.

Bạn có đồng ý / không đồng ý với những gì tôi đã chia sẻ?

Bạn đã thực hiện những thay đổi nào hoặc bạn có dự định thực hiện trong tương lai không?

Đầu tư bất động sản với phân tích nhân khẩu học

2023-02-01T23:29:11Z

Sự thay đổi nhân khẩu học và xu hướng dân số ảnh hưởng đến hầu hết mọi quyết định trong cuộc sống hiện đại, từ quy hoạch thành phố đến các quy định chăm sóc sức khỏe, từ nhu cầu giáo dục đến phong cách sống và các yếu tố nhân khẩu học khác quyết định hình dạng xã hội của chúng ta và sự tăng trưởng của cuộc sống thành thị hoặc ngoại ô. Hãy xem xét một nhà đầu tư bất động sản có sinh kế phụ thuộc vào việc mọi người thay đổi nhà cửa hoặc công việc. Sự dịch chuyển kinh tế là yếu tố quyết định chính trong tương lai của doanh nghiệp này, cũng như sức khỏe kinh tế của khu vực, việc làm và các tiện nghi của khu vực cho người độc thân hoặc gia đình. Những câu chuyện thời tiết gần đây ảnh hưởng đến Hoa Kỳ cũng sẽ là một sự thay đổi trong nhân khẩu học hoặc khu vực thành thị trong ngắn hạn và dài hạn.

Lập kế hoạch phát triển thậm chí còn dựa nhiều hơn vào dữ liệu nhân khẩu học để xác định các ưu tiên. Độ tuổi trung bình của dân số là một yếu tố chính trong loại hình nhà ở sẽ có nhu cầu trong vài thập kỷ tới. Cũng như dòng người nhập cư hoặc các nạn nhân sơ tán tạo thành từ các cơn bão (Harvey, Erma, Maria) đến các khu vực đô thị lớn có cơ hội việc làm và gia đình hỗ trợ. Đây có thể là một nhu cầu tạm thời hoặc nếu các gia đình tái định cư trong khu vực, một sự thay đổi địa chỉ vĩnh viễn và cơ hội tăng giá thuê do nhu cầu cao. Tồn kho và nhu cầu trong những lĩnh vực này có thể là một cơ hội chưa được khai thác.

Đối với các nhà đầu tư, tiền đặt cược cũng cao. Đầu tư vào bất động sản thương mại đòi hỏi khả năng dự báo nơi nào sẽ có dân số tăng và nơi thu nhập bình quân của người dân sẽ tăng lên để “giảm giá” nhà ở. Các nhà đầu tư hãy chuẩn bị tốt nhất để xem tin tức, xem những thay đổi về thời tiết hoặc những thay đổi khó lường trong môi trường cũng như hoạt động kinh doanh mở rộng trên khắp đất nước.

Trên thực tế, đầu tư bất động sản thương mại đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc hơn về dữ liệu nhân khẩu học; Nó không chỉ là xu hướng dân số cần được xem xét, mà còn là nhân khẩu học của sự cạnh tranh, môi trường kinh doanh và sự thay đổi thời tiết. Các mô hình giao thông đường bộ cũng có thể bùng nổ hoặc làm mất một khoản đầu tư, đặc biệt là gần các giao lộ đông đúc trong các thị trường cạnh tranh.

Nhân khẩu học về lưu lượng giao thông có thể làm tăng thêm sự phức tạp của việc đầu tư bất động sản thương mại. Với tỷ lệ đầu tư bất động sản cao, dù là nhà ở, bất động sản cho thuê thương mại, báo cáo dữ liệu nhân khẩu học và dữ liệu phân khúc thị trường thậm chí còn quan trọng hơn. Bạn có thể bắt đầu mua đất hoặc các tòa nhà ngay bây giờ với giá thị trường hợp lý khi bạn chờ đợi nhu cầu xây dựng không? Tôi tin rằng có bạn có thể. Trên thực tế, có những bất động sản tốt trên thị trường hiện nay mang lại lợi nhuận tốt (ROI) trong điều kiện hiện tại. Hãy tận dụng cơ hội này và đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn bằng cách làm việc với một nhà môi giới bất động sản giỏi.

18 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

2023-02-01T23:30:29Z

Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản (BĐS) cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động sản.

1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1. Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí của Bất động sản

Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

Kích thước, diện tích mảnh đất

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Địa hình của BĐS

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

Thị trường kinh tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

Yếu tố thị trường

Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao sẽ dẫn đến giá trị BĐS tăng nhanh.
Các chính sách tác động trực tiếp :
- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.
Hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Kinh nghiệm để nắm giá và mua được nhà đất giá rẻ của nhà đầu tư chuyên nghiệp

2023-02-01T23:36:14Z

Hiển nhiên khi muốn mua nhà, mua đất ở khu vực nào, tất nhiên các bạn phải nắm giá thị trường khu vực đó. Việc này cũng giống như khi đi chợ, các bạn phải đi dạo giá vậy. Không lẽ bỏ ra bạc tỷ ra mua nhà mà nhắm mắt lao vào mua? Giá cả nhà đất phức tạp hơn hàng hóa ở chợ rất nhiều. Đối với đất lẻ, nhà lẻ ở Việt Nam, chẳng có công thức chung chính xác 100% nào cho việc định giá nhà, giá đất tại 1 khu vực kể cả bạn có học qua 1000 lớp định giá bất động sản đi nữa. Vì nhà đất ở Việt Nam có quá nhiều đặc điểm, kích cỡ khác nhau, có nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng khác nhau. Sau đây là chia sẻ cách để nắm giá và mua được nhà đất giá rẻ của một nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cách để nắm giá nhà đất chính xác ở một số khu vực nhất định

Ở Việt Nam 1 con đường chỉ dài 500m, đầu đường – cuối đường giá đã có sự khác biệt. Nhà ngang 5m giá khác nhà ngang 4,5m kể cả cùng diện tích. Và còn n điều khác nhau về giá nhà đất trong cùng 1 khu vực nữa. Vì vậy, dân buôn thường phải dùng đủ mọi cách khác nhau để nắm được giá thị trường khu vực đó, gồm các cách sau:

Hỏi các Phòng công chứng khu vực cần mua bất động sản

Tất nhiên, ở Việt Nam mua nhà 1 giá, ghi trên hợp đồng công chứng 1 giá khác là việc rất bình thường. Không thể căn cứ trên hợp đồng công chứng mà nắm giá được. Tuy nhiên khi ra phòng công chứng, thế nào 2 bên mua bán cũng chuyển tiền cho nhau, ngồi nhờ công chứng viên làm giấy ủy quyền sang tên trên sổ đỏ…Công chứng viên có thời gian ngồi thảo hợp đồng, trao đổi với 2 bên mua bán, với sales bất động sản. Hiển nhiên, sẽ có công chứng viên hóng hớt được giá mua bán thật. Từ 1 số căn nhà, miếng đất chúng ta nắm được giá mua bán thật tại khu vực đó qua miệng công chứng viên, chúng ta cũng có thể suy ra được phần nào giá thị trường bất động sản tại khu vực đó.

Hỏi sàn bất động sản, Sales bất động sản

Gặp càng nhiều sales bất động sản, trao đổi càng nhiều, sẽ có sales nói thật, nói láo. Nhưng gặp đủ nhiều sẽ nắm được tình hình chung.

Muốn mua thì giả làm bên bán, muốn bán thì giả làm bên mua khi gặp sales bất động sản.

Cách này hơi thủ đoạn, nhưng áp dụng khéo cũng khá hay.

Xuống tận khu vực xóm làng, tổ dân phố muốn mua để tìm hiểu.

Khu nào không có các cụ tổng đài 108, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ, mấy cụ hưu trí…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ các câu nên hỏi:

“Xóm này bữa giờ có ai bán nhà được giá không cô?”

“Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào kẹt tiền bán mất cái nhà giá rẻ lắm phải không cô?”

Đi chừng 20 chục xóm vậy là nắm được giá nhà khu đó, từ đó suy ra khu vực lớn hơn bao quanh khu vực nhỏ đó.

Hỏi các trung tâm đấu giá thành phố

Dò hỏi xem có các căn nhà, miếng đất nào trong khu vực mình muốn mua mà các trung tâm đấu giá của thành phố đấu giá thành công, chốt xong giao dịch trong thời gian gần đây không. Hiển nhiên đã qua trung tâm đấu giá mà đấu thành công thì đó là giá cạnh tranh, giá thị trường rồi. Từ đó mà suy ra được giá thị trường của bất động sản khu vực mình cần mua. Làm quen rồi rủ mấy đồng chí làm ở các trung tâm đấu giá này đi cafe, đi nhậu 1 bữa là ra hết ấy mà.

Nắm được giá thị trường rồi, thì mới biết thế nào là “giá rẻ” để mà mua ở bước sau.

Cách để mua được nhà, đất giá rẻ

Vào các group cư dân trên Facebook, Zalo

Hiện nay, các khu chung cư, dự án bất động sản thường hay có các Group Facebook, Group Zalo. Các Group Facebook, Group Zalo này được lập để phục vụ 1 số mục đích của các cư dân chung cư/dự án đó, sales bán thứ cấp như: rao mua/bán, chuyển nhượng các lô đất nền, các căn hộ trong dự án/chung cư đó.

Hiện nay, trên Facebook xuất hiện hàng loạt các Group có tên “cư dân chung cư X”, “cư dân chung cư Y”, được lập ra. Các Group này chủ yếu do chủ đầu tư, các sales bất động sản, bán dự án chung cư đó lập ra(cũng có Group do chính các cư dân lập ra thật, nhưng ít, và thường số members ít hơn hẳn vì các cư dân ít ai rảnh, ít có thời gian để điều hành, duy trì các Group kiểu này, chỉ chủ đầu tư-sales mới có nhiều thời gian đến vậy).

Hoạt động chính của các Group cư dân chung cư này, chủ yếu là nơi để cho các Admin (thường cũng là sales dự án chung cư này), các sales dự án chung cư này, các members rao bán các căn hộ trong dự án chung cư này. Nếu nó hoạt động đúng bản chất là 1 cái chợ “tử tế” và “minh bạch”, thì quá tốt cho cả bên mua và bên bán tìm đến nhau. Tuy nhiên, trong cái nghề “kim tiền” bất động sản này, nó lại là nơi để “lùa gà” nhiều hơn là làm chuyện tử tế.

Có những dự án chung cư mà người đã lỡ mua, đang tìm mọi cách cắt lỗ hộc máu mà không ra được, thì nhan nhản trên các Group cư dân này là các bài đăng như:

Bán chênh 100 triệu căn ABC

Bán chênh 200 triệu căn BCA

Cần mua nhanh, giá chênh nhẹ căn hướng CAB

……

Và tuyệt nhiên dù nhà đầu tư đang tìm mọi cách cắt lỗ, nhưng vẫn không bán được, nhưng các Group cư dân này lại tuyệt nhiên không hề có bất kỳ 1 tin rao cắt lỗ nào. Lí do rất đơn giản:

Ở các Group cư dân này, Admin chỉ duyệt các bài rao bán giá cao hơn giá căn Admin hay đội sales của Admin đang bán. Để Admin dễ bán hàng của mình hơn.
Admin chỉ duyệt bài bán chênh có lãi(mặc dù mùa quýt mới bán được, hoặc chỉ lùa những gà không biết, xớn xác vào mua, chứ còn đến n căn đang xin cắt lỗ không ra được, mà chênh với lãi cái gì).
Admin chỉ duyệt bài của sales thân với Admin, chứ không duyệt bài của chủ căn hay sales không quen Admin.
Admin thực tế là người của chủ đầu tư, được sai lập Group cư dân để kiểm soát suy nghĩ, định hướng mua bán cho cư dân.

Nhiều khi chủ đầu tư sắp mở bán đợt 2, đợt 1 nhà đầu tư đang cắt lỗ ra không được. Họ phải sai các Admin này, dùng các nick clone, hoặc nick sales, tự đăng các bài rao bán chênh, có lãi láo toét lên, để còn bán được đợt 2. Đó gọi là định hướng “lùa gà”.

Nó cũng giúp cho các dự án dù có nhiều sai phạm, nhưng vào Group cư dân đọc, lại không thấy gì mà toàn bài khen dự án, khen chủ đầu tư. Vì Group đó của chủ đầu tư và sales dự án đó, mà sao họ chê hay duyệt các bài chê, bóc phốt được. Thế cho nên, việc tham gia các group cư dân như thế này, chỉ nên coi như tham khảo cho vui thôi các bạn nhé.

Từng có những sales kì cựu, muốn cắt lỗ hàng cho khách mình, hoặc bán giá thấp hơn hẳn các giá đang rao trên các Group này cho khách mình. Nhưng đăng lên Group thì bị các Admin này xóa bài hoặc yêu cầu phải bán cao hơn giá các Admin này rao bán (bán cao hơn thì mùa quýt mới bán được). Sales với sales họ còn làm vậy, chứ đừng nói với chủ căn.

Còn người đi tìm mua căn, mà thuộc dạng gà, thế nào chả dính bã, mua trúng 1 căn giá cao, phải trả chênh lệch, trong khi đầy căn đang xin cắt lỗ ê hề ngoài kia. Hiển nhiên là thua đau ngay từ khi mua.

Ở đây mình không nói tất cả các group cư dân chung cư đều như vậy nhé. vẫn có những group cư dân chơi fairplay.

Nhưng chúng ta vẫn có cách để lách, và tìm ra chính chủ và mua được giá rẻ, không phải qua sales ngay trên chính các Group cư dân này như cách bên dưới :

Đăng tin, comment cần mua loại bất động sản mình cần trong dự án lên Group Facebook, Zalo này

Nếu Group là do cư dân lập chứ không phải sales lập, tất nhiên bài của chúng ta sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
Nếu Group do sales bất động sản lập, nhưng họ fairplay, bài của chúng ta đăng cũng sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
Nếu Group do sales bất động sản “xấu tính” lập, tất nhiên họ sẽ không duyệt bài đăng cần mua của chúng ta mà chỉ inbox giới thiệu bán các căn khác cho chúng ta. Chẳng sao cả, tin mình đi, dù các chính chủ có gửi cho sales trên các Group thế này bán, họ vẫn luôn sốt ruột với tình hình căn của họ sao chưa bán được, họ vẫn theo dõi các bài do sales đăng trên Group liên quan đến căn của họ. Việc của chúng ta chỉ đơn giản là vào các bài viết comment 1 câu duy nhất: Cần mua loại căn abc (abc là nhu cầu của chúng ta). Hầu hết các sales admin không bao giờ dám đi xóa những comment như vậy, vì nếu xóa sẽ lộ ngay là Group bẩn. Một lí do nữa là thời gian đâu mà họ quản cho hết các comment, họ cũng cần thành viên comment để tăng tương tác cho Group.

Sau đó việc của chúng ta đơn giản là chờ đợi, kiểu gì cũng có chính chủ inbox cho chúng ta, hoặc không phải chính chủ thì sẽ có 1 người khác có căn tương tự như vậy với giá rẻ hơn inbox. Tại sao lại rẻ hơn? Đơn giản vì họ thấy chúng ta comment vào bài đăng tin căn giống họ, na ná của họ nhưng không mua, tức chúng ta mong chờ 1 điều gì khác, giá rẻ hơn chẳng hạn.

Và vì chính chủ liên hệ trực tiếp với chúng ta nên 2 bên không phải qua sales, tất nhiên bên bán có thể bớt cho bên mua được thêm vài chục triệu, thay vì tiền đó phải chi trả hoa hồng cho sales.

Đôi khi là 1 sales khác inbox chúng ta 1 căn khác có giá rẻ hơn chứ không phải chính chủ. Nhưng vậy vẫn là chúng ta có thêm 1 sự lựa chọn với giá rẻ hơn. Điều này tốt mà!

Gặp nhiều sàn, sales bất động sản trong khu vực cần mua để biết căn nhà/miếng đất đang có chủ nhà thiện chí muốn bán nhất và có giá hợp lý nhất.

Các bạn cần biết một điều là người kẹt tiền cần bán bđs rất sốt ruột, họ sẽ giao rất nhiều sàn, nhiều sales trong khu vực đó cùng 1 lúc với suy nghĩ làm vậy để bán cho nhanh. Các sàn, các sales trong cùng 1 khu vực hiển nhiên để cạnh tranh nhau, họ luôn chào khách đầu tư của họ những căn đang có giá hợp lý nhất để bán cho bằng được. Nếu không những căn rẻ sẽ bị các sàn, các sales khác bán mất. Các sales trong cùng 1 sàn cũng cạnh tranh lẫn nhau, cùng 1 sàn các sales sẽ tập trung chạy bán căn có giá rẻ nhất để mau có hoa hồng.

Như vậy khi gặp nhiều sàn, nhiều sales nói mình cần mua để đầu tư bán lại. Thấy sàn nào, sales nào cũng tập trung chào trước loanh quanh 1 vài căn thì tức đó là những căn có giá tốt nhất của họ, là những căn chủ nhà đang sốt ruột bán nhất. Lúc này chỉ cần tập trung nghiên cứu xem có nên mua những căn đó hay không? Trả giá ra sao cho hợp lý nếu kết mua.

Cần chú ý là có thể nhiều sales cùng chào 1 căn nhưng nếu kết mua thì chỉ nên chọn 1 sales duy nhất để thực hiện việc trả giá. Không trả giá qua nhiều sales, tránh bên cần bán nghĩ là đang có nhiều khách muốn mua và đang cùng trả giá mà lên cơn chảnh, ảo tưởng.

Cố gắng chọn sales cầm nguồn, liên hệ trực tiếp được với chủ nhà, tránh chọn sales chỉ là sales liên kết với sales cầm nguồn.

Chú ý kiên nhẫn trả giá từ thấp lên cao. Biết là rẻ nhưng cũng không phải gấp, không mua căn này thì mua căn khác. Mua bán nhà có duyên, lúc nào chẳng có hàng ngộp, lúc nào chẳng có người kẹt tiền cần bán. Tuy nhiên nếu kết mua cũng đừng trả giá kẹt xỉn quá mà lỡ mất cơ hội.

Xuống các khu, nhờ các “tổng đài 108” tìm giúp

Khu nào không có các cụ “tổng đài 108”, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ: Xóm này bữa giờ có ai đang kẹt muốn bán nhà không cô? Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào đang kẹt tiền cần bán nhà phải không cô?….

Tìm đến các trung tâm đấu giá thành phố

Tại sao không phải là tìm đến các bank, nơi biết các khách hàng đang ngộp lãi vay mà lại là các trung tâm đấu giá? Vì bank chẳng có quyền gì quyết định khi mua tài sản nợ xấu cả. Bán là do trung tâm đấu giá bán. Đâu phải như ngày xưa đâu mà bank muốn siết là siết. Bây giờ bank muốn bán phải qua trung tâm đấu giá bán theo quy định của pháp luật.

Thực tế là khi có nợ xấu xảy ra, Bank hay để khách hàng tự giải quyết, tự bán trước khi bank khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Bank chỉ cần lấy về gốc và lãi vay là bank mừng rồi, Bank thậm chí trong 1 số trường hợp còn miễn luôn lãi phạt quá hạn. Chẳng cần phải quen biết gì bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank.

Khi khách hàng tự giải quyết, họ cũng tự rao bán như những người không dính đến bank vậy, tức cũng giao qua các sàn, các sales bds bán. Các bạn khi qua sàn bất động sản mua, gặp các căn thế này sẽ biết ngay. Các tài sản dính kẹt nợ bank thể nào khi mua chủ nhà cũng báo là tài sản đang nằm trong bank. Họ sẽ đề nghị mình cọc 50-100 triệu và chờ ít ngày để họ đi vay dân đáo hạn, đem tiền đó lấy tài sản từ bank ra, xóa thế chấp xong mới sang tên cho mình được.

Khi nào con nợ ko tự giải quyết được, chây ì, bank mới khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Lúc đó trung tâm đấu giá sẽ tiến hành cho đấu giá bán theo quy định của pháp luật. Bank đâu có quyền gì trong việc bán tài sản khách hàng mà các bạn cứ nghĩ phải quan hệ với bank? Các bạn lấy 1 cái hợp đồng tín dụng của bank đọc là hiểu ngay thôi.

Tất nhiên nếu là hàng thơm (bán giá thơm) thì khách đã tự bán được rồi.

Hàng mà bán mãi ko xong thì rõ là hoặc do bank yếu nghiệp vụ, bị sức ép chỉ tiêu tín dụng mà định giá quá cao, định giá hố, tham nhũng định giá cao….thì rõ là qua trung tâm đấu giá phải chờ giá giảm đến khi nào thành thơm thì dân buôn mới mua. Mình từng mua 1 cái nhà mà trung tâm đấu giá giảm đến lần thứ 6. Tức nó giảm giá đến 6 lần mới thành giá thơm.

Còn nguyên tắc giảm giá của trung tâm đấu giá là trung tâm đấu giá sẽ đấu giá ở giá khởi điểm do con nợ và bank thống nhất. Nếu ko có sự thống nhất thì lấy giá ghi trên hợp đồng thế chấp. Nếu đấu giá ko thành công thì lần sau giảm giá tiếp để tiến hành đấu giá lại. Biên độ giảm giá lấy theo biên độ giảm giá ghi trên hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.

Chẳng cần phải quen biết gì với bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank. Các bạn cứ liên hệ trực tiếp trung tâm đấu giá, họ thấy khách mừng đón từ xa, vì khách mua được thì trung tâm đấu giá có hoa hồng, Thấy khách muốn mua họ mừng còn ko kịp.

Một kinh nghiệm khi đi đấu giá là lần đấu giá nào mà có nhiều tay buôn tham gia thì giá đã gần về, hoặc về giá thực, giá thơm. Còn giá vẫn cao thì thường không ai đăng ký, hoặc ít ai tham gia đấu giá. Tất nhiên các bạn phải tìm hiểu và nắm giá thị trường khi muốn tham gia đấu giá.

4 yếu tố quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản

2023-02-01T23:38:57Z

Bất động sản (BĐS) luôn là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn ở Việt Nam, còn nhiều hơn cả cổ phiếu, vàng, ngoại tệ… do nó có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên đầu tư BĐS không những đòi hỏi vốn lớn mà còn nhiều kỹ năng khác nữa. Vậy những yếu tố, kỹ năng nào quan trọng nhất để bạn trở thành một nhà đầu tư BĐS thành công? Dưới đây là 4 yếu tố quan trọng nhất để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần.

1. Thông tin bất động sản

Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1 phút so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.

Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.

Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.

Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn

Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:

Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây.
Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt

Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng.

Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.
Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm”

2. Kiến thức, kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản

Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến thức rất đa dạng:

Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)
Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…
Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp.
Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…
Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào…
Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, …
Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?

3. Tài chính

Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất. Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định. Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…

Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.

Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn.

Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.

Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.

4. May mắn

Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.

Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ.

Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100tr/m2.

Chúc các bạn có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư BĐS thành công, và cuối cùng, có thêm một chút may mắn nữa.