Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản (BĐS) cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động sản.

1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1. Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí của Bất động sản

Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

• Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

Kích thước, diện tích mảnh đất

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Địa hình của BĐS

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

Thị trường kinh tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
• Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

• Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao sẽ dẫn đến giá trị BĐS tăng nhanh.
• Các chính sách tác động trực tiếp :
  • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.
• Hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
• Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Hiển nhiên khi muốn mua nhà, mua đất ở khu vực nào, tất nhiên các bạn phải nắm giá thị trường khu vực đó. Việc này cũng giống như khi đi chợ, các bạn phải đi dạo giá vậy. Không lẽ bỏ ra bạc tỷ ra mua nhà mà nhắm mắt lao vào mua? Giá cả nhà đất phức tạp hơn hàng hóa ở chợ rất nhiều. Đối với đất lẻ, nhà lẻ ở Việt Nam, chẳng có công thức chung chính xác 100% nào cho việc định giá nhà, giá đất tại 1 khu vực kể cả bạn có học qua 1000 lớp định giá bất động sản đi nữa. Vì nhà đất ở Việt Nam có quá nhiều đặc điểm, kích cỡ khác nhau, có nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng khác nhau. Sau đây là chia sẻ cách để nắm giá và mua được nhà đất giá rẻ của một nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cách để nắm giá nhà đất chính xác ở một số khu vực nhất định

Ở Việt Nam 1 con đường chỉ dài 500m, đầu đường – cuối đường giá đã có sự khác biệt. Nhà ngang 5m giá khác nhà ngang 4,5m kể cả cùng diện tích. Và còn n điều khác nhau về giá nhà đất trong cùng 1 khu vực nữa. Vì vậy, dân buôn thường phải dùng đủ mọi cách khác nhau để nắm được giá thị trường khu vực đó, gồm các cách sau:

Hỏi các Phòng công chứng khu vực cần mua bất động sản

Tất nhiên, ở Việt Nam mua nhà 1 giá, ghi trên hợp đồng công chứng 1 giá khác là việc rất bình thường. Không thể căn cứ trên hợp đồng công chứng mà nắm giá được. Tuy nhiên khi ra phòng công chứng, thế nào 2 bên mua bán cũng chuyển tiền cho nhau, ngồi nhờ công chứng viên làm giấy ủy quyền sang tên trên sổ đỏ…Công chứng viên có thời gian ngồi thảo hợp đồng, trao đổi với 2 bên mua bán, với sales bất động sản. Hiển nhiên, sẽ có công chứng viên hóng hớt được giá mua bán thật. Từ 1 số căn nhà, miếng đất chúng ta nắm được giá mua bán thật tại khu vực đó qua miệng công chứng viên, chúng ta cũng có thể suy ra được phần nào giá thị trường bất động sản tại khu vực đó.

Hỏi sàn bất động sản, Sales bất động sản

Gặp càng nhiều sales bất động sản, trao đổi càng nhiều, sẽ có sales nói thật, nói láo. Nhưng gặp đủ nhiều sẽ nắm được tình hình chung.

Muốn mua thì giả làm bên bán, muốn bán thì giả làm bên mua khi gặp sales bất động sản.

Cách này hơi thủ đoạn, nhưng áp dụng khéo cũng khá hay.

Xuống tận khu vực xóm làng, tổ dân phố muốn mua để tìm hiểu.

Khu nào không có các cụ tổng đài 108, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ, mấy cụ hưu trí…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ các câu nên hỏi:

“Xóm này bữa giờ có ai bán nhà được giá không cô?”

“Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào kẹt tiền bán mất cái nhà giá rẻ lắm phải không cô?”

Đi chừng 20 chục xóm vậy là nắm được giá nhà khu đó, từ đó suy ra khu vực lớn hơn bao quanh khu vực nhỏ đó.

Hỏi các trung tâm đấu giá thành phố

Dò hỏi xem có các căn nhà, miếng đất nào trong khu vực mình muốn mua mà các trung tâm đấu giá của thành phố đấu giá thành công, chốt xong giao dịch trong thời gian gần đây không. Hiển nhiên đã qua trung tâm đấu giá mà đấu thành công thì đó là giá cạnh tranh, giá thị trường rồi. Từ đó mà suy ra được giá thị trường của bất động sản khu vực mình cần mua. Làm quen rồi rủ mấy đồng chí làm ở các trung tâm đấu giá này đi cafe, đi nhậu 1 bữa là ra hết ấy mà.

Nắm được giá thị trường rồi, thì mới biết thế nào là “giá rẻ” để mà mua ở bước sau.

Cách để mua được nhà, đất giá rẻ

Vào các group cư dân trên Facebook, Zalo

Hiện nay, các khu chung cư, dự án bất động sản thường hay có các Group Facebook, Group Zalo. Các Group Facebook, Group Zalo này được lập để phục vụ 1 số mục đích của các cư dân chung cư/dự án đó, sales bán thứ cấp như: rao mua/bán, chuyển nhượng các lô đất nền, các căn hộ trong dự án/chung cư đó.

Hiện nay, trên Facebook xuất hiện hàng loạt các Group có tên “cư dân chung cư X”, “cư dân chung cư Y”, được lập ra. Các Group này chủ yếu do chủ đầu tư, các sales bất động sản, bán dự án chung cư đó lập ra(cũng có Group do chính các cư dân lập ra thật, nhưng ít, và thường số members ít hơn hẳn vì các cư dân ít ai rảnh, ít có thời gian để điều hành, duy trì các Group kiểu này, chỉ chủ đầu tư-sales mới có nhiều thời gian đến vậy).

Hoạt động chính của các Group cư dân chung cư này, chủ yếu là nơi để cho các Admin (thường cũng là sales dự án chung cư này), các sales dự án chung cư này, các members rao bán các căn hộ trong dự án chung cư này. Nếu nó hoạt động đúng bản chất là 1 cái chợ “tử tế” và “minh bạch”, thì quá tốt cho cả bên mua và bên bán tìm đến nhau. Tuy nhiên, trong cái nghề “kim tiền” bất động sản này, nó lại là nơi để “lùa gà” nhiều hơn là làm chuyện tử tế.

Có những dự án chung cư mà người đã lỡ mua, đang tìm mọi cách cắt lỗ hộc máu mà không ra được, thì nhan nhản trên các Group cư dân này là các bài đăng như:

Bán chênh 100 triệu căn ABC

Bán chênh 200 triệu căn BCA

Cần mua nhanh, giá chênh nhẹ căn hướng CAB

……

Và tuyệt nhiên dù nhà đầu tư đang tìm mọi cách cắt lỗ, nhưng vẫn không bán được, nhưng các Group cư dân này lại tuyệt nhiên không hề có bất kỳ 1 tin rao cắt lỗ nào. Lí do rất đơn giản:

• Ở các Group cư dân này, Admin chỉ duyệt các bài rao bán giá cao hơn giá căn Admin hay đội sales của Admin đang bán. Để Admin dễ bán hàng của mình hơn.
• Admin chỉ duyệt bài bán chênh có lãi(mặc dù mùa quýt mới bán được, hoặc chỉ lùa những gà không biết, xớn xác vào mua, chứ còn đến n căn đang xin cắt lỗ không ra được, mà chênh với lãi cái gì).
• Admin chỉ duyệt bài của sales thân với Admin, chứ không duyệt bài của chủ căn hay sales không quen Admin.
• Admin thực tế là người của chủ đầu tư, được sai lập Group cư dân để kiểm soát suy nghĩ, định hướng mua bán cho cư dân.

Nhiều khi chủ đầu tư sắp mở bán đợt 2, đợt 1 nhà đầu tư đang cắt lỗ ra không được. Họ phải sai các Admin này, dùng các nick clone, hoặc nick sales, tự đăng các bài rao bán chênh, có lãi láo toét lên, để còn bán được đợt 2. Đó gọi là định hướng “lùa gà”.

Nó cũng giúp cho các dự án dù có nhiều sai phạm, nhưng vào Group cư dân đọc, lại không thấy gì mà toàn bài khen dự án, khen chủ đầu tư. Vì Group đó của chủ đầu tư và sales dự án đó, mà sao họ chê hay duyệt các bài chê, bóc phốt được. Thế cho nên, việc tham gia các group cư dân như thế này, chỉ nên coi như tham khảo cho vui thôi các bạn nhé.

Từng có những sales kì cựu, muốn cắt lỗ hàng cho khách mình, hoặc bán giá thấp hơn hẳn các giá đang rao trên các Group này cho khách mình. Nhưng đăng lên Group thì bị các Admin này xóa bài hoặc yêu cầu phải bán cao hơn giá các Admin này rao bán (bán cao hơn thì mùa quýt mới bán được). Sales với sales họ còn làm vậy, chứ đừng nói với chủ căn.

Còn người đi tìm mua căn, mà thuộc dạng gà, thế nào chả dính bã, mua trúng 1 căn giá cao, phải trả chênh lệch, trong khi đầy căn đang xin cắt lỗ ê hề ngoài kia. Hiển nhiên là thua đau ngay từ khi mua.

Ở đây mình không nói tất cả các group cư dân chung cư đều như vậy nhé. vẫn có những group cư dân chơi fairplay.

Nhưng chúng ta vẫn có cách để lách, và tìm ra chính chủ và mua được giá rẻ, không phải qua sales ngay trên chính các Group cư dân này như cách bên dưới :

Đăng tin, comment cần mua loại bất động sản mình cần trong dự án lên Group Facebook, Zalo này

• Nếu Group là do cư dân lập chứ không phải sales lập, tất nhiên bài của chúng ta sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
• Nếu Group do sales bất động sản lập, nhưng họ fairplay, bài của chúng ta đăng cũng sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
• Nếu Group do sales bất động sản “xấu tính” lập, tất nhiên họ sẽ không duyệt bài đăng cần mua của chúng ta mà chỉ inbox giới thiệu bán các căn khác cho chúng ta. Chẳng sao cả, tin mình đi, dù các chính chủ có gửi cho sales trên các Group thế này bán, họ vẫn luôn sốt ruột với tình hình căn của họ sao chưa bán được, họ vẫn theo dõi các bài do sales đăng trên Group liên quan đến căn của họ. Việc của chúng ta chỉ đơn giản là vào các bài viết comment 1 câu duy nhất: Cần mua loại căn abc (abc là nhu cầu của chúng ta). Hầu hết các sales admin không bao giờ dám đi xóa những comment như vậy, vì nếu xóa sẽ lộ ngay là Group bẩn. Một lí do nữa là thời gian đâu mà họ quản cho hết các comment, họ cũng cần thành viên comment để tăng tương tác cho Group.

Sau đó việc của chúng ta đơn giản là chờ đợi, kiểu gì cũng có chính chủ inbox cho chúng ta, hoặc không phải chính chủ thì sẽ có 1 người khác có căn tương tự như vậy với giá rẻ hơn inbox. Tại sao lại rẻ hơn? Đơn giản vì họ thấy chúng ta comment vào bài đăng tin căn giống họ, na ná của họ nhưng không mua, tức chúng ta mong chờ 1 điều gì khác, giá rẻ hơn chẳng hạn.

Và vì chính chủ liên hệ trực tiếp với chúng ta nên 2 bên không phải qua sales, tất nhiên bên bán có thể bớt cho bên mua được thêm vài chục triệu, thay vì tiền đó phải chi trả hoa hồng cho sales.

Đôi khi là 1 sales khác inbox chúng ta 1 căn khác có giá rẻ hơn chứ không phải chính chủ. Nhưng vậy vẫn là chúng ta có thêm 1 sự lựa chọn với giá rẻ hơn. Điều này tốt mà!

Gặp nhiều sàn, sales bất động sản trong khu vực cần mua để biết căn nhà/miếng đất đang có chủ nhà thiện chí muốn bán nhất và có giá hợp lý nhất.

Các bạn cần biết một điều là người kẹt tiền cần bán bđs rất sốt ruột, họ sẽ giao rất nhiều sàn, nhiều sales trong khu vực đó cùng 1 lúc với suy nghĩ làm vậy để bán cho nhanh. Các sàn, các sales trong cùng 1 khu vực hiển nhiên để cạnh tranh nhau, họ luôn chào khách đầu tư của họ những căn đang có giá hợp lý nhất để bán cho bằng được. Nếu không những căn rẻ sẽ bị các sàn, các sales khác bán mất. Các sales trong cùng 1 sàn cũng cạnh tranh lẫn nhau, cùng 1 sàn các sales sẽ tập trung chạy bán căn có giá rẻ nhất để mau có hoa hồng.

Như vậy khi gặp nhiều sàn, nhiều sales nói mình cần mua để đầu tư bán lại. Thấy sàn nào, sales nào cũng tập trung chào trước loanh quanh 1 vài căn thì tức đó là những căn có giá tốt nhất của họ, là những căn chủ nhà đang sốt ruột bán nhất. Lúc này chỉ cần tập trung nghiên cứu xem có nên mua những căn đó hay không? Trả giá ra sao cho hợp lý nếu kết mua.

Cần chú ý là có thể nhiều sales cùng chào 1 căn nhưng nếu kết mua thì chỉ nên chọn 1 sales duy nhất để thực hiện việc trả giá. Không trả giá qua nhiều sales, tránh bên cần bán nghĩ là đang có nhiều khách muốn mua và đang cùng trả giá mà lên cơn chảnh, ảo tưởng.

Cố gắng chọn sales cầm nguồn, liên hệ trực tiếp được với chủ nhà, tránh chọn sales chỉ là sales liên kết với sales cầm nguồn.

Chú ý kiên nhẫn trả giá từ thấp lên cao. Biết là rẻ nhưng cũng không phải gấp, không mua căn này thì mua căn khác. Mua bán nhà có duyên, lúc nào chẳng có hàng ngộp, lúc nào chẳng có người kẹt tiền cần bán. Tuy nhiên nếu kết mua cũng đừng trả giá kẹt xỉn quá mà lỡ mất cơ hội.

Xuống các khu, nhờ các “tổng đài 108” tìm giúp

Khu nào không có các cụ “tổng đài 108”, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ: Xóm này bữa giờ có ai đang kẹt muốn bán nhà không cô? Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào đang kẹt tiền cần bán nhà phải không cô?….

Tìm đến các trung tâm đấu giá thành phố

Tại sao không phải là tìm đến các bank, nơi biết các khách hàng đang ngộp lãi vay mà lại là các trung tâm đấu giá? Vì bank chẳng có quyền gì quyết định khi mua tài sản nợ xấu cả. Bán là do trung tâm đấu giá bán. Đâu phải như ngày xưa đâu mà bank muốn siết là siết. Bây giờ bank muốn bán phải qua trung tâm đấu giá bán theo quy định của pháp luật.

Thực tế là khi có nợ xấu xảy ra, Bank hay để khách hàng tự giải quyết, tự bán trước khi bank khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Bank chỉ cần lấy về gốc và lãi vay là bank mừng rồi, Bank thậm chí trong 1 số trường hợp còn miễn luôn lãi phạt quá hạn. Chẳng cần phải quen biết gì bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank.

Khi khách hàng tự giải quyết, họ cũng tự rao bán như những người không dính đến bank vậy, tức cũng giao qua các sàn, các sales bds bán. Các bạn khi qua sàn bất động sản mua, gặp các căn thế này sẽ biết ngay. Các tài sản dính kẹt nợ bank thể nào khi mua chủ nhà cũng báo là tài sản đang nằm trong bank. Họ sẽ đề nghị mình cọc 50-100 triệu và chờ ít ngày để họ đi vay dân đáo hạn, đem tiền đó lấy tài sản từ bank ra, xóa thế chấp xong mới sang tên cho mình được.

Khi nào con nợ ko tự giải quyết được, chây ì, bank mới khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Lúc đó trung tâm đấu giá sẽ tiến hành cho đấu giá bán theo quy định của pháp luật. Bank đâu có quyền gì trong việc bán tài sản khách hàng mà các bạn cứ nghĩ phải quan hệ với bank? Các bạn lấy 1 cái hợp đồng tín dụng của bank đọc là hiểu ngay thôi.

Tất nhiên nếu là hàng thơm (bán giá thơm) thì khách đã tự bán được rồi.

Hàng mà bán mãi ko xong thì rõ là hoặc do bank yếu nghiệp vụ, bị sức ép chỉ tiêu tín dụng mà định giá quá cao, định giá hố, tham nhũng định giá cao….thì rõ là qua trung tâm đấu giá phải chờ giá giảm đến khi nào thành thơm thì dân buôn mới mua. Mình từng mua 1 cái nhà mà trung tâm đấu giá giảm đến lần thứ 6. Tức nó giảm giá đến 6 lần mới thành giá thơm.

Còn nguyên tắc giảm giá của trung tâm đấu giá là trung tâm đấu giá sẽ đấu giá ở giá khởi điểm do con nợ và bank thống nhất. Nếu ko có sự thống nhất thì lấy giá ghi trên hợp đồng thế chấp. Nếu đấu giá ko thành công thì lần sau giảm giá tiếp để tiến hành đấu giá lại. Biên độ giảm giá lấy theo biên độ giảm giá ghi trên hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.

Chẳng cần phải quen biết gì với bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank. Các bạn cứ liên hệ trực tiếp trung tâm đấu giá, họ thấy khách mừng đón từ xa, vì khách mua được thì trung tâm đấu giá có hoa hồng, Thấy khách muốn mua họ mừng còn ko kịp.

Một kinh nghiệm khi đi đấu giá là lần đấu giá nào mà có nhiều tay buôn tham gia thì giá đã gần về, hoặc về giá thực, giá thơm. Còn giá vẫn cao thì thường không ai đăng ký, hoặc ít ai tham gia đấu giá. Tất nhiên các bạn phải tìm hiểu và nắm giá thị trường khi muốn tham gia đấu giá.

Bất động sản (BĐS) luôn là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn ở Việt Nam, còn nhiều hơn cả cổ phiếu, vàng, ngoại tệ… do nó có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên đầu tư BĐS không những đòi hỏi vốn lớn mà còn nhiều kỹ năng khác nữa. Vậy những yếu tố, kỹ năng nào quan trọng nhất để bạn trở thành một nhà đầu tư BĐS thành công? Dưới đây là 4 yếu tố quan trọng nhất để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần.

1. Thông tin bất động sản

Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1 phút so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.

Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.

Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.

Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn

Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:

• Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây.
• Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt

Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng.

Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

• Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
• Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.
• Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm”

2. Kiến thức, kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản

Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến thức rất đa dạng:

• Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)
• Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…
• Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp.
• Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
• Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…
• Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào…
• Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, …
• Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?

3. Tài chính

Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất. Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định. Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…

Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.

Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn.

Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.

Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.

4. May mắn

Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.

Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ.

Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100tr/m2.

Chúc các bạn có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư BĐS thành công, và cuối cùng, có thêm một chút may mắn nữa.