Hiện nay xuất hiện nhiều chung cư cao tầng, có nơi lên tới 50 tầng, người mua nhà luôn đứng trước lựa chọn giữa việc mua tầng cao hay tầng thấp. Vậy chúng ta hãy cùng phân tích các ưu điểm & nhược điểm của căn hộ chung cư tầng cao & tầng thấp để có những lựa chọn phù hợp nhất với mình nhé.

Lợi dụng sự nhập nhằng của câu chữ để cài cắm những “cái bẫy” tinh vi trong hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà đất là chiêu thức thường gặp của những chủ đầu tư chụp giật. Không nhận diện được những cái bẫy này thì “bút sa, gà chết”, người mua sẽ là bên chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.

1. Về thời hạn bàn giao nhà

Ví dụ trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội quy định như sau: “Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”

Thoạt nhìn, điều khoản này không có vấn đề gì và nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.

Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn “quý”, nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.

2. Về việc cấp sổ hồng

Ví dụ tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP.HCM có quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.” Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản : “Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền“.

Kết hợp hai điều khoản trên sẽ xuất hiện một “lỗ hỏng” rất bất lợi cho khách mua nhà. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,…) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!

3. Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng

Ví dụ một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau : “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này“. (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).

Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định!

4. Về việc bảo mật thông tin

Ví dụ ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định: “Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa.”

Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng.

5. Về quyền sử dụng nhà đất

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư“.

Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải “xin phép” chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.

6. Về tiền phạt vi phạm hợp đồng

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.” (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).

Khi so sánh giữa hai khoản tiền phạt, ta có thể thấy rõ chủ đầu tư là bên được lợi nhiều hơn so với khách mua. Nếu chủ đầu tư bàn giao trễ thì chỉ phải trả tiền lãi theo lãi suất gửi ngân hàng (thường dao động từ 5 – 7%/năm). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm!

7. Về giá trị hợp đồng

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán căn hộ tại Hà Nội, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”.

Rất có thể, nếu bất cẩn ký vào một hợp đồng như vậy thì số tiền thực tế khách mua phải trả sẽ cao hơn nhiều, vì giá ban đầu chỉ là “tạm tính”. Nếu bên bán buộc khách mua phải chuyển thêm một số tiền gia tăng thì khách mua cũng phải đành chuyển thêm để không bị mất luôn số tiền đã chuyển từ trước.

Chung cư ngày càng trở nên quan trọng với đời sống của người dân, hàng năm mỗi thành phố như Hanoi, TPHCM mở bán hàng chục nghìn căn hộ. Người dân ngày càng thấy các ưu điểm của cuộc sống tại chung cư so với nhà phố, khu compound: vị trí thuận tiện, chi phí thấp hơn, an ninh đảm bảo, tiện ích đầy đủ. Người mua nhà chung cư, dẫu để ở hay để đầu tư, đều quan tâm tới việc chung cư tăng giảm giá ra sao. Hiểu biết các chu kỳ tăng/giảm giá của chung cư sẽ giúp bạn lập kế hoạch, đầu tư ra vào đúng lúc, có hiệu quả hơn.

1. Giai đoạn mở bán căn hộ

Khi mở bán đợt đầu tiên, do dự án mới người dân vẫn còn nghi ngại, cộng với đôi khi pháp lý chưa minh bạch, nên chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút người mua như : chiết khấu, giảm giá mua đợt đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, voucher xe ô tô, miễn phí quản lý 3 năm, bốc thăm lấy thưởng… Khi dự án đã nhiều người biết tới, việc xây dựng các tòa nhà đã dần dần hiện ra, nhiều người quan tâm dự án hơn, đương nhiên chủ đầu tư sẽ giảm bớt các ưu đãi.

Nhưng để mua hàng từ đợt đầu cũng không hề đơn giản, phải đặt cọc thiện chí từ trước mà mới có giá rumor, khi khớp căn mới biết giá chính thức, giống như thời phong kiến đi lấy vợ mà mới nghe tả là cô ý xinh lắm, tới lễ cưới mở tấm khăn che ra mới biết vợ mình có thực sự đẹp hay không…

Nhiều dự án đặt cọc thiện chí rất lâu, thậm chí cả năm (điển hình Rainbow GrandPark) mà tới khi mở bán cũng chưa chắc đã lấy được căn. Chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking set giá, do vậy nhiều khi đặt cọc cả năm rồi mà khi khớp lệnh giá cao bất ngờ (cô dâu không xinh như mình nghĩ), đành ngậm ngùi ôm tiền cọc về.

Trong những năm qua tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư mua ngay khi dự án mở bán từ đầu đã có lời tốt, thậm chí sang tên ngay tại lúc mở bán cũng có thể kiếm được vài trăm triệu.

Một số sales cũng khuyên khách hàng, nên mua ngay khi mở bán, kiểu gì cũng có lãi, tạo nên hiệu ứng FOMO (Fear of missing out), khách hàng vào lễ mở bán quyết định rất nhanh, bất kể giá bán ra sao. Thực tế không phải dự án nào cũng sinh lời, ví dụ One Verandah hiện đang phải cắt lỗ tới 500tr/căn, The Marq cũng vậy, gần đây thấy một số căn tại Masteri Center Point cũng rao bán cắt lỗ.

Mở bán giai đoạn đầu tiên thường các căn không đẹp, vị trí xa trung tâm của khu, view xấu, do vậy nếu để ở nên cân nhắc, bạn có thể phải đánh đổi giá thấp với những căn nhà bạn không ưng ý.

2. Giai đoạn mở bán các phân khu tiếp theo của dự án

Các dự án lớn có nhiều tòa khác nhau (Palm, Feliz En Vista, Empire…) hoặc nhiều phân khu khác nhau (Grand Park, Ocean Park, Aqua…), giá mở bán các phân khu sau đại đa số giá cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu bởi 2 lý do sau :

• Lý do khách quan: Các phân khu sau vị trí thường đẹp hơn, hoàn thiện tốt hơn, mặt bằng giá xung quanh cũng đã nâng lên so với giai đoạn đầu, các thủ tục pháp lý rõ ràng hơn, hạ tầng cũng rõ ràng hơn…
• Lý do chủ quan: bất kể ra sao, chủ dự án thường set giá giai đoạn sau cao hơn, để tạo ra cảm giác là giá của dự án đang tăng. Với những nhà đầu tư, giá cao hay thấp là khái niệm tương đối, giá tăng mới là quan trọng. Thực tế nếu giá cao mà vẫn có thể tăng, nhà đầu tư vẫn tiếp tục chốt đơn. Hơn nữa, giá tiếp tục tăng cao là một cấu thành của FOMO, càng thúc đẩy người mua. Một nguyên lý căn bản của thị trường, khi giá tăng mọi người tranh nhau mua, khi hạ giá nhà đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi giá sẽ đi xuống hơn nữa.

Do giá của giai đoạn sau cao hơn, một số nhà đầu tư giai đoạn đầu đã có thể chốt lãi. Lý do, view có thể xấu hơn chút, hoàn thiện có thể kém hơn một chút, nhưng cùng một dự án, mua giai đoạn đầu giá vẫn rẻ hơn nhiều mà vẫn được hưởng các tiện ích của dự án.

Thực tế Masteri Center Point/Origami giá bán cao hơn khá nhiều so với Rainbow, các tòa sau của Palm, Feliz en Vista, Empire giá cũng cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao căn hộ

Theo cách nghĩ thông thường khi nhà xây lên, mọi tiện ích bắt đầu hiện hình đẹp đẽ, mọi người sẽ nghĩ giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Thực ra giai đoạn bàn giao giá nhà thường giảm xuống, do áp lực nộp tiền lần cuối.

• Với các chủ đầu tư trong nước, lần nộp tiền cuối cùng thường chiếm 30% giá trị hợp đồng.
• Với các chủ đầu tư nước ngoài, do pháp luật qui định, lần nộp cuối thường chiếm 50% giá trị hợp đồng, cá biệt có những dự án lên tới 70% (One Verandah).

Có khá nhiều người mua chung cư để đầu tư tới giai đoạn cuối thường không chuẩn bị đủ tài chính và sẽ cố gắng ra hàng trước khi bàn giao nhà, gây ra áp lực nguồn cung khá lớn làm giảm giá. Người tiêu dùng, nhà đầu tư có tài chính, quan sát kỹ giai đoạn này có thể tìm được những căn giá rẻ bất ngờ, thậm chí 100-200tr so với giá thị trường.

One Verandah là ví dụ điển hình của áp lực bàn giao. Dự án set giá khá cao từ đầu, 70-80tr/m2, cao hơn 30-40% so với những dự án khác trong khu vực, nhưng lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ 25% cho tới khi nhận nhà. Nhiều người nghĩ rằng giá đó là giá của tương lai, chỉ bỏ ra một số tiền nhỏ mua để lướt sóng, khi dự án bàn giao sẽ có lời lớn. Thực tế giá tương lai đó có lẽ set cho 2025 chứ không phải 2020, một phần nữa do tác động của Covid, nên rất nhiều nhà đầu tư bán lỗ trong lúc nhận nhà.

4. Năm đầu tiên sau khi nhận nhà

Những người sống sót sau giai đoạn nhận nhà thường nhận trái ngọt trong năm đầu tiên, giá nhà tăng lên do:

• Áp lực ra hàng không còn nữa, không có áp lực về nguồn cung;
• Nhà mới, tiện ích đầy đủ, đẹp đẽ, các shophouse dần dần hoạt động;
• Cư dân dần dần chuyển về, các review tốt đẹp của dự án, nhu cầu ở thực tăng lên;

Central Park lúc bàn giao giá cũng giảm khá nhiều, thậm chí một số căn phải cắt lỗ, tuy nhiên trong năm đầu tiên giá tăng lên tới 20%. Palm, Feliz En Vista, Estella Height giá cũng tăng tốt sau khi bàn giao.

5. Những năm sau của dự án

Thông thường những năm đầu giá sẽ tăng nhẹ do cư dân tiếp tục về ở đông hơn, tiện ích, shophouse hoàn thiện hơn. Các yếu tố đột biến có thể làm tăng giá các căn hộ đã bàn giao:

• Hạ tầng giao thông phát triển, mở đường tới dự án (Palm Height, Jamila được hưởng lợi do đường song hành);
• Có trung tâm thương mại, tòa nhà landmark lớn mở bên cạnh. Các tòa Landmark của Central Park giá tăng khá nhiều khi Landmark 81 khai trương;
• Dự án khác mở bán ngay cạnh đó với giá cao hơn nhiều. Giá Golden River Bason tăng tốt khi Centennial mở bán.

Còn lại, các tòa chung cư đã bàn giao một thời gian, nếu không có các yếu tố đặc biệt như trên, thường không có sự đột biến về giá. Giá có thể tăng nhẹ, hoặc giảm nhẹ, tùy từng dự án, vị trí, thời điểm.

Nắm rõ quy luật thay biến đổi về giá của chung cư quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư mà cả với những người mua nhà để ở. Đôi khi bạn không phải vội vàng, đợi thời cơ khi bàn giao nhà, có thể mua được căn nhà để ở với giá hợp lý bất ngờ.

Ghi chú: bài viết trên áp dụng chính xác hơn với thị trường TP HCM. Tại Hà Nội đại đa số các chung cư giá đi ngang hoặc giảm.

Nếu bạn muốn đầu tư shophouse (khối đế chung cư) có lợi nhuận tốt thì hãy theo dõi bài chia sẻ kinh nghiệm của một nhà đầu tư chuyên nghiệp trong bài viết này nhé.

1. Đầu tư shophouse muốn thắng thì shophouse đó phải cho thuê được giá.

Vì suy cho cùng Shophouse cũng vẫn là chung cư, cũng vẫn sẽ bị khấu hao và xuống cấp theo thời gian như các chung cư ở tầng trên. Cả tòa chung cư mà xuống cấp thì shophouse cũng phải xuống cấp theo. Shophouse muốn cho thuê được giá thì phải có người chịu vào shophouse tiêu xài để các cửa hàng chịu thuê giá cao. Các yếu tố sau tạo nên điều này :

• Shophouse không được thụt quá sâu vào trong so với đường và bị dựng bờ bao (bờ bao có thể là hàng rào hoặc xây nền shophouse cao lên 1 cách quá đáng so với mặt đường), người đi đường người ta ngại vào (Anh em qua Phú Mỹ Hưng để thấy các chung cư mới xây của Phú Mỹ Hưng, shophouse bị bắt xây thụt vào và dựng cả bờ bao, sẽ thấy ế tan nát không cho thuê được.)
• Shophouse phải có chỗ đậu xe cho người mua tấp vào, dính đoạn đường cấm không cho đậu như Võ Văn Kiệt thì shophouse thua toàn bộ (anh em hãy qua Võ Văn Kiệt để chứng kiến 1 loạt shophouse không cho thuê được).
• Shophouse nếu có vỉa hè rộng, không bắt dựng bờ bao và cho để xe máy thì quá tốt nhưng không được kiểu rộng nhưng không có đất dụng võ, kiểu như Shophouse Nguyễn Văn Linh tuy vỉa hè rộng nhưng hết 1 nửa là các bồn hoa lọt thỏm giữa vỉa hè.

2. Shophouse nằm ở vị trí đắc địa

Shophouse nằm vị trí càng đắc địa, mặt tiền các đường lớn, giao thông thuận tiện, khu đông dân cư, càng OPEN với các khu dân cư lân cận càng tốt, vị trí đi lại càng thuận tiện đến các khu dân cư lân cận càng tốt, shophouse thuộc dự án thu hút được khu dân cư lân cận tới ăn uống vui chơi thì càng có cơ hội thắng. Điều này quyết định khá nhiều đến việc shophouse có khách hàng hay không.

Không bao giờ được lựa chọn các Shophouse nằm cuối chân mây, khuất bóng, khuất xe như Florita của Hưng Thịnh.

3. Cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse có nhiều không?

Thiếu các yếu tố 1+2 nêu trên thì shophouse không bán được cho khách vãng lai mà chỉ bán được cho cư dân của chung cư đó, lúc đó phụ thuộc hoàn toàn vào cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse có nhiều không? Tất nhiên dân cư càng đông, shophouse càng ít thì cơ may thắng cao hơn.

Chẳng hạn chung cư 40 tầng thì dân phải đông hơn chung cư 20 tầng, chung cư xây diện tích bé, mật độ dầy thì dân phải đông hơn. Chẳng hạn, chung cư dùng khối đế làm tiện ích nhiều hơn thì số lượng shophouse sẽ ít hơn.

Nhưng đa số thiếu yếu tố 1+2 là nát. Yếu tố 3 kể cả có thuận lợi mấy cũng khó bù đắp. Trừ khi là các cụm chung cư mật độ dầy đặc như Mường Thanh của cụ Thản.

4. Giá shophouse không được quá cao so với căn hộ.

Giá mà gấp 4-5 lần căn hộ bên trên thì đến mùa quýt mới hòa vốn. Giá gấp 2-2,5 chung cư bên trên là ổn. Đa số anh em trước đây thắng Shophouse Tp.HCM là do lúc đó các chủ đầu tư set up giá shophouse chỉ gấp 2-2,5 lần chung cư bên trên.

5. Nên mua shophouse 1 tầng hoặc tối đa là 2 tầng

Dạo này chủ đầu tư “khôn hơn” không bán 1 tầng như xưa nữa. Đơn giản là càng nhiều tầng giá mua càng mắc và đừng nghĩ là cho thuê được giá tương ứng. Vì thực tế rất nhiều đơn vị đi thuê, kể cả tai to mặt lớn cũng chỉ cần thuê 1 tầng. Mua shophouse càng nhiều tầng càng khó thu hồi vốn từ tiền cho thuê.

6. Shophouse có chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt

Nhiều chủ đầu tư xây shophouse chiều cao rất bé, chiều sâu rất dài. Mua là thua đấy. Shophouse là phải chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt, chiều sâu càng ngắn càng tốt.

7. Không nên mua shophouse ở vùng ven

Tuyệt đối đừng ham rẻ mà mua shophouse ở vùng ven, đa số chung cư vùng ven dân đầu cơ mua là chủ yếu, phải tốn 1 thời gian rất lâu để dân đầu cơ sang tay cho người có nhu cầu ở thật, thời gian dân vào lấp đầy chung cư rất chậm. Mua shophouse ở vùng ven thời gian đầu chờ đợi lỗ nặng vì không cho thuê được hoặc cho thuê giá bèo, om vốn lâu và không có dòng tiền. Các shophouse vùng ven mà dân cư địa phương thưa hay tính kết nối giữa các khu vực xung quanh đến shophouse thấp thì càng thua nặng thêm.

8. Nên mua căn shophouse đẹp nhất của dự án

Đã không mua shophouse thì thôi, mua là đừng tiếc tiền nếu độ chênh giữa căn xấu và căn đẹp thấp. Cứ căn đẹp nhất nhì ba tư năm của dự án chung cư mà mua, căn góc thì càng tốt.

Lí do muôn đời đúng đó là: Vị trí, vị trí và vị trí. Có rất nhiều dự án chung cư shophouse bại xụi hết, nhưng các căn shophouse ở các vị trí đẹp nhất dự án bại xụi này vẫn luôn cho thuê được.

Ai thuê à? Dự án chung cư nào cũng có những sàn bất động sản thứ cấp về thuê, mấy công ty làm nội thất, thiết kế…Mấy đơn vị này giá nào cũng tìm những vị trí siêu đẹp này để thuê dù giá có vô lý đến đâu nếu họ thực sự cần.

9. Không nên mua shophouse có trần thấp

Shophouse có trần thấp là vứt. Các tập đoàn lớn như Highlands, Vinmart họ không thuê đâu, trần thấp rất khó kinh doanh. Shophouse phải có trần cao hơn nhà bình thường mới thích hợp để cho thuê kinh doanh, hàng quán. Khá nhiều shophouse ở Sài Gòn xây trần bằng với nhà bình thường, sau đó đưa vào hoạt động cho thuê rất khó khăn.

10. Shophouse có nhiều đối thủ cạnh tranh xung quanh không?

Hiển nhiên mua shophouse là để kinh doanh, cho thuê kinh doanh bán hàng, làm quán ăn, dịch vụ… Hiển nhiên phải xem xét xung quanh có các đối thủ cạnh tranh khác không, ví dụ như:

• Siêu thị
• Trung tâm thương mại
• Các nhà dân lẻ mặt tiền nhưng nằm ở vị trí đẹp, đắc địa, kết nối tốt, thuận tiện cho việc kinh doanh.
• Shophouse của các chung cư khác.

Tất nhiên là càng ít đối thủ cạnh tranh như trên trong 1 khu vực dân cư đông đúc và chịu tiêu xài thì càng tốt. Lúc này shophouse dễ cho thuê hơn và cho thuê được giá hơn.

11. Xác định rõ mục đích mua shophouse?

Phải xác định rõ mục đích mua shophouse là để làm gì các bạn nhé. Ví dụ các bạn thích dự án chung cư đó, thích khu vực đó, muốn mua vừa để ở vừa kinh doanh ngành nghề hiện tại của các bạn như làm trường mầm non, môi giới bất động sản, công ty thiết kế, văn phòng công ty công nghệ thông tin…thì rõ ràng có yếu tố “trái tim” vào, trái tim thì phải có sự “ngây thơ cần thiết”, không ai có thể chỉ cho ai là nên ngây thơ hay không nên ngây thơ. Hoặc nó có yếu tố đặc thù nghề nghiệp của bạn khiến bạn cần phải mua như shophouse đó gần bệnh viện bạn làm nếu bạn là bác sĩ….

Nhưng nếu mua shophouse chỉ thuần là để đầu cơ, mua đi bán lại thì phải chú ý đến vấn đề thanh khoản. Câu chuyện thanh khoản của shophouse khá giống với câu chuyện thanh khoản của chung cư. Đó là ngoài các yếu tố giống 1 căn chung cư bình thường thì Shophouse muốn có thanh khoản tốt thì: PHẢI KINH DOANH ĐƯỢC HIỆU QUẢ VÀ CHO THUÊ ĐƯỢC GIÁ TỐT.

12. Vị trí shophouse bạn muốn mua có gần các khu mang tính đặc thù giúp bạn dễ cho thuê không?

Ví dụ đó là quận hay khu chuyên dành cho ăn chơi, giải trí gì đó.

Ví dụ các shophouse nằm trong khu ăn nhậu vui chơi ở quận 5-10 tuy là chung cư đã cũ xì nhưng rất thành công, cho thuê mắc như cho thuê nhà mặt tiền, treo bảng cái có người xin thuê ngay. Vì quận 5-10 nổi tiếng là khu ăn nhậu.

13. Shophouse không được ở gần các điểm bị nghẽn giao thông, một chiều, ngập lụt, mất an ninh.

Đây cũng là 1 điểm khiến Shophouse vùng ven Tp.HCM đa số mua là thua.

14. Một số lưu ý khác khi mua Shophouse

• Xác định rõ thời hạn bàn giao căn hộ Shophouse nếu mua để tự kinh doanh, để còn lên kế hoạch làm nội thất, sửa sang Shophouse đưa vào hoạt động cho kịp chợ.
• Phải đọc kỹ hợp đồng khi mua và kiểm tra chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao chi tiết.
• Phải đọc kỹ hợp đồng trước khi mua về giá quản lý, dịch vụ, điện nước, đơn vị quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng kinh doanh.
• Phải đọc kỹ hợp đồng về quy định và điều khoản điều kiện và các mặt hàng được và không được phép kinh doanh tại Shophouse đó.

Bí quyết mua shophouse gồm 14 điều như trên. Hi vọng những kinh nghiệm trên hữu ích với các bạn.

Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.

1. Đặt cọc

• Sau khi Bên bán và Bên mua chốt giá bán/mua, 2 bên hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành đặt cọc.
• Số tiền cọc sẽ được 2 bên thống nhất trước khi gặp mặt. (Lưu ý nên nói rõ nhận tiền mặt hay chuyển khoản).
• Thông thường Môi giới hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc.
• Các điều cần lưu ý ở bước đặt cọc này :
  • Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng đặt cọc có chính xác không? ( Thông tin người bán/mua, số CMND, thông tin về thửa đất…)
  • Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của sổ hồng/sổ đỏ. Kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND của người bán xem có đúng chính chủ không.
  • Thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch ai là người chịu: Thuế trước bạ, Thuế TNCN, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và ai là người chịu trách nhiệm đi sang tên.
  • Thời gian ra công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ ngày ký HĐ nhận cọc). Địa điểm Văn phòng Công chứng.
  • Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản.

2. Công chứng hợp đồng mua bán bất động sản

• Các hồ sơ cần mang theo khi ra công chứng hợp đồng mua bán (HĐMB) :
  • Đối với bên Bán: CMND (Căn cước) của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn), Bản chính sổ hồng/sổ đỏ, bản chính Giấy chứng nhận độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn, bản chính hộ khẩu của vợ và chồng (nếu đã kết hôn), rinh theo vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó….
  • Đối với bên Mua: CMND (Căn cước), hộ khẩu người mua. Chỉ cần vợ hoặc chồng hoặc cả 2 cùng đứng tên. Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng.
• Đưa tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB (thường là có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin). Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua cùng xem, nếu thống nhất thì sẽ in ra 3 bản. Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cuối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý). Các bên lăn tay.
• Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, HĐMB đã ký qua cho Công chứng viên ký tên. Lúc này Công chứng viên sẽ hỏi vài câu hỏi với 2 bên..ví dụ “ cho xem mặt”; “ anh/chị công chứng cái gi?”; “ đọc Tên, ngày tháng năm sinh”., “ hai bên đã hoàn tất giao dịch tiền chưa?”.
• Sau khi Công chứng viên ký vào trang cuối của HĐMB, nhân viên công chứng sẽ trả lại toàn bộ hồ sơ gốc cho 2 bên và chuyển HĐMB đã ký sang cho phòng đóng dấu phát hành. Đóng lệ phí trước khi đóng dấu.

Các điều cần lưu ý bên mua/bán :

• Bên mua: cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán/bên mua, thông tin về bds trên HĐMB có chính xác ko? Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền cần lấy : 1 bản HĐMB gốc, 3 hoặc 4 bản sao y công chứng HĐMB, bản chính sổ hồng/sổ đỏ BĐS. Tuyệt đối ko giao bất kỳ ai nếu ko tin tưởng. Chỉ chuyển tiền khi giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện. (có thể là 2 bên đã ký và lăn tay mặc dù Công chứng viên chưa phát hành HĐMB ). Trong trường hợp giao dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch vụ (trong đó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND của người đó, dịch vụ yêu cầu, giấy tờ bàn giao)
• Bên bán: trong trường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền còn lại, yêu cầu Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực hiện xong giao dịch chuyển tiền. Sau khi hoàn tất việc công chứng mua bán, làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục sang tên (bản chính sổ hồng/sổ đỏ). Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên nhận tại ngân hàng hoặc liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả (để nhận hỗ trợ này bạn phải đồng ý mở sổ tiết kiệm tại ngân hàng có thời hạn, vài ngày muốn thì tất toán cũng được..kệ).
• Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đến khi hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai).

3. Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai) :

Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế.

4. Lên lại phòng 1 cửa :

Vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay trở lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn.

5. Nhận sổ :

Thường thì sau 21 ngày là có sổ.

Một số địa phương khác có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua phải cả vợ và chồng cùng đứng tên.

Chưa bàn đến chất lượng, chưa cần nói đến đẹp hay xấu, nhưng việc các chủ đầu tư bàn giao nhà mà ở đó hình hài thật của tòa nhà giống với phối cảnh thiết kế mà họ quảng bá, đó đã là một sự tôn trọng với các KH tương lai của họ. Theo ý kiến của riêng mình, các CĐT hiện nay cơ bản đều bàn giao chung cư giống với ảnh thiết kế, mức độ giống không hoàn toàn được 100% nhưng cũng chí ít trên 90%, số ít dự án có sự giống nhau giữa thiết kế – thực tế đến 99%, mình đang muốn nói đến đó là dự án Vista Verde của Capitaland. Ngoài ra một số dự án cũng có sự giống nhau giữa thiết kế – thực tế cao như: Safira, Lovera Vista, The Vista, The Sun Avenue, New City, Saigon Mia….