Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần phải nắm bắt được chu kỳ bất động sản, cả trên quy mô kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô, đồng thời biết chúng ta đang ở đâu trong chu kỳ nói trên.
Chu kỳ thị trường nhà ở gắn chặt với nền kinh tế chung. Tuy nhiên, cần rõ ràng rằng thị trường nhà ở đang diễn ra như thế nào không phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình kinh tế chung đang tăng trưởng hay thị trường bất động sản thương mại đang mạnh. Các chu kỳ bất động sản có nhiều sắc thái. Tuy nhiên, chúng ta có thể đạt được thành công với tư cách là nhà đầu tư bất kể chúng ta đang ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường bất động sản. Có nhiều chiến lược khác nhau giúp bạn tận dụng tối đa trong từng giai đoạn.
Chu kỳ bất động sản có thể cung cấp thông tin đáng tin cậy về lợi nhuận có thể có của bất động sản đầu tư. Là một nhà đầu tư, bạn nên xác định xem bất động sản của mình đang trong giai đoạn phục hồi, mở rộng, siêu cung hay suy thoái của chu kỳ bất động sản. Điều này sẽ cho phép bạn đưa ra giả định chính xác hơn về khoảng thời gian nên giữ bất động sản và thực hiện chiến lược rút lui thích hợp. Ngoài ra, chu kỳ bất động sản có thể dự đoán lợi nhuận và hiệu suất tăng trưởng của bất động sản đầu tư. Điều này sẽ cho phép bạn đưa ra quyết định phù hợp thời điểm nên cải thiện vốn.
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường bất động sản
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố sau đóng góp chính, bao gồm:
- Nhân khẩu học: Cấu trúc dân số và những thay đổi lớn trong cấu trúc này, có thể thúc đẩy một thị trường đáng kể.
- Lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.
- Nền kinh tế chung: Tình hình kinh tế nói chung cũng là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nhìn chung, nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo.
- Các chính sách của chính phủ: Chính phủ đôi khi sẽ can thiệp bằng các chính sách để giúp thúc đẩy khi thị trường trì trệ hoặc trong một cuộc suy thoái kéo dài. Các nhà hoạch định chính sách có khả năng triển khai các khoản khấu trừ thuế, trợ cấp và các chương trình dành cho người mua nhà khác để khuyến khích người tiêu dùng mua bất động sản.
Bốn giai đoạn của chu kỳ bất động sản
Chu kỳ bất động sản bao gồm 4 giai đoạn chính: phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này có nghĩa là từ trước tới này chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung bền vững mà không có suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi. Điều này có thể gây ra một số lo lắng cho bạn với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chiến lược đầu tư sẽ có thể giúp bạn đầu tư thành công qua các chu kỳ này.
1. Phục hồi
Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.
2. Mở rộng
Nền kinh tế chung đang được cải thiện, tăng trưởng việc làm mạnh mẽ và nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế. Trong khi thị trường đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho thị hiếu của thị trường hiện tại và bán với giá cao hơn giá trị thị trường.
3. Siêu cung
Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều không thể tránh khỏi đó là thời điểm mà cung bắt đầu vượt quá cầu, do quá nhiều nhà trống trên thị trường hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm. Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Tuy nhiên, đó không phải là một chiến lược đúng đắn. Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng trong danh sách của mình trong khi chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại.
4. Suy thoái
Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Là một nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những bất động sản này hoặc sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.
Chu kỳ bất động sản trung bình diễn ra trong bao lâu?
Các nhà nghiên cứu đã phát hiện ra rằng chu kỳ bất động sản trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản là không thể đoán trước một cách chính xác, và một số chu kỳ có thể kéo dài hơn so với những chu kỳ khác.
