Khái niệm về bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp… Ở góc độ cá nhân và hiểu biết, Tôi chỉ tập trung 1 số Tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương để viết về BĐS “ăn theo” Khu Công Nghiệp.
Để đầu tư 1 bất động sản “ăn theo” các cụm KCN đang hình thành và phát triển thì cần những yếu tố nào để quyết định khảo sát và lựa chọn khu vực để đầu tư :
- Tìm hiểu kỹ những Quy Hoạch liên quan đến cụm Khu Công Nghiệp đã và đang được quy hoạch, đưa vào triển khai, có quy mô và tiềm năng lớn. Hai khu vực tôi nhắm tới và đã đầu tư thời gian vừa qua : Cụm KCN Giang Điền ( Đồng Nai) và cụm KCN Bàu Bàng ( Bình Dương). Hoặc xa hơn 1 chút là KCN Chơn Thành ( Bình Phước).
- Quy mô cụm KCN đó đã triển khai được những gì, hạ tầng cơ bản đã xong chưa, CHỦ ĐẦU TƯ của Cụm KCN đó là ai? Năng lực và kinh nghiệm phát triển của những sản phẩm trước đó như thế nào?… Check kỹ vị trí của các cụm KCN đó, cổng trước/ cổng sau, trục đường chính, trục đường phụ, nhánh rẽ, hạ tầng… Chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan và dễ dàng lựa chọn được mục tiêu sẽ đầu tư “ăn theo” KCN .
- Cụm KCN đó có những ngành nghề nào chủ yếu, lượng nhân lực ở đây là bao nhiêu ? Đánh giá được cung- cầu và đối tượng khách hàng sẽ sử dụng BĐS của mình đầu tư trong tương lai (Phác họa sơ chân dung nđt thứ cấp của mình sau này là ai ?), đánh giá được tính thanh khoản và mức độ phát triển của BĐS mình đầu tư tại thời điểm “xuống tiền”,…
- Lựa chọn loại hình BĐS để đầu tư:
- Loại thứ 1, Tôi thường lựa chọn đất nền “thành phẩm” nghĩa là đất đã có thổ cư, có thể xây nhà được, phù hợp với đối tượng công nhân sau này an cư lập nghiệp, loại này giá thành sẽ nhỉnh 1 chút, an toàn hơn và sinh lời cũng phù hợp cho những NĐT thích sự an toàn ở mức cao.
- Loại thứ 2 tôi nhắm đến là những quỹ đất lớn hơn chút quanh cụm KCN, trong bán kính 2-3 km đổ lại, mục đích sử dụng thường là đất trồng cây lâu năm, check kỹ quy hoạch thực tế và quy hoạch tương lai dự án trong 2-5 năm tới bằng những kinh nghiệm và mqh cá nhân. Tùy theo tài chính cá nhân, sẽ lựa chọn 1 vài “sào” hoặc 1 ha đổ lên. Có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở, có những yếu tố về đường xá hạ tầng có sẵn của nhà nước ( có hiển thị trên sổ), có mạng lưới điện của nhà nước, có nguồn nước ( nước máy hoặc nước giếng ),… nhiều nơi do thổ nhưỡng đặc thù thì rất “hiếm nước”, đặc biệt là những khu đất trồng cao su hay trồng tràm. Loại BĐS này thường có thời gian đầu tư trung và dài hạn 1 chút, nhưng cơ hội lại rất lớn.
- Lưu ý thêm: Mỗi sản phẩm lựa chọn sẽ có đối tượng đầu tư thứ cấp sau mình khác nhau, phù hợp với công nhân, với dân địa phương hay với nhà đầu tư ở nơi khác ( Đất nền, Shophouse, Biệt Thự, Đất Xưởng Sản Xuất, Kho Bãi,…)
- Pháp lý và quy hoạch: Như đã nói, yếu tố hàng đầu trong BĐS là pháp lý, quy hoạch, mỗi người sẽ có phương pháp kiểm tra pháp lý và quy hoạch cũng như tầm nhìn quy hoạch khác nhau.
- Kiểm tra thực tế cụm KCN đó và dân cư có sẵn thực tế, đánh giá mật độ dân cư như nào ? kinh tế địa phương chủ yếu là gì ? Đánh giá thêm các chỉ số khác trước và sau khi có cụm KCN về để có thêm thang điểm đánh giá tiềm năng bđs tại nơi có cụm KCN.
- Đầu tư những sản phẩm dự án 1/500 hay những sản phẩm đất dân ? Mỗi loại sản phẩm có ưu/ nhược và lợi thế khác nhau. Nhưng với kinh nghiệm của cá nhân, tôi vẫn ưu tiên chọn những sản phẩm đã có Sổ Hồng Sẵn, những sản phẩm thuộc dự án đa phần phụ thuộc vào các Chủ Đầu Tư và thực tiễn thì những sản phẩm như vậy “khá rủi ro” khi hầu hết các CĐT nắm “cán”, còn nhà đầu tư nhỏ lẻ lại nắm phần “thiệt”, rủi ro cao. Chưa tính đến tỷ lệ chọi giữa các sản phẩm trong cùng dự án đó, tác động trực tiếp đến tính thanh khoản sau này,…
- Những yếu tố chờ mang tính “đột phá” khi đầu tư BĐS ăn theo công nghiệp như: mở rộng/ nâng cấp các tuyến đường lớn, các tuyến đường cao tốc hay những tuyến đường vành đai,… Ví dụ: Becamex Bàu Bàng có tuyến đường TP HCM ( Tân Vạn) – Mỹ Phước – Bàu Bàng, hay tuyến đường Bình Phước- TP HCM,… Hay tuyến đường mở rộng kết nối sân bay Long Thành với cụm KCN quanh Giang Điền,Tam Phước, Long Đức, Long Thành, những tuyến đường Vành Đai 3,4… Mỗi khu vực và thời điểm sẽ có những “yếu tố chờ” mang tính bứt phá cao trong lợi nhuận. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn và tính toán được thời gian để “chờ” những yếu tố đó từ lúc quy hoạch, có thông tin và đi vào thực tế.
Mỗi nhà đầu tư sẽ có bức tranh tài chính, nhu cầu và tầm nhìn khác nhau. Trên đây là một vài kinh nghiệm cá nhân đã và đang đầu tư BĐS “ăn theo” cụm KCN từ 2018 – nay. Tùy vào mỗi thời điểm xuống tiền và thời gian đầu tư cũng như “may mắn” trong mỗi sản phẩm, nhưng nếu một BĐS đầu tư ( không tính những trường hợp “dính” về mặt pháp lý, hoặc những dự án chưa ra sổ,… những rủi ro khác), thì một BĐS ăn theo công nghiệp một năm cũng có lợi nhuận từ 20-30% thậm chí nhiều nđt “trúng lớn” gấp nhiều lần số vốn bỏ ra ( 200-300%).
Một vài yếu tố khác về Giá đơn vị theo mét vuông hoặc theo mét ngang hoặc theo xào thì tùy quý vị đánh giá đắt/ rẻ hay phù hợp vào từng thời điểm và ví tiền nhé.
