Hiện nay, xu hướng đầu tư bất động sản dần chuyển sang các tỉnh lẻ, nhờ quỹ đất rộng và tiềm năng mạnh mẽ, nhiều nhà đầu tư không ngại khó khăn đến đây để săn đất. Bên cạnh khả năng mở ra cơ hội mới thì quỹ đất nơi đây cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro thất bại. Vì thế, trong bài viết hôm nay, chúng tôi sẽ bật mí với các bạn một số kinh nghiệm đầu tư bất động sản tỉnh lẻ hiệu quả, hạn chế tình trạng mất cả chì lẫn chài.

Tìm hiểu rõ khu vực đầu tư

Nhu cầu của người dân ở tỉnh lẽ hoàn toàn khác so với các thành phố lớn, vì thế mà việc đầu tư bất động sản cũng được phát triển theo hướng riêng, tùy thuộc vào từng tỉnh khác nhau. Cụ thể, tại Hà Nội hay TPHCM, chung cư là kênh đầu tư tiềm năng, tuy nhiên ở các tỉnh lẻ, người dân lại ưa chuộng đất thổ cư, xây nhà riêng. Bên cạnh đó, khách hàng ở tỉnh lẻ cũng không có nhiều, nếu muốn bán nhanh để thu hồi vốn cũng trở nên khó khăn hơn.

Vì vậy, việc tìm hiểu kỹ càng những thông tin về quỹ đất ở nơi mình muốn đầu tư là vô cùng quan trọng, đặc biệt là thị trường bất động sản đầy biến động. Hãy nắm rõ những thông tin liên quan đến quy hoạch, cơ sở hạ tầng, nhu cầu dân cư,…Đây chính là kim chỉ nam giúp bạn dự đoán chính xác những đợt sốt hay tăng giá bất động sản bất ngờ.

Không chạy theo hiệu ứng đám đông

Hiệu ứng đám đông là vấn đề thường xuyên xảy ra trong lĩnh vực bất động sản. Khi thấy quỹ đất đang tiềm năng, các nhà đầu tư không ngần ngại mà rót vốn vào. Tuy nhiên, bạn sẽ gặp nhiều rủi ro như mua phải quỹ đất đang quy hoạch, dự án ma hoặc đang tranh chấp. Một khi bạn đã dính vào những rủi ro này thì khả năng rút lại vốn là rất khó, một là bạn phải mất thời gian và tiền bạc để đi kiện, hai là chịu mất trắng làm lại từ đầu.

Vì thế, hãy là nhà đầu tư thông minh, tìm hiểu kỹ thị trường tỉnh lẻ, không nên ồ ạt mua theo tâm lý đám đông. Một khi nhu cầu người dân không còn nữa thì cũng là lúc bạn bị chôn vốn và phải đợi một thời gian dài.

Phối hợp với môi giới địa phương

Môi giới địa phương là những người có nhiều hiểu biết về nơi họ sinh sống tốt hơn bạn, đồng thời họ cũng có nhiều mối quan hệ và khách hàng tiềm năng. Từ những nhà môi giới này, bạn sẽ biết được tính pháp lý của bất động sản, khu nào đang quy hoạch, nhu cầu người dân ra sao để đưa ra quyết định hợp lý. Vì thế, hãy khéo léo kết hợp với họ để đem về lợi ích cho mình, cả 2 cùng được lợi thì sẽ dễ làm việc hơn.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn người môi giới có kinh nghiệm cũng vô cùng quan trọng. Nên tránh xa những người chộp giật, không đáng tin cậy,…bởi nó sẽ khiến con đường đầu tư của bạn trở nên khó khăn hơn.

Kiểm soát tốt nguồn vốn

Kiểm soát tốt nguồn vốn cũng là một cách giúp các nhà đầu tư hạn chế rủi ro khi mua bất động sản tỉnh lẻ. Với những dự án lớn cần thời gian dài, hãy đảm bảo nguồn vốn mạnh và không bị áp lực về tài chính. Nếu chưa có kinh nghiệm, bạn có thể bắt đầu từ những dự án vừa và nhỏ để kiểm soát được dòng tiền. Ngoài ra, nếu muốn đầu tư bằng cách đi vay, bạn cũng nên xem xét lãi suất và thời gian thanh toán, đừng để bản thân rơi vào vòng xoáy của việc kiếm tiền, trả nợ, nó sẽ khiến bạn không thoát ra được.

Trên đây là những kinh nghiệm đầu tư bất động sản tỉnh lẻ hiệu quả, hạn chế tình trạng chôn vốn mà chúng tôi muốn chia sẻ đến các bạn. Hãy là nhà đầu tư thông minh để đem về cho bản thân nhiều món hời khổng lồ nhé.

Sự thay đổi nhân khẩu học và xu hướng dân số ảnh hưởng đến hầu hết mọi quyết định trong cuộc sống hiện đại, từ quy hoạch thành phố đến các quy định chăm sóc sức khỏe, từ nhu cầu giáo dục đến phong cách sống và các yếu tố nhân khẩu học khác quyết định hình dạng xã hội của chúng ta và sự tăng trưởng của cuộc sống thành thị hoặc ngoại ô. Hãy xem xét một nhà đầu tư bất động sản có sinh kế phụ thuộc vào việc mọi người thay đổi nhà cửa hoặc công việc. Sự dịch chuyển kinh tế là yếu tố quyết định chính trong tương lai của doanh nghiệp này, cũng như sức khỏe kinh tế của khu vực, việc làm và các tiện nghi của khu vực cho người độc thân hoặc gia đình. Những câu chuyện thời tiết gần đây ảnh hưởng đến Hoa Kỳ cũng sẽ là một sự thay đổi trong nhân khẩu học hoặc khu vực thành thị trong ngắn hạn và dài hạn.

Lập kế hoạch phát triển thậm chí còn dựa nhiều hơn vào dữ liệu nhân khẩu học để xác định các ưu tiên. Độ tuổi trung bình của dân số là một yếu tố chính trong loại hình nhà ở sẽ có nhu cầu trong vài thập kỷ tới. Cũng như dòng người nhập cư hoặc các nạn nhân sơ tán tạo thành từ các cơn bão (Harvey, Erma, Maria) đến các khu vực đô thị lớn có cơ hội việc làm và gia đình hỗ trợ. Đây có thể là một nhu cầu tạm thời hoặc nếu các gia đình tái định cư trong khu vực, một sự thay đổi địa chỉ vĩnh viễn và cơ hội tăng giá thuê do nhu cầu cao. Tồn kho và nhu cầu trong những lĩnh vực này có thể là một cơ hội chưa được khai thác.

Đối với các nhà đầu tư, tiền đặt cược cũng cao. Đầu tư vào bất động sản thương mại đòi hỏi khả năng dự báo nơi nào sẽ có dân số tăng và nơi thu nhập bình quân của người dân sẽ tăng lên để “giảm giá” nhà ở. Các nhà đầu tư hãy chuẩn bị tốt nhất để xem tin tức, xem những thay đổi về thời tiết hoặc những thay đổi khó lường trong môi trường cũng như hoạt động kinh doanh mở rộng trên khắp đất nước.

Trên thực tế, đầu tư bất động sản thương mại đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc hơn về dữ liệu nhân khẩu học; Nó không chỉ là xu hướng dân số cần được xem xét, mà còn là nhân khẩu học của sự cạnh tranh, môi trường kinh doanh và sự thay đổi thời tiết. Các mô hình giao thông đường bộ cũng có thể bùng nổ hoặc làm mất một khoản đầu tư, đặc biệt là gần các giao lộ đông đúc trong các thị trường cạnh tranh.

Nhân khẩu học về lưu lượng giao thông có thể làm tăng thêm sự phức tạp của việc đầu tư bất động sản thương mại. Với tỷ lệ đầu tư bất động sản cao, dù là nhà ở, bất động sản cho thuê thương mại, báo cáo dữ liệu nhân khẩu học và dữ liệu phân khúc thị trường thậm chí còn quan trọng hơn. Bạn có thể bắt đầu mua đất hoặc các tòa nhà ngay bây giờ với giá thị trường hợp lý khi bạn chờ đợi nhu cầu xây dựng không? Tôi tin rằng có bạn có thể. Trên thực tế, có những bất động sản tốt trên thị trường hiện nay mang lại lợi nhuận tốt (ROI) trong điều kiện hiện tại. Hãy tận dụng cơ hội này và đa dạng hóa danh mục đầu tư của bạn bằng cách làm việc với một nhà môi giới bất động sản giỏi.

Để nhận định chính xác giá trị Bất động sản (BĐS) cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là then chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm Bất động sản. Dưới đây là 18 yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản được đúc rút qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong ngành Bất động sản.

1. Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến Bất động sản

1.1. Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản cơ bản bao gồm 6 yếu tố: vị trí, diện tích, địa hình, môi trường và thiên nhiên.

Vị trí của Bất động sản

Là yếu tố đứng top đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại bao nhiêu thì giá trị BĐS tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của BĐS.

• Vị trí tương đối: Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối: Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác.

Mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị BĐS được định giá rất cao.

Kích thước, diện tích mảnh đất

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Địa hình của BĐS

Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như BĐS ven biển thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của BĐS sẽ cao hơn.

Đối với các BĐS du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Tình trạng môi trường

Môi trường khu vực BĐS tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các BĐS nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá BĐS đó.

Tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên

Các sản phẩm BĐS nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các BĐS ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ BĐS mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

Câu chuyện là thu nhập từ BĐS tốt thì ai cũng sẽ tìm đến nó và nó trở nên có giá hơn. BĐS Việt Nam mới chỉ phục hồi từ năm 2016 trở lại đây và thời điểm này đang là giai đoạn phát triển tích cực trong một chu kỳ vòng đời BĐS.

Sự kiện kinh tế

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN, TPP,…

Thị trường kinh tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp…cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS. Quyết định đầu tư Bất động sản thì bạn phải rất quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường. Thời kì kinh tế phát triển ổn định, dòng tiền đầu tư sẽ cao khiến nhu cầu về Bất động sản sẽ tăng lên rất nhiều.

Yếu tố thị trường

• Tính hữu dụng của BĐS: giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm BĐS. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm BĐS đó ở mức nào.
• Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: 2 phía cung cầu của loại sản phẩm BĐS đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá BĐS đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại BĐS với nhau như: nhu cầu sử dụng BĐS đất nền tăng cao thì cầu BĐS chung cư sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

• Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp BĐS dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán
• Quy định về xây dựng gắn với BĐS: các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

2. Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến Bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền với từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị BĐS của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

• Các chính sách có tác động gián tiếp: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về BĐS tăng cao sẽ dẫn đến giá trị BĐS tăng nhanh.
• Các chính sách tác động trực tiếp :
  • Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
  • Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
  • Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
  • Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS.
  • Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực: khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển BĐS hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá BĐS tăng hay giảm trong thời gian tới.
• Hiện trạng vùng lân cận: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng: GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào BĐS. Kênh BĐS được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
• Hệ thống, chính sách tiền tệ: khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh BĐS tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Hiện nay xuất hiện nhiều chung cư cao tầng, có nơi lên tới 50 tầng, người mua nhà luôn đứng trước lựa chọn giữa việc mua tầng cao hay tầng thấp. Vậy chúng ta hãy cùng phân tích các ưu điểm & nhược điểm của căn hộ chung cư tầng cao & tầng thấp để có những lựa chọn phù hợp nhất với mình nhé.

Liệu sau covid giá nhà chung cư có giảm không? Chúng ta hãy cùng phân tích để đưa ra các lựa chọn đầu tư trong tương lai nhé.

Đại dịch covid làm thay đổi cách nhìn của chúng ta với chung cư. Về bản chất, chung cư là nơi tập hợp rất nhiều người ở một chỗ, có những chung cư có tới 300-400 căn hộ với số cư dân có thể lên tới 1000 người hoặc hơn nữa. Chung cư có một số ưu điểm do mật độ cư dân lớn:

• Nhiều tiện ích: các shophouse phục vụ 1000 người tại một tòa nhà sẽ có đông khách hơn 1000 người ở tại 300 căn nhà phố khác nhau. Đó là lý do các shophouse tại các khu chung cư khá nhiều: coffee, nhà hàng, siêu thị… làm cuộc sống người dân ở chung cư khá tiện lợi
• Chi phí thấp hơn so với nhà phố : một ảnh đất 2000m2, xây chồng lên 50 tầng chi phí đương nhiên thấp hơn nhà phố xây chỉ có 2-3 tầng. Tại cùng một vị trí, trung bình giá nhà chung cư/m2 bằng ½ nhà phố/biệt thự.

Trước dại dịch, chung cư có vẻ là xu hướng của thời đại, đặc biệt giới trẻ: tiện ích nhiều, giá rẻ, vị trí tốt, an toàn, view đẹp. Tuy nhiên covid làm lộ ra nhược điểm của chung cư, do bản chất cố hữu của nó, mật độ dân cư đông:

• Tòa nhà có 1000 người, chỉ cần 1 người F0 là có thể cả tòa bị cách ly. Nói một cách lạc quan: người sống tại chung cư thật đoàn kết
• Khả năng lây nhiễm cao. Đi trong thang máy chỉ cần một người ho là những người khác xanh mặt, đêm về không ngủ được. Một số tòa nhà ở Hong Kong có điều hòa trung tâm, chỉ 1 người bị F0 là em co vy có thể theo hệ thống thông gió của tòa nhà để đến thăm hàng trăm con người khác cùng tòa.

Do đó tại thời điểm hiện tại, nhiều người quan ngại tới việc mua, thuê nhà tại chung cư. Mình có một số người bạn có điều kiện tài chính, bỏ nhà ở chung cư đi thuê nhà phố ở nơi khác sống cho yên tâm hơn.

Vậy sau khi covid kết thúc, quan điểm của con người với chung cư có thay đổi không? Giá nhà chung cư liệu có giảm không?

Đúng là sau dịch, nhiều người vẫn còn lo lắng về covid, tuy nhiên nếu cân nhắc kỹ, xác suất xảy ra đại dịch như covid có lẽ 100 năm mới có 1 lần. Lần trước xảy ra đại dịch như vậy là Spanish Flu (Cảm cúm Tây Ban Nha) 1920 với hàng chục triệu người bị chết do y tế thời gian đó còn chưa phát triển. Vậy chúng ta có quá nên lo lắng cho một bệnh dịch mà khả năng chỉ xảy ra 1 lần trong 100 năm? Với tần xuất như vậy, có lẽ nhiều người sẽ không bao giờ biết tới đại dịch như vậy, và quan trọng hơn, nó đã là 2 vòng đời của 1 chung cư rồi (tính trung bình 1 chung cư tồn tại 50 năm). Ngay sau khi đại dịch kết thúc, nhiều người vẫn có thể nghi ngại về cuộc sống tại chung cư, nhưng sau 6 tháng, 1 năm có lẽ mọi lo ngại về covid sẽ dần quên lãng, và chung cư sẽ là một lựa chọn tốt đối với nhiều người.

Hiện nay giá cho thuê chung cư khá thấp do khách nước ngoài không có, thu nhập của người đi thuê cũng giảm, do vậy lãi từ cho thuê chung cư chỉ 4-5%/năm. Tuy nhiên khi hết dịch covid, khách thuê nhiều hơn, dịch vụ airbnb cũng phát triển trở lại, do đó thu nhập từ cho thuê chung cư sẽ lên khoảng 5-6%/năm, góp phần làm ổn định, tăng giá chung cư.

Hơn nữa, covid cũng làm chúng ta nhận ra tình cảm giữa người với người gắn bó hơn, mặc dù chúng ta không được gặp nhau trực tiếp mà thông qua những group chat: zalo, viber… Nhiều chung cư đã mở ra những group chat để giúp đỡ lẫn nhau trong mùa dịch, cùng nhau mua hàng, ship hàng. Mọi người chat chít nhiều hơn, chia sẽ suy nghĩ, tình cảm, cùng nhau giúp đỡ mua hộ mấy ổ bánh mì, vài quả chanh, quả ớt…Những điều này có lẽ cũng làm con người nhận ra mặt tốt của chung cư mà bình thường mọi người không để ý, cư dân sẽ có tình cảm, gắn bó với nó nhiều hơn.

Trên đây là góc nhìn cá nhân về chung cư qua mùa dịch covid. Theo bạn thì giá chung cư sẽ tăng hay giảm sau đại dịch vậy?

Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần phải nắm bắt được chu kỳ bất động sản, cả trên quy mô kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô, đồng thời biết chúng ta đang ở đâu trong chu kỳ nói trên.

Chu kỳ thị trường nhà ở gắn chặt với nền kinh tế chung. Tuy nhiên, cần rõ ràng rằng thị trường nhà ở đang diễn ra như thế nào không phụ thuộc hoàn toàn vào tình hình kinh tế chung đang tăng trưởng hay thị trường bất động sản thương mại đang mạnh. Các chu kỳ bất động sản có nhiều sắc thái. Tuy nhiên, chúng ta có thể đạt được thành công với tư cách là nhà đầu tư bất kể chúng ta đang ở giai đoạn nào của chu kỳ thị trường bất động sản. Có nhiều chiến lược khác nhau giúp bạn tận dụng tối đa trong từng giai đoạn.

Chu kỳ bất động sản có thể cung cấp thông tin đáng tin cậy về lợi nhuận có thể có của bất động sản đầu tư. Là một nhà đầu tư, bạn nên xác định xem bất động sản của mình đang trong giai đoạn phục hồi, mở rộng, siêu cung hay suy thoái của chu kỳ bất động sản. Điều này sẽ cho phép bạn đưa ra giả định chính xác hơn về khoảng thời gian nên giữ bất động sản và thực hiện chiến lược rút lui thích hợp. Ngoài ra, chu kỳ bất động sản có thể dự đoán lợi nhuận và hiệu suất tăng trưởng của bất động sản đầu tư. Điều này sẽ cho phép bạn đưa ra quyết định phù hợp thời điểm nên cải thiện vốn.

Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ thị trường bất động sản

Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản. Tuy nhiên, các chuyên gia đã liệt kê một số yếu tố sau đóng góp chính, bao gồm:

1. Nhân khẩu học: Cấu trúc dân số và những thay đổi lớn trong cấu trúc này, có thể thúc đẩy một thị trường đáng kể.
2. Lãi suất: Lãi suất ảnh hưởng lớn đến sức mua của người mua nhà tiềm năng. Khi lãi suất cao, đây có thể là một yếu tố ngăn cản nhiều người có ý định mua nhà. Ngược lại, lãi suất thấp có thể khuyến khích hoạt động mua nhà bùng nổ, vì chi phí dài hạn để tài trợ mua nhà rẻ hơn.
3. Nền kinh tế chung: Tình hình kinh tế nói chung cũng là một nhân tố khi dự đoán chu kỳ thị trường nhà ở. Nhìn chung, khi nền kinh tế đang phát triển tốt hoặc đang có xu hướng đi lên, người tiêu dùng cảm thấy được khuyến khích mua bất động sản nhà ở nhiều hơn. Họ cảm thấy rằng giá trị tài sản cá nhân của họ sẽ tiếp tục tăng lên. Nhìn chung, nếu nền kinh tế chung hoạt động tốt thì thị trường bất động sản cũng đang hoạt động tốt. Nếu nền kinh tế trì trệ, thị trường bất động sản cũng có xu hướng suy sụp theo.
4. Các chính sách của chính phủ: Chính phủ đôi khi sẽ can thiệp bằng các chính sách để giúp thúc đẩy khi thị trường trì trệ hoặc trong một cuộc suy thoái kéo dài. Các nhà hoạch định chính sách có khả năng triển khai các khoản khấu trừ thuế, trợ cấp và các chương trình dành cho người mua nhà khác để khuyến khích người tiêu dùng mua bất động sản.

Bốn giai đoạn của chu kỳ bất động sản

Chu kỳ bất động sản bao gồm 4 giai đoạn chính: phục hồi, mở rộng, tăng cung và suy thoái. Điều này có nghĩa là từ trước tới này chưa bao giờ có một giai đoạn mở rộng hoặc siêu cung bền vững mà không có suy thoái cuối cùng, sau đó là sự phục hồi. Điều này có thể gây ra một số lo lắng cho bạn với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các chiến lược đầu tư sẽ có thể giúp bạn đầu tư thành công qua các chu kỳ này.

1. Phục hồi

Việc xác định giai đoạn phục hồi của chu kỳ có thể rất khó khăn. Tăng trưởng cho thuê sẽ vẫn trì trệ và không có dấu hiệu xây dựng mới. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản phải theo dõi sát sao và nhanh chóng hành động khi có dấu hiệu phục hồi. Đây là thời điểm tuyệt vời để mua các bất động sản dưới giá trị thị trường đang ở trong tình trạng khó khăn về tài chính. Bạn có thể chờ đợi giai đoạn phục hồi bằng cách sửa sang lại để tăng thêm giá trị cho những bất động sản này, giúp chúng sẵn sàng bán hoặc cho thuê ngay khi nền kinh tế chuyển sang giai đoạn mở rộng. Thời gian là chìa khóa.

2. Mở rộng

Nền kinh tế chung đang được cải thiện, tăng trưởng việc làm mạnh mẽ và nhu cầu về không gian và nhà ở ngày càng tăng. Giai đoạn mở rộng là khi công chúng bắt đầu lấy lại niềm tin vào nền kinh tế. Trong khi thị trường đang trên đà phát triển, bạn sẽ có lợi nếu nỗ lực đầu tư vào việc phát triển hoặc tái phát triển các bất động sản phục vụ cho thị hiếu của thị trường hiện tại và bán với giá cao hơn giá trị thị trường.

3. Siêu cung

Trong giai đoạn mở rộng, các nhà đầu tư cũng như các nhà phát triển đều phải đảm bảo rằng nguồn cung đáp ứng được nhu cầu ngày càng tăng. Điều không thể tránh khỏi đó là thời điểm mà cung bắt đầu vượt quá cầu, do quá nhiều nhà trống trên thị trường hoặc do sự thay đổi đột ngột của nền kinh tế khiến nhu cầu sụt giảm. Chủ sở hữu bất động sản thường sẽ thanh lý hàng tồn kho của họ vì sợ rằng tài sản sẽ bị bỏ trống hoặc không bán được. Tuy nhiên, đó không phải là một chiến lược đúng đắn. Bạn cần phân tích xác định những bất động sản mà bạn cảm thấy sẽ hoạt động tốt trong chu kỳ bất động sản tiếp theo. Đây là thời điểm tuyệt vời để tranh thủ chiến lược mua và nắm giữ để bạn có những bất động sản lý tưởng trong danh sách của mình trong khi chờ đợi thời điểm “sang tay” lý tưởng quay trở lại.

4. Suy thoái

Trong giai đoạn suy thoái, cung vượt cầu với biên độ rộng và các chủ sở hữu bất động sản phải chịu tỷ lệ trống cao. Ngoài ra, không những không thể tăng giá thuê, một số chủ nhà còn buộc phải giảm giá thuê để thu hút những người thuê đang chịu ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Là một nhà đầu tư, bạn nên tiết kiệm quỹ dự phòng cho cuộc suy thoái tiếp theo. Suy thoái cung cấp cơ hội để mua các bất động sản lý tưởng với giá siêu rẻ. Bạn có thể giữ những bất động sản này hoặc sửa sang lại để gia thêm giá trị nếu bạn thấy phù hợp để chúng sẵn sàng tung ra thị trường ngay khi nền kinh tế bắt đầu phục hồi.

Chu kỳ bất động sản trung bình diễn ra trong bao lâu?

Các nhà nghiên cứu đã phát hiện ra rằng chu kỳ bất động sản trung bình kéo dài 18 năm. Tuy nhiên, chu kỳ bất động sản là không thể đoán trước một cách chính xác, và một số chu kỳ có thể kéo dài hơn so với những chu kỳ khác.

7 điều sau đây rất quan trọng cho người mua nhà và đầu tư bất động sản để tránh những rắc rối pháp lý về sau.

1. Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản của chủ đầu tư

Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản được các cơ quan có thẩm quyền cấp. Giấy phép này chứng nhận cho việc chủ đầu tư dự án có quyền được kinh doanh và đầu tư bất động sản hay không. Một chủ thể thông thường khi sở hữu đất mà không có giấy phép kinh doanh thì sẽ không có quyền thương mại mở bán công khai.

Một chủ đầu tư uy tín đầu tiên phải là chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản. Những lưu ý đến khách hàng khi xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư:

• Giấy phép kinh doanh được các cơ quan có thẩm quyền cấp có con dấu đỏ của cơ quan chức năng. Những giấy tờ kinh doanh không phải do cơ quan nhà nước công nhận sẽ không có giá trị pháp lý.
• Giấy phép kinh doanh phải đúng lĩnh vực bất động sản. Giấy phép phải có chức năng xây dựng, đầu tư, kinh doanh các dự án bất động sản.

Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản để xác định giấy phép kinh doanh có phù hợp hoặc đủ pháp lý đối với việc kinh doanh bất động sản hay không.

Những hệ lụy khi một chủ đầu tư không có giấy phép kinh doanh bất động sản:

• Khi bị thanh tra những dự án đang xây dựng hoặc đang triển khai sẽ bị buộc dừng hoạt động. Các chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất thủ tục để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản
• Khi không có giấy phép kinh doanh, chủ đầu tư sẽ không được mở bán công khai cho nhiều người. Hoạt động này sẽ trái pháp luật và sẽ bị xử lý như luật đã định.
• Có thể tiến hành thu hồi hoặc niêm phong với chủ thể không xuất trình được giấy phép. Hành vi kinh doanh, xây dựng sẽ là trái pháp luật nếu chưa được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án (Sổ đỏ tổng)

Sổ đỏ là tên gọi nôm na của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Sổ đỏ như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ đỏ tổng tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng. Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ sổ đỏ tổng. Từ sổ sổ đỏ tổng mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ đỏ tổng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản, thẩm quyền phê duyệt là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.

Giá trị pháp lý của sổ sổ đỏ tổng :

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
• Theo đó sổ đỏ tổng cũng có giá trị pháp lý ngang nhau như sổ đỏ. Nên việc mua đất hoặc chung cư dự án có sổ đỏ tổng rồi thì chắc chắn như mua nhà đã có sổ đỏ.
• Về thời hạn sử dụng đất: Sổ đỏ tổng ghi nhận thời gian sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất được cấp có thời hạn hay vĩnh viễn là phụ thuộc vào từng loại đất, phụ thuộc vào quy hoạch hoặc mục đích nhà nước cấp đất cho chủ sử dụng.
• Sổ đỏ tổng có thể được chuyển nhượng, mua bán, chia nhỏ ra bán, bán một phần…tùy vào nhu cầu sử dụng của chủ sở hữu.
• Người sử dụng đất có sổ đỏ được Nhà nước bồi thường về đất khi có trường hợp đất bị thu hồi,……

Một dự án chưa có sổ đỏ tổng :

• Một dự án chưa có sổ đỏ tổng đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa được chắc chắn. Nhà nước chưa công nhận khu đất đó để làm dự án. Khách hàng tuyệt đối không mua những bất động sản chưa có sổ đỏ tổng.
• Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì khách hàng rất có thể sẽ bị lừa với các dự án ma hoặc dự án không tồn tại. Năm 2019 vừa đã lộ tẩy rất nhiều dự án ma với hàng loạt các vụ lừa đào lên đến hàng trăm tỷ đồng. Khách hàng nên tỉnh táo khi mua những bất động sản không có sổ đỏ tổng.
• Một dự án chưa có sổ đỏ tổng mà đã mở bán thì đất tại dự án đó có thể là đất nông nghiệp, không có chức năng làm các dự án để ở. Khách hàng nên xem xét kỹ sổ đỏ tổng của dự án đó để tránh bị lừa đảo.

Ngoài ra trước khi một quỹ đất dự án có sổ đỏ tổng sẽ được nhà nước ra quyết định giao đất. Quyết định giao đất cũng có giá trị pháp lý rất lớn và là cơ sở để cấp sổ đỏ tổng Quyết định giao đất là một quyết định của cơ quan có thẩm quyền giao đất cho một chủ thể nào đó. Sổ đỏ tổng là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư. Khách hàng nên tỉnh táo lựa chọn những dự án đã có sổ đỏ tổng để mua.

3. Quy hoạch chi tiết 1/500

Đối với các dự án bất động sản, quy hoạch 1/500 thể hiện cho thiết kế và sắp xếp mà chủ đầu tư sẽ làm cho dự án. Quy hoạch 1/500 sẽ được chủ đầu tư dự án làm và nộp cho các cơ quan nhà nước phê duyệt. Một dự án có pháp lý đầy đủ là một dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500.

Một số mục quan trọng trong quy hoạch chi tiết 1/500 :

• Tổng diện tích dự án: Bao gồm diện tích xây dựng các công trình bất động sản và các tiện ích khác, hệ thống đường giao thông, nhà chức năng…..
• Mật độ xây dựng tại dự án: Tại bản đồ quy hoạch 1/500 của dự an sẽ thể hiện mật đổ xây dựng của dự án. Mật độ xây dựng thể hiện số lượng bất động sản tương quan với diện tích mà dự án có được. Thông thường một dự án có mật độ xây dựng càng thấp sẽ càng là một dự án đẳng cấp
• Vị trí bất động sản và tiện ích tại dự án: Trong bản đồ quy hoạch 1/500 khách hàng có thể dễ dàng biết được vị trí của bất động sản và cách bố trí tiện ích của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư sẽ tối ưu sự sắp xếp bố trí này để khách hàng có được cuộc sống tốt nhất
• Ranh giới hành chính, địa giới hành chính: Quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ thể hiện rõ ranh giới hành chính đối với các vùng đất tiếp giáp dự án. Điều này sẽ giúp khách hàng định vị rõ vị trí mà dự án sẽ được xây dựng. Thông thường các dự án sẽ được các cơ quan có thẩm quyền xem xét ranh giới rất rõ ràng để tránh tình trạng tranh chấp và đè vào quy hoạch khác.
• Hình thể của dự án bất động sản: Bản đồ 1/500 sẽ thể hiện chi tiết toàn bộ dự án với hình thể ra sao.
• Đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án: Các con đường đi vào dự án hoặc đi qua dự án sẽ được thể hiện trong quy hoạch chi tiết 1/500. Điều này giúp khách hàng hình dung được hệ thống giao thông khi dự án hình thành. Phần nào đó giúp thấy được tương lai phát triển của dự án trong tương lai

Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 :

• Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 là một dự án chưa có thiết kế hợp pháp. Các cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt các mục có tại dự án. Khi chưa có 1/500 mà đã mở bán dự án thì khách hàng có thể đối mặt với nguy cơ bị thay đổi kết cấu các sản phẩm bất động sản. Diện tích, mặt bằng, vị trí các bất động sản có thể sẽ bị thay đổi
• Chưa có quy hoạch 1/500 có thể dự án chưa có đầy đủ tình pháp lý. Có thể dự án chưa có sổ hồng quỹ đất, chưa có quyết định giao đất……Khách hàng sẽ phải đối mặt với nguy cơ cao bất động sản ảo hoặc bất động sản lừa đảo.

4. Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Một dự án được cấp phép xây dựng phải trải qua các điều kiện sau đây:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt.
• Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh, bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật.
• Các công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá phải bảo đảm mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng đến cảnh quan, môi trường
• Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ
• Bảo đảm khoảng cách theo quy định đối với công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại, các công trình khác có khả năng gây ô nhiễm môi trường, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền kề xung quanh
• Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng hệ thống ngầm để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế đô thị.
• Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết kế tầng hầm.
• Một dự án bất động sản có giấy tờ pháp lý đầy đủ phải có giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền. Mọi hành vi thi công, xây dựng mà chưa phép đều sẽ là trái pháp luật.

5. Văn bản nghiệm thu phần móng

Văn bản nghiệm thu phần móng thực chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Theo luật đã ban hành thì một dự án khi đã được nghiệm thu phần móng sẽ được ký hợp đồng mua bán. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu sẽ chứng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất nghiêm túc và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán khi có văn bản nghiệm thu phần móng có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.

Một số loại hợp đồng mà khách hàng không nên ký bởi khả năng sẽ rủi ro cao như:

• Hợp đồng góp vốn: Đây là hợp đồng mang tính chất khách hàng sẽ cùng với chủ đầu tư góp tiền vào để xây dựng dự án. Loại hợp đồng có rủi ro cao bởi chỉ cần chủ đầu tư phá sản hoặc dự án kéo dài thi công sẽ khiến tài sản của khách hàng bị bào mòn hoặc mất trắng.
• Hợp đồng ký quỹ: Đây là hợp đồng dạng như đặt chỗ trước nhưng có các điều khoản mang tính chất pháp lý cao hơn. Tuy nhiên loại hợp đồng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi chỉ cần dự án bị kéo dài chưa được mở bán, hoặc gặp vấn đề gì đó mà chưa thể bán ra. Khách hàng sẽ bị treo tiền tại dự án với các điều khoản hợp đồng

Điểm chung của 2 loại hợp đồng trên là việc chưa có văn bản nghiệm thu phần móng và chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm để triển khai dự án. Để tránh được các rủi ro khách hàng nên lựa chọn các dự án có văn bản nghiệm thu móng hoặc giấy phép bán của Sở Xây dựng.

6. Bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư có rủi ro hoặc không xây dựng được thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho người mua thay cho chủ đầu tư. Một dự án có bảo lãnh ngân hàng sẽ giúp khách hàng yên tâm hơn khi mua bất động sản. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tới 65 – 70% giá trị bất động sản.

Một dự án không có giấy tờ bảo lãnh ngân hàng :

• Khách hàng có thể bị treo bất động sản hoặc treo tiền vào dự án nếu chủ đầu tư không thi công hoặc thi công chậm tiến độ
• Nguy cơ mất tiền vào các bất động sản. Khi không có các ngân hàng bảo lãnh, các chủ đầu tư sẽ không có những ràng buộc pháp lý nào. Khi chủ đầu tư tuyên bố phá sản sẽ dẫn tới tình trạng mất tiền vào dự án hoặc chỉ nhận được một lượng nhỏ tài sản
• Khách hàng đối mặt với nguy cơ chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết khi mua nhà. Có nhiều chủ đầu tư khi mở bán đã hứa hẹn rất nhiều về lợi nhuận khủng hoặc lãi khủng theo năm. Nhưng đến khi thực hiện lại không thể trả lãi được. Việc ký kết đảm bảo từ phía ngân hàng sẽ giúp khách hàng có cơ hội lấy lại tài sản và lãi của mình khi đã đầu tư vào dự án.

7. Giấy phép bán của Sở Xây dựng

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Ở đây là Sở Xây dựng. Sở Xây dựng kiểm tra hồ sơ giấy tờ của chủ đầu tư. Nếu hồ sơ giấy tờ đủ điều kiện thì Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư (Giấy phép bán).

Lợi dụng sự nhập nhằng của câu chữ để cài cắm những “cái bẫy” tinh vi trong hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà đất là chiêu thức thường gặp của những chủ đầu tư chụp giật. Không nhận diện được những cái bẫy này thì “bút sa, gà chết”, người mua sẽ là bên chịu thiệt khi có tranh chấp xảy ra.

1. Về thời hạn bàn giao nhà

Ví dụ trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội quy định như sau: “Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”

Thoạt nhìn, điều khoản này không có vấn đề gì và nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.

Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn “quý”, nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.

2. Về việc cấp sổ hồng

Ví dụ tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP.HCM có quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.” Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản : “Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền“.

Kết hợp hai điều khoản trên sẽ xuất hiện một “lỗ hỏng” rất bất lợi cho khách mua nhà. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,…) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!

3. Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng

Ví dụ một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau : “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này“. (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).

Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định!

4. Về việc bảo mật thông tin

Ví dụ ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định: “Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa.”

Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng.

5. Về quyền sử dụng nhà đất

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư“.

Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải “xin phép” chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.

6. Về tiền phạt vi phạm hợp đồng

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định: “Bên A có nghĩa vụ bàn giao đất, tài sản cho bên bên B trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền, nếu không phải trả cho bên B tiền lãi tính theo lãi suất gửi ngân hàng. Nhưng nếu bên B quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên thì bị phạt 0.1% ngày trên số tiền chậm thanh toán.” (Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).

Khi so sánh giữa hai khoản tiền phạt, ta có thể thấy rõ chủ đầu tư là bên được lợi nhiều hơn so với khách mua. Nếu chủ đầu tư bàn giao trễ thì chỉ phải trả tiền lãi theo lãi suất gửi ngân hàng (thường dao động từ 5 – 7%/năm). Trong khi đó, người mua thanh toán trễ phải trả lãi suất 0.1% ngày, tương đương 36%/năm!

7. Về giá trị hợp đồng

Ví dụ trong một hợp đồng mua bán căn hộ tại Hà Nội, có một điều khoản mà theo đó giá trị hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là “tạm tính”.

Rất có thể, nếu bất cẩn ký vào một hợp đồng như vậy thì số tiền thực tế khách mua phải trả sẽ cao hơn nhiều, vì giá ban đầu chỉ là “tạm tính”. Nếu bên bán buộc khách mua phải chuyển thêm một số tiền gia tăng thì khách mua cũng phải đành chuyển thêm để không bị mất luôn số tiền đã chuyển từ trước.

Khái niệm về bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp (KCN), xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp… Ở góc độ cá nhân và hiểu biết, Tôi chỉ tập trung 1 số Tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương để viết về BĐS “ăn theo” Khu Công Nghiệp.

Để đầu tư 1 bất động sản “ăn theo” các cụm KCN đang hình thành và phát triển thì cần những yếu tố nào để quyết định khảo sát và lựa chọn khu vực để đầu tư :

• Tìm hiểu kỹ những Quy Hoạch liên quan đến cụm Khu Công Nghiệp đã và đang được quy hoạch, đưa vào triển khai, có quy mô và tiềm năng lớn. Hai khu vực tôi nhắm tới và đã đầu tư thời gian vừa qua : Cụm KCN Giang Điền ( Đồng Nai) và cụm KCN Bàu Bàng ( Bình Dương). Hoặc xa hơn 1 chút là KCN Chơn Thành ( Bình Phước).
• Quy mô cụm KCN đó đã triển khai được những gì, hạ tầng cơ bản đã xong chưa, CHỦ ĐẦU TƯ của Cụm KCN đó là ai? Năng lực và kinh nghiệm phát triển của những sản phẩm trước đó như thế nào?… Check kỹ vị trí của các cụm KCN đó, cổng trước/ cổng sau, trục đường chính, trục đường phụ, nhánh rẽ, hạ tầng… Chúng ta sẽ có cái nhìn tổng quan và dễ dàng lựa chọn được mục tiêu sẽ đầu tư “ăn theo” KCN .
• Cụm KCN đó có những ngành nghề nào chủ yếu, lượng nhân lực ở đây là bao nhiêu ? Đánh giá được cung- cầu và đối tượng khách hàng sẽ sử dụng BĐS của mình đầu tư trong tương lai (Phác họa sơ chân dung nđt thứ cấp của mình sau này là ai ?), đánh giá được tính thanh khoản và mức độ phát triển của BĐS mình đầu tư tại thời điểm “xuống tiền”,…
• Lựa chọn loại hình BĐS để đầu tư:
  • Loại thứ 1, Tôi thường lựa chọn đất nền “thành phẩm” nghĩa là đất đã có thổ cư, có thể xây nhà được, phù hợp với đối tượng công nhân sau này an cư lập nghiệp, loại này giá thành sẽ nhỉnh 1 chút, an toàn hơn và sinh lời cũng phù hợp cho những NĐT thích sự an toàn ở mức cao.
  • Loại thứ 2 tôi nhắm đến là những quỹ đất lớn hơn chút quanh cụm KCN, trong bán kính 2-3 km đổ lại, mục đích sử dụng thường là đất trồng cây lâu năm, check kỹ quy hoạch thực tế và quy hoạch tương lai dự án trong 2-5 năm tới bằng những kinh nghiệm và mqh cá nhân. Tùy theo tài chính cá nhân, sẽ lựa chọn 1 vài “sào” hoặc 1 ha đổ lên. Có cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất ở, có những yếu tố về đường xá hạ tầng có sẵn của nhà nước ( có hiển thị trên sổ), có mạng lưới điện của nhà nước, có nguồn nước ( nước máy hoặc nước giếng ),… nhiều nơi do thổ nhưỡng đặc thù thì rất “hiếm nước”, đặc biệt là những khu đất trồng cao su hay trồng tràm. Loại BĐS này thường có thời gian đầu tư trung và dài hạn 1 chút, nhưng cơ hội lại rất lớn.
  • Lưu ý thêm: Mỗi sản phẩm lựa chọn sẽ có đối tượng đầu tư thứ cấp sau mình khác nhau, phù hợp với công nhân, với dân địa phương hay với nhà đầu tư ở nơi khác ( Đất nền, Shophouse, Biệt Thự, Đất Xưởng Sản Xuất, Kho Bãi,…)
• Pháp lý và quy hoạch: Như đã nói, yếu tố hàng đầu trong BĐS là pháp lý, quy hoạch, mỗi người sẽ có phương pháp kiểm tra pháp lý và quy hoạch cũng như tầm nhìn quy hoạch khác nhau.
• Kiểm tra thực tế cụm KCN đó và dân cư có sẵn thực tế, đánh giá mật độ dân cư như nào ? kinh tế địa phương chủ yếu là gì ? Đánh giá thêm các chỉ số khác trước và sau khi có cụm KCN về để có thêm thang điểm đánh giá tiềm năng bđs tại nơi có cụm KCN.
• Đầu tư những sản phẩm dự án 1/500 hay những sản phẩm đất dân ? Mỗi loại sản phẩm có ưu/ nhược và lợi thế khác nhau. Nhưng với kinh nghiệm của cá nhân, tôi vẫn ưu tiên chọn những sản phẩm đã có Sổ Hồng Sẵn, những sản phẩm thuộc dự án đa phần phụ thuộc vào các Chủ Đầu Tư và thực tiễn thì những sản phẩm như vậy “khá rủi ro” khi hầu hết các CĐT nắm “cán”, còn nhà đầu tư nhỏ lẻ lại nắm phần “thiệt”, rủi ro cao. Chưa tính đến tỷ lệ chọi giữa các sản phẩm trong cùng dự án đó, tác động trực tiếp đến tính thanh khoản sau này,…
• Những yếu tố chờ mang tính “đột phá” khi đầu tư BĐS ăn theo công nghiệp như: mở rộng/ nâng cấp các tuyến đường lớn, các tuyến đường cao tốc hay những tuyến đường vành đai,… Ví dụ: Becamex Bàu Bàng có tuyến đường TP HCM ( Tân Vạn) – Mỹ Phước – Bàu Bàng, hay tuyến đường Bình Phước- TP HCM,… Hay tuyến đường mở rộng kết nối sân bay Long Thành với cụm KCN quanh Giang Điền,Tam Phước, Long Đức, Long Thành, những tuyến đường Vành Đai 3,4… Mỗi khu vực và thời điểm sẽ có những “yếu tố chờ” mang tính bứt phá cao trong lợi nhuận. Nhà đầu tư cần có tầm nhìn và tính toán được thời gian để “chờ” những yếu tố đó từ lúc quy hoạch, có thông tin và đi vào thực tế.

Mỗi nhà đầu tư sẽ có bức tranh tài chính, nhu cầu và tầm nhìn khác nhau. Trên đây là một vài kinh nghiệm cá nhân đã và đang đầu tư BĐS “ăn theo” cụm KCN từ 2018 – nay. Tùy vào mỗi thời điểm xuống tiền và thời gian đầu tư cũng như “may mắn” trong mỗi sản phẩm, nhưng nếu một BĐS đầu tư ( không tính những trường hợp “dính” về mặt pháp lý, hoặc những dự án chưa ra sổ,… những rủi ro khác), thì một BĐS ăn theo công nghiệp một năm cũng có lợi nhuận từ 20-30% thậm chí nhiều nđt “trúng lớn” gấp nhiều lần số vốn bỏ ra ( 200-300%).

Một vài yếu tố khác về Giá đơn vị theo mét vuông hoặc theo mét ngang hoặc theo xào thì tùy quý vị đánh giá đắt/ rẻ hay phù hợp vào từng thời điểm và ví tiền nhé.

Đây là case vay vốn cho căn hộ chưa ra sổ, những case khác thường cơ bản giống nhau, chỉ khác nhau 1 số loại giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn. Thường sẽ liên hệ các ngân hàng tài trợ cho dự án, một số dự án như của Khang Điền thì bank nào cũng được.

1. Chuẩn bị hồ sơ vay

• Hồ sơ Pháp lý :
  • CMND/CCCD/hộ chiếu còn thời hạn. Nếu dùng CCCD thì phải gửi thêm CMND cũ hoặc giấy xác nhận đổi qua CCCD. Chuẩn bị đầy đủ của 2 vợ chồng (nếu có).
  • Hộ khẩu.
  • Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân (nếu chưa kết hôn).
• Hồ sơ chứng minh thu nhập :
  • Chứng minh thu nhập từ tiền lương:
    • Hợp đồng lao động
    • Sao kê lương qua tài khoản ngân hàng (thường yêu cầu sao kê 6-12 tháng gần nhất), nếu nhận lương bằng tiền mặt thì cần xác nhận lương của công ty (3-6 tháng gần nhất).
  • Chứng minh thu nhập từ cho thuê:
    • Giấy tờ chứng minh sở hữu tài sản đang cho thuê ( cà vẹt xe hơi, sổ hồng, …).
    • Hợp đồng cho thuê tài sản.
    • Chứng minh nhận tiền thuê (cái này nếu có thì tốt, còn có khi không cần do phần lớn nhận bằng tiền mặt).
  • Nếu việc chứng minh thu nhập của 1 người không đủ điều kiện vay, thì gửi hồ sơ chứng minh tương tự của người đồng trả nợ (vợ/chồng/ba mẹ,…).
• Hồ sơ chứng minh mục đích sử dụng vốn :
  • Hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư.
  • Các văn bản chuyển nhượng bất động sản nếu bất động sản được chuyển nhượng nhiều lần.
  • Hợp đồng đặt cọc.
  • Hóa đơn tài chính nếu có.
  • Văn bản chuyển nhượng bất động sản công chứng.
  • Văn bản đồng ý chuyển nhượng trước thuế, xác nhận chưa nộp hồ sơ làm sổ, xác nhận số tiền thanh toán, văn bản xác nhận chuyển nhượng sau thuế (cái này đối với sản phẩm dự án).
  • Biên bản bàn giao nhà nếu đã bàn giao.

2. Quy trình cho vay thông thường

• Bước 1 : Cung cấp hồ sơ pháp lý, hồ sơ chứng minh thu nhập, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, các văn bản chuyển nhượng chủ cũ.
• Bước 2 : Thẩm định hồ sơ vay và định giá tài sản.
• Bước 3 : Thông báo cho vay. Lúc này sẽ có đoạn ký hợp đồng 3 bên người mua, người bán, ngân hàng trước thời điểm công chứng. Để thuận tiện thường sắp xếp trong ngày công chứng luôn.Ngân hàng sẽ giải ngân phong tỏa.
• Bước 4 : Giải tỏa tiền phong tỏa. Khi các thủ tục mua bán, nộp thuế, đổi tên sở hữu hoàn tất, bổ sung đầy đủ các hồ sơ phía trên cho ngân hàng.Ngân hàng sẽ tiến hành nhập kho và ký hợp đồng 3 bên: ngân hàng, chủ đầu tư và người mua. Sau đó sẽ giải tỏa tiền phong tỏa. Kết thúc giao dịch.

Dịch bệnh đang tàn phá kinh tế, xã hội, đa số ngành nghề đều không thoát khỏi guồng quay “máy xay thịt” này. Cho Thuê Phòng/Nhà Trọ – Ngành Kinh Doanh tưởng chừng rất “chắc cú” – cũng đã rung rinh nghiêng ngả. Tuy nhiên, khách quan mà nói, nếu so với các ngành nghề khác như du lịch, dịch vụ, ăn uống, vận tải, thời trang,… thì ngành Nhà Cho Thuê thuộc nhóm vẫn còn “Hạnh phúc” hơn. Nếu các ngành nghề khác gần như “đứt gãy” hẳn dòng tiền, “chết lâm sàng”, “đứt bóng giang hồ”, thì ngành này chỉ chịu thiệt hại bằng cách giảm giá là vẫn có dòng tiền, vì CHỖ Ở vẫn là nhu cầu cơ bản của nhiều đối tượng trên thị trường.

1. Giá thuê phòng trọ, nhà trọ và tỷ lệ lấp đầy đã giảm nhiều so với trước dịch

Trong điều kiện thông thường, hàng năm giá Cho Thuê sẽ tăng 3% – 7% theo trượt giá. Tuy nhiên, 2 năm nay giá không những không thể tăng mà còn buộc phải giảm.

Hiện nay phân khúc phòng/nhà trọ cho thuê giá dưới 4 triệu đồng/tháng vẫn ổn, chỉ cần giảm giá 10% đến 20% là vẫn duy trì được tỷ lệ lấp đầy trên 80% (Mức lấp đầy bình thường của phân khúc này trên 95%). Tuy nhiên, nếu trong 1-2 tháng tới tình hình dịch bệnh chưa được kiểm soát được, thì khả năng phân khúc này giảm đến 30% giá phòng vẫn không đạt nổi tỷ lệ lấp đầy 50%, vì người thuê phòng phân khúc này là sinh viên và người đi làm ở tỉnh ngoài, dịch kéo dài sinh viên sẽ học online không lên thành phố nữa, người đi làm nếu phải nghỉ việc lâu sẽ hết tiền, đành về quê chờ hết dịch lên làm lại.

Phân khúc 5 – 7 triệu đồng/tháng, hiện đã phải giảm giá đến 20 – 30% so với thời điểm trước dịch để duy trì tỷ lệ lấp đầy đủ cho các chi phí cơ bản, và tỷ lệ lấp đầy trung bình chỉ còn trên 60% (Mức lấp đầy bình thường của phân khúc này trên 85%). Các anh em làm mảng “Thuê Sỉ Nguyên Căn – Cho Thuê Lẻ” chết khá nhiều ở nhóm này, vì chưa tính phần sụt giảm tỷ lệ lấp đầy, thì phần giảm giá phòng 20% – 30% cũng chính là chi phí quản lý và lợi nhuận của họ.

Phân khúc thuê 8-12 triệu đồng/tháng gần như đã chết toàn tập hơn một năm nay. Nhóm này có 2 dạng: Ngắn ngày (Airbnb), Dài ngày. Với loại hình ngắn ngày thì không có khách du lịch gần 2 năm nay. Còn dài ngày thì khách hàng là khách Tây sang Việt Nam làm việc cũng bị hạn chế; Việt Kiều về nước chơi 2-3 tháng cũng không còn; và một số lượng rất ít người Việt có điều kiện thuê ở tạm vài tháng cũng sụt giảm. Chưa kể, các căn hộ chung cư không có khách thuê cũng phải tự giảm giá 20% – 30% so với trước dịch (VD trước dịch cho thuê 15tr, thì nay giảm còn 11tr-12tr/tháng), việc giảm giá này vô tình cạnh tranh trực tiếp với nhóm phòng cho thuê từ 8-12 triệu”. Do đó, phân khúc này đang phải giảm giá xuống 6tr – 8tr để gắng “sinh tồn” qua mùa dịch. Điều này vô hình chung cũng tăng áp lực cho phân khúc 5tr – 7tr.

2. Khi nào thị trường cho thuê phục hồi?

Phân khúc giá thuê dưới 4 triệu đồng/tháng là nhu cầu Ở Cơ Bản. Do đó, chỉ cần dịch bệnh được kiểm soát là nhóm này hồi phục đầu tiên, vì sinh viên sẽ lên thành phố đi học lại, người đi làm cũng cần có chỗ ở và nhanh chóng có thu nhập lại.

Với nhóm giá 5-7 triệu đồng sẽ phục hồi chậm hơn. Nhóm này khách thuê là người đi làm thu nhập khá (20tr – 30tr) và sinh viên nhà khá giả nên tâm lý của họ lo sợ hơn, phải chờ tiêm đủ vắc xin để tâm lý họ ổn định lại và thoải mái hơn trong việc chi tiêu cho chỗ ở. Bên cạnh đó, nhóm này cũng phải chờ nhóm 8tr – 12tr hồi phục, đưa về giá cho thuê bình thường lại để giảm áp lực cạnh tranh.

Riêng nhóm 8-12 triệu thì phải chờ lâu hơn nhiều. Cụ thể, phải chờ căn hộ chung cư hồi phục lại để không phải giảm giá xuống phân khúc này; chờ người nước ngoài sang Việt Nam làm việc ổn định lại, chờ Việt Kiều lại thoải mái về VN chơi 2-3 tháng, và chờ khách du lịch quay lại Việt Nam.

3. Tình trạng những NĐT đầu tư nhà cho thuê

Nhóm 1 “Thuê Sỉ Nguyên Căn – Cho Thuê Lẻ” : Nhóm này có rất nhiều bạn mới ra làm, chưa nhiều kinh nghiệm trong đầu tư Cho Thuê nên trước dịch đã lao đao, dính dịch thì gần như đã chết sạch. Với các bạn già dặn nhiều kinh nghiệm hơn, nếu lỡ chọn phân khúc 8-12 triệu cũng đã chủ động rời cuộc chơi hơn một năm nay. Nhưng khi thị trường hồi phục, các Nhà Đầu Tư “già đời” này sẽ quay lại mạnh mẽ vì các đối thủ cạnh tranh nhỏ đã không còn.

Nhóm 2 “Thuê đất – Xây nhà – Cho thuê” : Nhóm này có sẵn nguồn tiền mặt, mục đích là tạo dòng tiền ổn định lâu dài, đa số chỉ tập trung vào phân khúc dưới 4.5tr nên vẫn ổn. Chỉ cần tỷ lệ lấp đầy đạt 40% là đủ trang trải tiền thuê đất và chi phí quản lý vận hành để “gồng” qua dịch kiếm tiền lại (Nhóm này ít bị áp lực ngân hàng vì phần lớn đầu tư bằng tiền mặt nhàn rỗi).

Nhóm 3 “Sở hữu Nhà Cho Thuê” (có thể tự khai thác hoặc cho nhóm 1 thuê lại) : Người đầu tư nhóm này hướng ưu tiên về sự bền vững ổn định, vừa giữ tài sản lâu dài – vừa túc tắc có thu nhập đều hàng tháng để xài – vừa có cơ hội thu lợi từ tài sản tăng giá qua thời gian dài. Vì bản chất của nhóm này là sự bền vững ổn định nên khi dịch bệnh xảy ra trong 1-2 năm họ cũng không ảnh hưởng nhiều, minh chứng là nhiều chủ nhà thà đóng cửa để đó chứ không giảm giá cho thuê. Bên cạnh đó, nhóm này cũng NẮM giá CHO THUÊ GỐC, nên khi bị trả nhà họ cũng dễ dàng bỏ công ra “tự xử”. VD, 1 căn nhà bình thường cho thuê nguyên căn 40tr/tháng, đơn vị thuê lại khai thác 60tr-80tr/tháng. Giờ đơn vị thuê lại trả nhà, thì chủ nhà tự giảm giá cho thuê lẻ vẫn duy trì được dòng tiền 30tr – 40tr/tháng, có điều phải tốn công tự làm. Các trường hợp giảm giá nhiều cho người thuê, thậm chí miễn tiền thuê 1 tháng, rơi vào nhóm 3 này.

Vậy, nhóm đã “ngục gã” và dễ “chết” tiếp nếu dịch bệnh kéo dài là nhóm 1. Còn nhóm 2 và 3 cũng ảnh hưởng nhưng vẫn giữ được nhịp. Chưa kể, 2 nhóm này cũng có nền tảng tài chính tốt hơn nhóm 1 nên khả năng “gồng” vẫn tốt hơn.

Tác giả : Lê Quốc Kiên.

Tổng hợp các giai đoạn thăng trầm của bất động sản từ năm 1990 đến 2021.

Điểm qua một số dự án hạ tầng giao thông lớn đang triển khai hoặc nằm chờ trên giấy tại khu nam Sài Gòn.

• Cầu Thủ Thiêm 4: Theo đề xuất, dự án cầu Thủ Thiêm 4 dài khoảng 2.160 m rộng 6 làn xe với phần cầu chính từ bờ quận 7 qua đến hết cầu phía quận 2. Cụ thể, cầu có hai nhánh cầu dẫn N1, N2 bờ quận 7 sẽ đáp xuống đường Huỳnh Tấn Phát và phần cầu dẫn trên đường Nguyễn Văn Linh ở trước nút giao Nguyễn Văn Linh – cầu Tân Thuận 2. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 5.250 tỉ đồng, trong đó chi phí xây lắp và thiết bị hơn 3.200 tỉ đồng, chi phí giải phóng mặt bằng (phía quận 7) là hơn 960 tỉ đồng.
• Hầm chui Nguyễn Văn Linh: Cụ thể, 2 hầm chui trên đường Nguyễn Văn Linh sẽ đi ngầm qua khu vực nút giao thông Nguyễn Văn Linh – Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 480m (bao gồm đường dẫn 2 đầu hầm và hầm kín).Tổng vốn đầu tư hơn 830 tỉ đồng, trong đó chi phí xây dựng 538,3 tỉ đồng, còn lại chi phí di dời hạ tầng kỹ thuật 155,6 tỉ đồng, dự phòng 84 tỉ đồng, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 21 tỉ đồng…
• Cầu Cần Giờ: chi phí xây dựng 5,300 tỷ, thay thế phà Bình Khánh nối Cần Giờ và Nhà Bè.
• Cầu Nguyễn Khoái: Với chiều dài 1.000m bắc qua kênh Tẻ, cầu Nguyễn Khoái sẽ kết nối khu dân cư Him Lam (quận 7), và đường Bến Vân Đồn (quận 4), trong đó cầu dài 346m, rộng 22,5m. Vốn đầu tư 1.250 tỷ.
• Mở rộng Quốc Lộ 50: Dự án mở rộng Quốc lộ 50 dài gần 7km với tổng mức đầu tư khoảng 1.500 tỉ đồng sẽ giúp giải tỏa ùn tắc giao thông khu vực cửa ngõ và tăng cường kết nối với các tỉnh miền Tây thông qua Long An.
• Các dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương, Nguyễn Tất Thành.
• Kết nối cao tốc Bến Lức – Long Thành tại nút giao Nguyễn Văn Tạo
• Tuyến metro số 4 : Theo quy hoạch, dọc theo đường Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Tạo sẽ có tuyến metro số 4 kết nối trực tiếp từ quận 12 đến chợ Bến Thành (quận 1). Nhà ga cuối của tuyến metro này nằm tại Khu đô thị – cảng Hiệp Phước tạo sự liên thông, kết nối thông suốt giữa khu Nam với trung tâm thành phố. TP.HCM cũng đã có kế hoạch đầu tư nâng cấp – mở rộng đường Nguyễn Văn Tạo. Khi đó, từ tuyến Nguyễn Hữu Thọ kết nối thông suốt với đường Nguyễn Văn Tạo sẽ hình thành nên một mạng lưới hạ tầng mới tại khu vực cửa ngõ phía Nam thành phố.
• Các dự án cỡ đại đô thị:
  • Phú Mỹ Hưng
  • Gs Metro
  • Dự án khu đô thị và công viên tại khu vực Mũi đèn đỏ
  • Dự án khu đô thị tại Cần Giờ của Vingroup
• Những con đường triệu đô dày đặc các dự án biệt thự, nhà phố, căn hộ: đường Đào Trí, đường Nguyễn Hữu Thọ

Khu Nam Sài Gòn luôn thu hút các nhà đầu tư, khách hàng với những dự án lớn và chất lượng. Đặc biệt với sự phát triển liên tục của hạ tầng, khu Nam hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Chung cư ngày càng trở nên quan trọng với đời sống của người dân, hàng năm mỗi thành phố như Hanoi, TPHCM mở bán hàng chục nghìn căn hộ. Người dân ngày càng thấy các ưu điểm của cuộc sống tại chung cư so với nhà phố, khu compound: vị trí thuận tiện, chi phí thấp hơn, an ninh đảm bảo, tiện ích đầy đủ. Người mua nhà chung cư, dẫu để ở hay để đầu tư, đều quan tâm tới việc chung cư tăng giảm giá ra sao. Hiểu biết các chu kỳ tăng/giảm giá của chung cư sẽ giúp bạn lập kế hoạch, đầu tư ra vào đúng lúc, có hiệu quả hơn.

1. Giai đoạn mở bán căn hộ

Khi mở bán đợt đầu tiên, do dự án mới người dân vẫn còn nghi ngại, cộng với đôi khi pháp lý chưa minh bạch, nên chủ đầu tư đưa ra nhiều chính sách ưu đãi để thu hút người mua như : chiết khấu, giảm giá mua đợt đầu, hỗ trợ lãi suất ngân hàng, voucher xe ô tô, miễn phí quản lý 3 năm, bốc thăm lấy thưởng… Khi dự án đã nhiều người biết tới, việc xây dựng các tòa nhà đã dần dần hiện ra, nhiều người quan tâm dự án hơn, đương nhiên chủ đầu tư sẽ giảm bớt các ưu đãi.

Nhưng để mua hàng từ đợt đầu cũng không hề đơn giản, phải đặt cọc thiện chí từ trước mà mới có giá rumor, khi khớp căn mới biết giá chính thức, giống như thời phong kiến đi lấy vợ mà mới nghe tả là cô ý xinh lắm, tới lễ cưới mở tấm khăn che ra mới biết vợ mình có thực sự đẹp hay không…

Nhiều dự án đặt cọc thiện chí rất lâu, thậm chí cả năm (điển hình Rainbow GrandPark) mà tới khi mở bán cũng chưa chắc đã lấy được căn. Chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking set giá, do vậy nhiều khi đặt cọc cả năm rồi mà khi khớp lệnh giá cao bất ngờ (cô dâu không xinh như mình nghĩ), đành ngậm ngùi ôm tiền cọc về.

Trong những năm qua tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư mua ngay khi dự án mở bán từ đầu đã có lời tốt, thậm chí sang tên ngay tại lúc mở bán cũng có thể kiếm được vài trăm triệu.

Một số sales cũng khuyên khách hàng, nên mua ngay khi mở bán, kiểu gì cũng có lãi, tạo nên hiệu ứng FOMO (Fear of missing out), khách hàng vào lễ mở bán quyết định rất nhanh, bất kể giá bán ra sao. Thực tế không phải dự án nào cũng sinh lời, ví dụ One Verandah hiện đang phải cắt lỗ tới 500tr/căn, The Marq cũng vậy, gần đây thấy một số căn tại Masteri Center Point cũng rao bán cắt lỗ.

Mở bán giai đoạn đầu tiên thường các căn không đẹp, vị trí xa trung tâm của khu, view xấu, do vậy nếu để ở nên cân nhắc, bạn có thể phải đánh đổi giá thấp với những căn nhà bạn không ưng ý.

2. Giai đoạn mở bán các phân khu tiếp theo của dự án

Các dự án lớn có nhiều tòa khác nhau (Palm, Feliz En Vista, Empire…) hoặc nhiều phân khu khác nhau (Grand Park, Ocean Park, Aqua…), giá mở bán các phân khu sau đại đa số giá cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu bởi 2 lý do sau :

• Lý do khách quan: Các phân khu sau vị trí thường đẹp hơn, hoàn thiện tốt hơn, mặt bằng giá xung quanh cũng đã nâng lên so với giai đoạn đầu, các thủ tục pháp lý rõ ràng hơn, hạ tầng cũng rõ ràng hơn…
• Lý do chủ quan: bất kể ra sao, chủ dự án thường set giá giai đoạn sau cao hơn, để tạo ra cảm giác là giá của dự án đang tăng. Với những nhà đầu tư, giá cao hay thấp là khái niệm tương đối, giá tăng mới là quan trọng. Thực tế nếu giá cao mà vẫn có thể tăng, nhà đầu tư vẫn tiếp tục chốt đơn. Hơn nữa, giá tiếp tục tăng cao là một cấu thành của FOMO, càng thúc đẩy người mua. Một nguyên lý căn bản của thị trường, khi giá tăng mọi người tranh nhau mua, khi hạ giá nhà đầu tư sẽ tiếp tục chờ đợi giá sẽ đi xuống hơn nữa.

Do giá của giai đoạn sau cao hơn, một số nhà đầu tư giai đoạn đầu đã có thể chốt lãi. Lý do, view có thể xấu hơn chút, hoàn thiện có thể kém hơn một chút, nhưng cùng một dự án, mua giai đoạn đầu giá vẫn rẻ hơn nhiều mà vẫn được hưởng các tiện ích của dự án.

Thực tế Masteri Center Point/Origami giá bán cao hơn khá nhiều so với Rainbow, các tòa sau của Palm, Feliz en Vista, Empire giá cũng cao hơn khá nhiều so với giai đoạn đầu.

3. Giai đoạn chuẩn bị bàn giao căn hộ

Theo cách nghĩ thông thường khi nhà xây lên, mọi tiện ích bắt đầu hiện hình đẹp đẽ, mọi người sẽ nghĩ giá nhà sẽ tiếp tục tăng lên. Thực ra giai đoạn bàn giao giá nhà thường giảm xuống, do áp lực nộp tiền lần cuối.

• Với các chủ đầu tư trong nước, lần nộp tiền cuối cùng thường chiếm 30% giá trị hợp đồng.
• Với các chủ đầu tư nước ngoài, do pháp luật qui định, lần nộp cuối thường chiếm 50% giá trị hợp đồng, cá biệt có những dự án lên tới 70% (One Verandah).

Có khá nhiều người mua chung cư để đầu tư tới giai đoạn cuối thường không chuẩn bị đủ tài chính và sẽ cố gắng ra hàng trước khi bàn giao nhà, gây ra áp lực nguồn cung khá lớn làm giảm giá. Người tiêu dùng, nhà đầu tư có tài chính, quan sát kỹ giai đoạn này có thể tìm được những căn giá rẻ bất ngờ, thậm chí 100-200tr so với giá thị trường.

One Verandah là ví dụ điển hình của áp lực bàn giao. Dự án set giá khá cao từ đầu, 70-80tr/m2, cao hơn 30-40% so với những dự án khác trong khu vực, nhưng lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ 25% cho tới khi nhận nhà. Nhiều người nghĩ rằng giá đó là giá của tương lai, chỉ bỏ ra một số tiền nhỏ mua để lướt sóng, khi dự án bàn giao sẽ có lời lớn. Thực tế giá tương lai đó có lẽ set cho 2025 chứ không phải 2020, một phần nữa do tác động của Covid, nên rất nhiều nhà đầu tư bán lỗ trong lúc nhận nhà.

4. Năm đầu tiên sau khi nhận nhà

Những người sống sót sau giai đoạn nhận nhà thường nhận trái ngọt trong năm đầu tiên, giá nhà tăng lên do:

• Áp lực ra hàng không còn nữa, không có áp lực về nguồn cung;
• Nhà mới, tiện ích đầy đủ, đẹp đẽ, các shophouse dần dần hoạt động;
• Cư dân dần dần chuyển về, các review tốt đẹp của dự án, nhu cầu ở thực tăng lên;

Central Park lúc bàn giao giá cũng giảm khá nhiều, thậm chí một số căn phải cắt lỗ, tuy nhiên trong năm đầu tiên giá tăng lên tới 20%. Palm, Feliz En Vista, Estella Height giá cũng tăng tốt sau khi bàn giao.

5. Những năm sau của dự án

Thông thường những năm đầu giá sẽ tăng nhẹ do cư dân tiếp tục về ở đông hơn, tiện ích, shophouse hoàn thiện hơn. Các yếu tố đột biến có thể làm tăng giá các căn hộ đã bàn giao:

• Hạ tầng giao thông phát triển, mở đường tới dự án (Palm Height, Jamila được hưởng lợi do đường song hành);
• Có trung tâm thương mại, tòa nhà landmark lớn mở bên cạnh. Các tòa Landmark của Central Park giá tăng khá nhiều khi Landmark 81 khai trương;
• Dự án khác mở bán ngay cạnh đó với giá cao hơn nhiều. Giá Golden River Bason tăng tốt khi Centennial mở bán.

Còn lại, các tòa chung cư đã bàn giao một thời gian, nếu không có các yếu tố đặc biệt như trên, thường không có sự đột biến về giá. Giá có thể tăng nhẹ, hoặc giảm nhẹ, tùy từng dự án, vị trí, thời điểm.

Nắm rõ quy luật thay biến đổi về giá của chung cư quan trọng không chỉ với các nhà đầu tư mà cả với những người mua nhà để ở. Đôi khi bạn không phải vội vàng, đợi thời cơ khi bàn giao nhà, có thể mua được căn nhà để ở với giá hợp lý bất ngờ.

Ghi chú: bài viết trên áp dụng chính xác hơn với thị trường TP HCM. Tại Hà Nội đại đa số các chung cư giá đi ngang hoặc giảm.

Tổng hợp các thuật ngữ thường gặp trong ngành bất động sản.

1. Thuật ngữ về loại hình giao dịch bất động sản

1. Căn hộ chung cư : Là những ngôi nhà nằm bên trong khu chung cư hoặc thuộc tòa nhà chung cư. Gồm có nhiều người dân sinh sống và sử dụng hệ thống hạ tầng cơ sở chung.
2. Condotel : Là viết tắt của từ condo và hotel có nghĩa là căn hộ khách sạn hoặc khách sạn căn hộ.
3. Nhà phố : Là một dạng nhà phổ biến ở cả nông thôn và thành thị. Có nhiều hình dạng thiết kế khác nhau tùy vào sở thích của gia chủ.
4. Biệt thự đơn lập (Villa, Detached Villa) : Là biệt thự có một kiến trúc riêng, độc lập và tạo thành một tổng thể thống nhất.
5. Biệt thự song lập (Duplex/Twin/Semi-detached Villa) : Đây là dạng biệt thự có 3 mặt sân vườn và 1 mặt tường chung. Bao gồm 2 căn biệt thự nằm chung trên một khu đất nhưng có lối đi riêng biệt. Chúng có thể đối xứng hoặc không đối xứng với nhau.
6. Bất động sản nghỉ dưỡng (Resort property) : Đây là loại hình bất động sản cao cấp, gồm những loại như Condotel, nhà phố, biệt thự biển,… được dùng làm nơi nghỉ ngơi cho khách du lịch
7. Bất động sản ven biển (Coastal property) : Là biệt thự được xây dựng ở xung quanh bãi biển xinh đẹp và hoang sơ.
8. Biệt thự nghỉ dưỡng (Resort villa) : Trong các thuật ngữ bất động sản thì đây là thuật ngữ chỉ các biệt thự dùng để phục vụ khách du lịch. Chúng được xây trên những bất động sản nghỉ dưỡng.
9. Đất nền : Là phần diện tích đất thuộc sở hữu của một cá nhân, tổ chức. Được xác định trên cả thực địa và bản đồ khu vực.
10. Văn phòng : Bao gồm khu vực dành cho những cá nhân, công ty tổ chức hoạt động kinh doanh, thương mại.
11. Nhà phố thương mại (Shophouse) : Hình thức căn hộ kết hợp với những cửa hàng thương mại.
12. Officetel (Office + hotel) : Là căn hộ vừa được sử dụng làm văn phòng, đồng thời cũng có thể để cư trú qua đêm.

2. Các thuật ngữ về giao dịch bất động sản

1. Tòa nhà hạng A / Văn phòng hạng A : Các thuật ngữ bất động sản này là chỉ tầng nằm trong khu vực trung tâm, diện tích sàn hơn 1.000 m2, trần nhà cao 2,75 m, được quản lý và thiết kế cao cấp nhất.
2. Tòa nhà hạng B / Văn phòng hạng B : Đạt 75% tiện nghi của tòa nhà hạng A, ít nhất cao 7 tầng và tọa lạc tại xung quanh hoặc khu trung tâm
3. Tòa nhà hạng C / Văn phòng hạng C : Là những tòa nhà không đạt tiêu chuẩn hạng A và B. Nhưng tối thiểu phải chiếm được 50% tiện nghi của hạng B và diện tích sàn thấp nhất là 150 m2.
4. Thị trường sơ cấp : Thị trường giao dịch giữa chủ đầu tư và các nhà đầu tư hoặc người dùng cuối.
5. Thị trường thứ cấp : Thị trường mua bán qua lại mà không có sự tham gia của các chủ đầu tư.
6. Diện tích căn hộ : Hiện nay, có 2 cách để tính diện tích căn hộ: Diện tích theo thảm trải sàn( thông thủy), Diện tích xây dựng ( tim tường)

3. Những thuật ngữ về công trình giao dịch bất động sản

1. Diện tích quy hoạch công trình : Là diện tích tổng của toàn bộ dự án xây dựng.
2. Mật độ xây dựng : Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích quy hoạch dự án. Chúng không bao gồm những diện tích chiếm đất của các công trình chung.
3. Tổng diện tích sàn : Là tất cả diện tích chứa bên trong các bức tường mỗi tầng, bên ngoài và độ dày các bức tường.
4. Cất nóc : Trạng thái xây dựng đã hoàn thiện xong phần thô tức là phần đổ bê tông cốt thép.
5. Đang quy hoạch công trình : Là một trong các thuật ngữ bất động sản, bao gồm việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hoặc nhận tư vấn phát triển.
6. Đang xây dựng công trình : Tình trạng của dự án từ lúc bắt đầu khởi công cho đến khi hoàn thiện. Không bao gồm những ngày trì hoãn.

4. Một số thuật ngữ tiếng Anh khác

Ngoài ra, các thuật ngữ bất động sản bằng tiếng Anh khác gồm có:

1. Real Estate : Ngành bất động sản
2. Property : Bất động sản
3. Project : Dự án
4. Investor : Chủ đầu tư
5. Developer : Nhà phát triển dự án
6. Constructor : Nhà thầu thi công
7. Architect : Kiến trúc sư
8. Supervisor : Giám sát
9. Consultant/ Realtor/ Real Estate Agent Landmark : Tư Vấn BĐS
10. CBD (Central Business Quận trung tâm,District) : Trung tâm thành phố.
11. GFA (Gross Floor Area) : Tổng diện tích sàn xây dựng
12. Void : Thông tầng
13. Mezzanine : Tầng lửng
14. Residence : Nhà ở
15. Resident : Cư dân
16. Commercial : Thương mại
17. Landscape : Cảnh quan – sân vườn
18. Location : Vị trí
19. Advantage/ Amenities : Tiện ích
20. Layout Floor : Mặt bằng điển hình tầng
21. Layout Apartment : Mặt bằng căn hộ
22. Launch Time : Thời điểm công bố
23. For rent : Cho thuê ngắn
24. For lease : Cho thuê dài
25. Negotiate : Thương lượng
26. Mortgage : Nợ, thế chấp

Thị trường bất động sản (BĐS) nói chung chia làm hai nhóm chính. Thị trường sơ cấp là các dự án mới được mở bán, thường được marketing, tổ chức các sự kiện mở bán khá rầm rộ (thường được gọi là F1). Thị trường thứ cấp là mua đi bán lại các căn nhà của các cá nhân (thường được gọi F2, F3, F4…). Thị trường sơ cấp luôn được nhiều người biết đến hơn, do các hoạt động marketing, PR, sự kiện mở bán… nhưng thực ra thị trường thứ cấp mới chiếm thị phần lớn hơn, hoạt động thuần túy theo cơ chế thị trường, và thông thường người mua nếu chịu khó tìm hiểu sẽ tìm được các căn nhà có giá tốt hơn thị trường sơ cấp.

Xét về thị phần, lấy ví dụ năm 2019 nguồn cung căn hộ mới cho TP.HCM là 26,700 căn, trong khi đó TP.HCM có lẽ phải có tới 2 triệu căn nhà (tạm ước tính, trên tổng dân số 10tr người), trong số đó chỉ cần 3% số lượng căn nhà có nhu cầu mua bán, thị trường thứ cấp tại TP.HCM đã đạt 60,000 căn rồi, lớn hơn thị trường sơ cấp.

So với các nước phát triển, thị trường thứ cấp Việt Nam lớn hơn nhiều do các nguyên nhân sau:

• Việt Nam là một nước trẻ, năng động, nhu cầu thay đổi nhà khá lớn khi:
  • Thu nhập tăng lên, muốn tận hưởng một môi trường sống tốt đẹp hơn,
  • Khi gia đình tăng thêm thành viên, các bạn trẻ lập gia đình, sinh con…
• Một yếu tố đặc biệt quan trọng nữa, do bất động sản vẫn là kênh đầu tư được nhiều người Việt Nam ưa chuộng nhất. Thị trường bđs hiện nay, có lẽ có tới 30% là do người đầu tư, nhiều người có được khoản thu nhập rất tốt thông qua việc mua đi bán lại các căn nhà, thúc đẩy thị trường thứ cấp khá sôi động.
• Các loại thuế chuyển nhượng nhà, phí môi giới ở Việt Nam cũng thấp hơn nhiều so với các nước phương tây, dẫn tới việc mua đi bán lại cũng phát triển hơn.

Nhìn chung, thị trường thứ cấp thường có mức giá hấp dẫn hơn, hoạt động tuân thủ theo cơ chế thị trường, nhiều người mua, nhiều người bán, địa vị của người mua/người bán cân bằng. Thông thường, cùng một căn nhà có chất lượng, vị trí tương đương, thị trường thứ cấp có mức giá thấp hơn các căn hộ mới mở bán, chúng ta có thể đưa ra một số ví dụ sau:

• Centennial Ba Son mở bán đầu 2019 với mức giá đạt kỷ lục với căn hộ trong thị trường Việt Nam tại thời điểm đó, với giá 200-300tr/m2 (tùy view), trong khi đó Golden River ngay bên cạnh tại thời điểm đó giá chỉ khoảng 100tr. Mọi so sánh đều khập khiễng, tất nhiên Golden River đẳng cấp thua Centennial, nhưng cũng rất cao cấp, vị trí tương đương, mà giá lại chưa bằng một nửa, pháp lý lại rất tốt (căn hộ đã bàn giao). Có lẽ giá của Centennial chỉ nên hơn Golden River khoảng 50% là hợp lý, nhưng ở đây cao hơn gấp 2, do Centennial chịu rất nhiều chi phí marketing, PR, sự kiện… Kết cục của những người mua nhà Centennial tại thời điểm đó thật đáng buồn (dự án bị dừng), còn giá căn hộ Golden River vẫn tăng đều từ giữa 2019 tới nay.
• One Verandah của Mapple Tree (Singapore) mở bán giữa 2018 với một mức giá không tưởng tại khu Thạnh Mỹ Lợi tại thời điểm đó, 70-80tr/m2, cao hơn rất nhiều những dự án xung quanh. Dự án Feliz En Vista tại thời điểm đó giá chỉ khoảng 40-50tr/m2. One Verandah tiêu thụ được hàng do thuyết phục khách hàng đó là giá bán của căn hộ trong tương lai, lịch thanh toán rất nhẹ, chỉ phải thanh toán 25% cho tới lúc nhận nhà 2 năm sau, rất nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng đây là một cách sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh, chỉ phải bỏ ra một số tiền nhỏ và sẽ thu được khoản lãi lớn trong tương lai. Đáng buồn thay, cuộc đời không phải lúc nào cũng như trong mơ, và rất nhiều nhà đầu tư đã phải bán cắt lỗ tại thời điểm nhận nhà vào giữa năm 2020. Còn giá nhà Feliz En Vista từ giữa 2018 tới nay tăng từ 30-40%. Ngoài ra chưa kể chất lượng hoàn thiện, cảnh quan của Feliz rất tốt, trong khi đó có khá nhiều người phàn nàn về chất lượng bàn giao của One Verandah.
• The River Thủ Thiêm mở bán gần đây căn 1PN giá khoảng 9 tỷ, cao hơn gấp đôi Sunwah Pearl trong khi chỉ cách nhau một cái cầu. Trong tương lai, có lẽ chủ nhân các căn hộ tại The River sẽ rất hài lòng vì được ở tại Thủ Thiêm, nhưng tiện ích, dịch vụ xung quan đó trong vòng 5 năm tới có lẽ còn rất ít, Thủ Thiêm có lẽ phải 10-15 năm nữa mới lấp đầy được, trong khi đó chỉ cách một cây cầu, cũng view sông, lại gần trung tâm SG (Q1) hơn, giá chỉ bằng một nửa. Theo quan điểm cá nhân, The River giá cao hơn Sunwah 50% có lẽ hợp lý hơn.
• Verosa Khang Điền tại Phú Hữu, Q9 được mở bán trong 2019 với mức giá nhiều người tại thời điểm đó nghĩ là không tưởng, thậm chí cao hơn khu Thạnh Mỹ Lợi (Q2), với nhà phố 5×15, một trệt hai lầu giá hơn 9 tỷ, trong khi đó tại thời điểm đó, giá nhà phố 5×15 các khu compound tại Phú Hữu (Park Riverside, Mega Village, Ruby/Saphire…) giá bàn giao thô cũng chỉ dưới 5 tỷ. Verosa được định vị là khu nhà cao cấp, tuy nhiên các khu nhà phố xung quanh đó chất lượng hoàn thiện cũng khá tốt, nếu bỏ thêm khoảng hơn 500tr nữa để hoàn thiện thì chất lượng trong nhà cũng không thua kém nhà của Verosa. Tất nhiên những tiện ích nội khu của các khu compound xung quanh có lẽ cũng không thể sánh được độ sang chảnh so với Verosa, nhưng những cái đó có xứng đáng với sự chênh lệch về giá tới 4 tỷ không? Chưa kể khu Park Riverside gần đó có 3 mặt giáp sông, không khí rất trong lành, mát mẻ, điều mà Verosa không bao giờ có được. Giá nhà của Verosa có lẽ sẽ đứng yên trong vòng 3-4 năm tới vì xuất phát điểm đã rất cao, trong khi đó giá các khu compound tại Phú Hữu vẫn đang tiếp tục tăng trưởng.
• Aqua City của Novaland tại Đồng Nai giá nhà phố 100m 1 trệt 2 lầu giá khoảng 6 tỷ, trừ tiền xây thô tính ra đất giá khoảng 40-45tr/m2, trong khi đó Biên Hòa New City đã có sổ đỏ, đất nền giá chỉ khoảng 17-18tr/m2 ngay cạnh đó. Tất nhiên hai bên không phải giống nhau hoàn toàn, Aqua City ở gần sông hơn, có nhiều tiện ích hơn, có lẽ phù hợp để ở hơn, còn để đầu tư có lẽ Biên Hòa New City sẽ hợp lý hơn. Số tiền để mua một căn nhà tại Aqua City bạn có thể mua được ít ra 3 lô đất tương đương tại Biên Hòa New City, với khả năng tăng giá trong tương lai lớn hơn nhiều.

Tại sao giá các các dự án mới mở bán thường cao hơn thị trường thứ cấp ở xung quan đó:

• Do thị trường tăng trưởng nóng làm kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư cũng rất lớn. Mức lãi của Vinhomes trong 2019 là trên 40%, của Novaland cũng trên 30%, quả thực là siêu lợi nhuận
• Các chi phí liên quan tới hoạt động mở bán các dự án mới khá lớn, trong khi đó thị trường thứ cấp hoàn toàn không có các chi phí này, nên các dự án mở bán thường được định giá khá cao:
  • Phí môi giới từ 2-5% tùy dự án, trong khi thị trường thứ cấp chỉ 1%,
  • Chủ dự án chi khá lớn cho các hoạt động marketing, PR trên các phương tiện truyền thông, quảng cáo trên báo chí, internet, facebook, in tờ rời, brochures…
  • Xây nhà mẫu, tổ chức các sự kiện, thuê PG girls…

Tại sao các dự án mới mở bán vẫn tiêu thụ được hết hàng mặc dù giá cao hơn thị trường thứ cấp? Lý do là chủ dự án phát triển các chiến lược bán hàng khá hoàn thiện:

• Bán hàng kỳ vọng giá trong tương lai, ví dụ 2 năm sau giao nhà thì giá bán là giá của 2 năm sau, chứ không phải giá của hiện tại, trong khi đó thị trường không phải lúc nào cũng tăng. Thị trường tăng trưởng rất tốt trong những năm 2015-2019 dẫn tới nhiều nhà đầu tư lúc nào cũng kỳ vọng giá sẽ tăng nhiều trong tương lai, nhưng thực tế không phải vậy, thị trường cũng có thể đi ngang, thậm chí đi xuống.
• Các sự kiện mở bán dẫn tới khách hàng mua nhà mà không kịp suy nghĩ kỹ, hiệu ứng FOMO (fear of missing out). Mọi việc trong các lễ mở bán diến ra rất nhanh, MC có thể đọc các căn được bán liên tục, dẫn tới người mua nhà không kịp suy nghĩ và chốt đơn hàng luôn.
• Có những dự án lớn có tới 50-60 sàn F1 cùng bán, số lượng sales có thể lên tới hàng nghìn người, tạo nên hiệu ứng bán hàng khá lớn. Các sàn và sales được hoa hồng cao hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, lại được chủ đầu tư hỗ trợ bằng các hoạt động marketing nên cũng hết sức nỗ lực bán hàng, nhiều khi cung cấp thông tin không khách quan cho người mua nhà.
• Lịch thanh toán sơ cấp thường là nhẹ hơn thứ cấp, dẫn tới người mua nhà chấp nhận giá đắt hơn khá nhiều.
• Trong khi đó, thị trường thứ cấp hoàn toàn diễn ra theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán, gần như không có bất kỳ hoạt động marketing nào, nhiều khi giao dịch có thành công hay không chỉ do chênh giá 10tr.

Tại sao người tiêu dùng vẫn bỏ qua thị trường thứ cấp để mua các dự án mới mở bán với giá cao hơn khá nhiều? Các lý do chính bao gồm :

• Thứ nhất, rất nhiều người tiêu dùng mua nhà sơ cấp không chịu chủ động tìm hiểu thông tin mà họ nhận thông tin một cách “thụ động”, chủ yếu thông qua các thông tin của chủ đầu tư, các chiến dịch PR, sự kiện mở bán, của các bạn sales. Trong khi đó mua nhà thứ cấp đòi hỏi kỹ năng tìm hiểu thông tin một cách “tích cực”, thông qua các nguồn thông tin khác nhau để tìm ra căn nhà phù hợp nhất đối với mình. Thực tế chỉ ra, những người mua nhà thị trường thứ cấp thường khá am hiểu thị trường bđs, có nhiều năm kinh nghiệm, trong khi đó một phần lớn người mua các dự án mới mở bán có rất ít kinh nghiệm về bđs.
• Thứ hai, nhiều người không hiểu thị trường, nghĩ rằng mua của chủ đầu tư là mua “giá gốc”, trong khi đó mua lại của người khác là đã bị “ăn tiền chênh” mà không biết rằng cái “giá gốc” kia còn cao hơn khá nhiều so với giá thứ cấp đã bao gồm cả tiền chênh.
• Thứ ba, nhiều người không rõ các thủ tục pháp lý, sợ mua nhà thứ cấp rủi ro có thể dẫn tới mất tiền, do vậy mua của chủ đầu tư yên tâm hơn. Hiện nay các thông tin về quy trình mua bán nhà thứ cấp có rất nhiều trên internet, bạn hãy nên tìm hiểu và làm theo. Việc mua nhà hiện nay thuận lợi hơn trước kia rất nhiều nhờ các phòng công chứng, với những người mua nhà thiếu kinh nghiệm nếu muốn chắc chắn hơn nữa hay yêu cầu công chứng ngay từ hợp đồng đặt cọc để giảm thiểu các rủi ro tới mức tối đa.

Mua nhà thị trường thứ cấp có ưu điểm gì so với các dự án mới mở bán:

• Thông thường giá sẽ thấp hơn, đầu tư sẽ sinh lợi nhiều hơn
• Pháp lý hoàn chỉnh hơn, do các nhà của thị trường thứ cấp đã được xây dựng một thời gian, hoặc có thể đã bàn giao nhà, có sổ đỏ. Một số dự án mới mở bán gặp trục trặc về pháp lý, ví dụ như Centennial, Gem Riverside…
• Người mua có quyền lựa chọn các căn hộ thoải mái, không bị áp lực của hiệu ứng FOMO. Nhiều khi nếu có tài chính, chịu khó “trường kỳ mai phục” sẽ có thể tìm được chủ nhà bán rẻ bất ngờ do họ bị ngộp, điều này đặc biệt đúng trong giai đoạn bàn giao nhà, khi mà người mua phải đóng số tiền khá lớn.

Lời khuyên với người mua nhà :

• Với những người không phải suy nghĩ về tài chính, có khả năng chi trả cho cuộc sống đầy đủ tiện nghi, sang chảnh thì không, mua nhà theo cảm xúc thì các điều dưới đây không phù hợp với các bạn. Những lời khuyên này phù hợp với những người đang cố gắng tìm mái ấm đầu tiên của mình, hoặc muốn mua bđs để đầu tư.
• Hãy tìm hiểu thật nhiều nguồn thông tin, dành thật nhiều thời gian cho việc này. Trong kỷ nguyên 4.0, thông tin đến từ rất nhiều nguồn khác nhau: Google, Facebook group, Zalo, …. Mua nhà có lẽ là đầu tư quan trọng nhất trong mỗi đời người, bỏ tiền ra mua một căn nhà vài tỷ, nếu bạn không bỏ ít nhất 1 tuần để tìm hiểu thông tin mà chỉ dựa vào quảng cáo thì có lẽ chỉ nên tự trách bản thân mình.
• Nếu bạn định mua nhà tại một khu vực nào, hãy tìm hiểu cả thị trường sơ cấp và thứ cấp để so sánh cẩn thận, bạn sẽ có thể phát hiện những viên ngọc quý ẩn náu đâu đó trong rất nhiều thông tin hiện hữu. Hiện giờ trên có khá nhiều các Facebook group, mỗi một dự án thường có ít nhất một FB group, trong đó thường là các thông tin sạch (first hand information), nếu chịu khó đọc, gép các mảnh nối sẽ tìm ra được một bức tranh tổng thể của cả khu vực đó.
• Hãy nghe bằng cả hai tai, thông tin của chủ dự án, của sales chỉ để tham khảo, hãy cố gắng phát triển tư duy về bđs của mình, so sánh với các nguồn thông tin khác để đưa ra quyết định đúng đắn nhất cho mình.

Lời khuyên với các bạn sales BĐS :

• Việc bán các dự án mới mở bán có lẽ dễ dàng hơn, được sự hỗ trợ của công ty, của chủ dự án (thông qua các hoạt động marketing, sự kiện…). Điều này đặc biệt phù hợp với các bạn trẻ mới ra trường, còn ít kinh nghiệm. Tuy nhiên khi bạn đã được công ty, sàn yêu cầu bán một dự án, tư vấn của bạn đối với khách hàng sẽ không còn khách quan nữa, mà dự án bạn đang bán luôn là tốt nhất, tuyệt vời nhất, bất luận thực tế như thế nào. Bạn được công ty giao nhiệm vụ bán hàng, áp lực về doanh số, nên tư vấn của bạn như vậy cũng hoàn toàn có thể hiểu được
• Sales thị trường thứ cấp có lẽ khó khăn hơn, đòi hỏi kỹ năng nhiều hơn, từ việc tìm nguồn hàng, cho tới tìm khách hàng, nhiều khi phải tự bỏ chi phí marketing, quảng cáo trên mà chưa chắc chắn là sẽ đem lại hiệu quả. Đổi lại, nếu bạn làm tốt, sẽ có nhiều nguồn hàng, có tệp khách hàng ổn định, thu nhập cũng khá tốt. Và bạn có thể tư vấn một cách khách quan hơn đối với khách hàng (nếu bạn là sales có tâm), giới thiệu cho khách những căn nhà mà trong thâm tâm bạn cảm thấy là phù hợp chứ không bị áp lực từ công ty. Bán hàng thị trường thứ cấp sẽ giúp bạn mở rộng tầm nhìn về bđs, nâng hiểu biết của bạn lên một bậc, là một bước thuận lợi cho việc đầu tư bđs của bản thân. Rất nhiều sales việc bán hàng chỉ là bước đầu tiên trong con đường trở thành nhà đầu tư, và có lẽ việc bán hàng thị trường thứ cấp là một trong những bước quan trọng trong quá trình đó.

Có 02 loại thửa đất: 1 cái màu xanh đậm nó lung tung xà beng, và 1 cái màu đỏ ngay hàng thẳng lối. Pháp lý cơ bản của dự án thấp tầng là biến cái lung tung xà beng cái màu xanh thành cái ngay hàng thẳng lối như cái đỏ. Vậy thì cái xanh và cái đỏ là như thế nào?

Màu xanh

Cái xanh là sổ đất hiện trạng, trước khi làm Dự án. Nó thường là đất dân, và là đất nông nghiệp.

Quá trình đền bù sẽ là quá trình đi thu gom các thửa đất xanh lại.

Khi người chủ sở hữu thửa đất xanh, họ có thể đi tách thửa, bởi thế nhiều dự án ban đầu định làm có 100 thửa, nhưng sau quá trình làm xong thì ra 400-500 thửa đất xanh, là vì trong quá trình làm thì chủ sở hữu các thửa đất xanh họ tách thửa.

Màu đỏ

Thửa xanh nó như thế nào không biết, nhưng mà quy hoạch 1/500 có 1 bản vẽ gọi là Quy hoạch phân lô, nó chính là ý chí của CĐT rằng sẽ phân ra các lô như thửa đỏ. CÁI XANH là cái hiện trạng, là cái có sổ, còn ban đầu, CÁI ĐỎ chỉ là bản vẽ. Và ban đầu chỉ mới là bản vẽ, nên CĐT có thể sửa bản vẽ.

Thế nên, nếu ai đó gửi cho bạn 1 đống cái sổ xanh, và 1 cái bản vẽ được phê duyệt 1/500 ngay hàng thẳng lối như cái đỏ, thì bạn hiểu rằng, CĐT đang muốn biến cái lung tung như cái xanh, ra cái ngay hàng thẳng lối như cái đỏ. Và khi phê duyệt 1/500 thì nhà nước ok đồng ý về mặt cơ bản rằng chấp thuận xoá mấy cái xanh đi, và làm ra cái thẳng hàng như cái đỏ.

Lưu ý rằng quy hoạch 1/500 có thể đổi, và nhà nước khi chấp thuận quy hoạch 1/500 nghĩa là chấp thuận cho phép xoá cái xanh và làm thành cái đỏ. Chỉ đến đó.

Cái xanh biến thành cái đỏ như thế nào?

THUẬN CHỦ TRƯƠNG : Là hành động xin nhà nước cho làm cái dự án ở chỗ đó.

Đền bù là đi thu mua cái xanh. Nếu chưa có thuận chủ trương thì đi mua như mua đất bình thường, có thuận chủ trương rồi thì có thể nhờ nhà nước giúp.

Quy hoạch 1/500 là xin nhà nước cho xoá hết cái xanh, và biến thành các lô như cái đỏ. Lưu ý rằng cái này là xin vậy thôi, bữa sau không thích thì đổi.

Nếu không muốn đổi thì làm, và xin các thủ tục về xây dựng. Đi làm hạ tầng là làm đường, làm các công trình hạ tầng theo y như quy hoạch 1/500 được duyệt.

Song song với đó là xin chấp thuận đầu tư nhà ở, rồi xin nhà nước thu hồi và giao đất, thu hồi là thu hồi hết mấy cái xanh xanh, giao đất là giao lại theo như cái đỏ đỏ, chỗ nào phân lô, chỗ nào làm đường … rồi tính tiền Sử dụng đất và đóng tiền sử dụng đất.

Khi làm xong hòm hòm hạ tầng theo như QH 1/500 thì kêu đơn vị nhà nước đến xác nhận. Đơn vị nhà nước sẽ xem và bảo ok, hạ tầng làm đúng bản vẽ, đúng 1/500.

Rồi tiếp đến bên Sở tài nguyên & môi trường (TNMT) xuống đo đạc lại thực tế như thế nào, xong lên lại bản vẽ, bản vẽ này gọi là bản vẽ phân lô ra sổ đỏ. Thường thì bản vẽ đó y như bản vẽ phân lô 1/500 của CĐT vẽ hồi xưa nếu CĐT làm đúng, còn nếu CĐT làm lệch xíu thì bản vẽ này có thể bị lệch xíu.

Xong rồi Sở TNMT mới dựa vào bản vẽ mới đo này, xong rồi đi cấp sổ lại, lúc này hoàn thành sứ mệnh, xoá xong cái xanh và biến cái đỏ thành cái xanh mới.

Lúc này mới gọi là có sổ đỏ.

Thê nên câu nói “Pháp lý đầy đủ, dự án có 1/500”, và đưa thêm 1 mớ sổ đỏ (là loại xanh). Thực tế thì lúc này mới gọi là buổi bình minh của quá trình làm pháp lý dự án thấp tầng thôi.

Nguồn : Mr Duc Le.

Nếu bạn muốn đầu tư shophouse (khối đế chung cư) có lợi nhuận tốt thì hãy theo dõi bài chia sẻ kinh nghiệm của một nhà đầu tư chuyên nghiệp trong bài viết này nhé.

1. Đầu tư shophouse muốn thắng thì shophouse đó phải cho thuê được giá.

Vì suy cho cùng Shophouse cũng vẫn là chung cư, cũng vẫn sẽ bị khấu hao và xuống cấp theo thời gian như các chung cư ở tầng trên. Cả tòa chung cư mà xuống cấp thì shophouse cũng phải xuống cấp theo. Shophouse muốn cho thuê được giá thì phải có người chịu vào shophouse tiêu xài để các cửa hàng chịu thuê giá cao. Các yếu tố sau tạo nên điều này :

• Shophouse không được thụt quá sâu vào trong so với đường và bị dựng bờ bao (bờ bao có thể là hàng rào hoặc xây nền shophouse cao lên 1 cách quá đáng so với mặt đường), người đi đường người ta ngại vào (Anh em qua Phú Mỹ Hưng để thấy các chung cư mới xây của Phú Mỹ Hưng, shophouse bị bắt xây thụt vào và dựng cả bờ bao, sẽ thấy ế tan nát không cho thuê được.)
• Shophouse phải có chỗ đậu xe cho người mua tấp vào, dính đoạn đường cấm không cho đậu như Võ Văn Kiệt thì shophouse thua toàn bộ (anh em hãy qua Võ Văn Kiệt để chứng kiến 1 loạt shophouse không cho thuê được).
• Shophouse nếu có vỉa hè rộng, không bắt dựng bờ bao và cho để xe máy thì quá tốt nhưng không được kiểu rộng nhưng không có đất dụng võ, kiểu như Shophouse Nguyễn Văn Linh tuy vỉa hè rộng nhưng hết 1 nửa là các bồn hoa lọt thỏm giữa vỉa hè.

2. Shophouse nằm ở vị trí đắc địa

Shophouse nằm vị trí càng đắc địa, mặt tiền các đường lớn, giao thông thuận tiện, khu đông dân cư, càng OPEN với các khu dân cư lân cận càng tốt, vị trí đi lại càng thuận tiện đến các khu dân cư lân cận càng tốt, shophouse thuộc dự án thu hút được khu dân cư lân cận tới ăn uống vui chơi thì càng có cơ hội thắng. Điều này quyết định khá nhiều đến việc shophouse có khách hàng hay không.

Không bao giờ được lựa chọn các Shophouse nằm cuối chân mây, khuất bóng, khuất xe như Florita của Hưng Thịnh.

3. Cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse có nhiều không?

Thiếu các yếu tố 1+2 nêu trên thì shophouse không bán được cho khách vãng lai mà chỉ bán được cho cư dân của chung cư đó, lúc đó phụ thuộc hoàn toàn vào cụm cư dân chung cư đó có đông không, và số lượng shophouse có nhiều không? Tất nhiên dân cư càng đông, shophouse càng ít thì cơ may thắng cao hơn.

Chẳng hạn chung cư 40 tầng thì dân phải đông hơn chung cư 20 tầng, chung cư xây diện tích bé, mật độ dầy thì dân phải đông hơn. Chẳng hạn, chung cư dùng khối đế làm tiện ích nhiều hơn thì số lượng shophouse sẽ ít hơn.

Nhưng đa số thiếu yếu tố 1+2 là nát. Yếu tố 3 kể cả có thuận lợi mấy cũng khó bù đắp. Trừ khi là các cụm chung cư mật độ dầy đặc như Mường Thanh của cụ Thản.

4. Giá shophouse không được quá cao so với căn hộ.

Giá mà gấp 4-5 lần căn hộ bên trên thì đến mùa quýt mới hòa vốn. Giá gấp 2-2,5 chung cư bên trên là ổn. Đa số anh em trước đây thắng Shophouse Tp.HCM là do lúc đó các chủ đầu tư set up giá shophouse chỉ gấp 2-2,5 lần chung cư bên trên.

5. Nên mua shophouse 1 tầng hoặc tối đa là 2 tầng

Dạo này chủ đầu tư “khôn hơn” không bán 1 tầng như xưa nữa. Đơn giản là càng nhiều tầng giá mua càng mắc và đừng nghĩ là cho thuê được giá tương ứng. Vì thực tế rất nhiều đơn vị đi thuê, kể cả tai to mặt lớn cũng chỉ cần thuê 1 tầng. Mua shophouse càng nhiều tầng càng khó thu hồi vốn từ tiền cho thuê.

6. Shophouse có chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt

Nhiều chủ đầu tư xây shophouse chiều cao rất bé, chiều sâu rất dài. Mua là thua đấy. Shophouse là phải chiều ngang rộng, càng rộng càng tốt, chiều sâu càng ngắn càng tốt.

7. Không nên mua shophouse ở vùng ven

Tuyệt đối đừng ham rẻ mà mua shophouse ở vùng ven, đa số chung cư vùng ven dân đầu cơ mua là chủ yếu, phải tốn 1 thời gian rất lâu để dân đầu cơ sang tay cho người có nhu cầu ở thật, thời gian dân vào lấp đầy chung cư rất chậm. Mua shophouse ở vùng ven thời gian đầu chờ đợi lỗ nặng vì không cho thuê được hoặc cho thuê giá bèo, om vốn lâu và không có dòng tiền. Các shophouse vùng ven mà dân cư địa phương thưa hay tính kết nối giữa các khu vực xung quanh đến shophouse thấp thì càng thua nặng thêm.

8. Nên mua căn shophouse đẹp nhất của dự án

Đã không mua shophouse thì thôi, mua là đừng tiếc tiền nếu độ chênh giữa căn xấu và căn đẹp thấp. Cứ căn đẹp nhất nhì ba tư năm của dự án chung cư mà mua, căn góc thì càng tốt.

Lí do muôn đời đúng đó là: Vị trí, vị trí và vị trí. Có rất nhiều dự án chung cư shophouse bại xụi hết, nhưng các căn shophouse ở các vị trí đẹp nhất dự án bại xụi này vẫn luôn cho thuê được.

Ai thuê à? Dự án chung cư nào cũng có những sàn bất động sản thứ cấp về thuê, mấy công ty làm nội thất, thiết kế…Mấy đơn vị này giá nào cũng tìm những vị trí siêu đẹp này để thuê dù giá có vô lý đến đâu nếu họ thực sự cần.

9. Không nên mua shophouse có trần thấp

Shophouse có trần thấp là vứt. Các tập đoàn lớn như Highlands, Vinmart họ không thuê đâu, trần thấp rất khó kinh doanh. Shophouse phải có trần cao hơn nhà bình thường mới thích hợp để cho thuê kinh doanh, hàng quán. Khá nhiều shophouse ở Sài Gòn xây trần bằng với nhà bình thường, sau đó đưa vào hoạt động cho thuê rất khó khăn.

10. Shophouse có nhiều đối thủ cạnh tranh xung quanh không?

Hiển nhiên mua shophouse là để kinh doanh, cho thuê kinh doanh bán hàng, làm quán ăn, dịch vụ… Hiển nhiên phải xem xét xung quanh có các đối thủ cạnh tranh khác không, ví dụ như:

• Siêu thị
• Trung tâm thương mại
• Các nhà dân lẻ mặt tiền nhưng nằm ở vị trí đẹp, đắc địa, kết nối tốt, thuận tiện cho việc kinh doanh.
• Shophouse của các chung cư khác.

Tất nhiên là càng ít đối thủ cạnh tranh như trên trong 1 khu vực dân cư đông đúc và chịu tiêu xài thì càng tốt. Lúc này shophouse dễ cho thuê hơn và cho thuê được giá hơn.

11. Xác định rõ mục đích mua shophouse?

Phải xác định rõ mục đích mua shophouse là để làm gì các bạn nhé. Ví dụ các bạn thích dự án chung cư đó, thích khu vực đó, muốn mua vừa để ở vừa kinh doanh ngành nghề hiện tại của các bạn như làm trường mầm non, môi giới bất động sản, công ty thiết kế, văn phòng công ty công nghệ thông tin…thì rõ ràng có yếu tố “trái tim” vào, trái tim thì phải có sự “ngây thơ cần thiết”, không ai có thể chỉ cho ai là nên ngây thơ hay không nên ngây thơ. Hoặc nó có yếu tố đặc thù nghề nghiệp của bạn khiến bạn cần phải mua như shophouse đó gần bệnh viện bạn làm nếu bạn là bác sĩ….

Nhưng nếu mua shophouse chỉ thuần là để đầu cơ, mua đi bán lại thì phải chú ý đến vấn đề thanh khoản. Câu chuyện thanh khoản của shophouse khá giống với câu chuyện thanh khoản của chung cư. Đó là ngoài các yếu tố giống 1 căn chung cư bình thường thì Shophouse muốn có thanh khoản tốt thì: PHẢI KINH DOANH ĐƯỢC HIỆU QUẢ VÀ CHO THUÊ ĐƯỢC GIÁ TỐT.

12. Vị trí shophouse bạn muốn mua có gần các khu mang tính đặc thù giúp bạn dễ cho thuê không?

Ví dụ đó là quận hay khu chuyên dành cho ăn chơi, giải trí gì đó.

Ví dụ các shophouse nằm trong khu ăn nhậu vui chơi ở quận 5-10 tuy là chung cư đã cũ xì nhưng rất thành công, cho thuê mắc như cho thuê nhà mặt tiền, treo bảng cái có người xin thuê ngay. Vì quận 5-10 nổi tiếng là khu ăn nhậu.

13. Shophouse không được ở gần các điểm bị nghẽn giao thông, một chiều, ngập lụt, mất an ninh.

Đây cũng là 1 điểm khiến Shophouse vùng ven Tp.HCM đa số mua là thua.

14. Một số lưu ý khác khi mua Shophouse

• Xác định rõ thời hạn bàn giao căn hộ Shophouse nếu mua để tự kinh doanh, để còn lên kế hoạch làm nội thất, sửa sang Shophouse đưa vào hoạt động cho kịp chợ.
• Phải đọc kỹ hợp đồng khi mua và kiểm tra chất lượng công trình bàn giao: loại vật liệu, nội ngoại thất, điều kiện bàn giao chi tiết.
• Phải đọc kỹ hợp đồng trước khi mua về giá quản lý, dịch vụ, điện nước, đơn vị quản lý vận hành khi đưa vào sử dụng kinh doanh.
• Phải đọc kỹ hợp đồng về quy định và điều khoản điều kiện và các mặt hàng được và không được phép kinh doanh tại Shophouse đó.

Bí quyết mua shophouse gồm 14 điều như trên. Hi vọng những kinh nghiệm trên hữu ích với các bạn.

Vào năm 2008, nền kinh tế rơi tự do gây ra sự sụp đổ của thị trường nhà ở đã gây ra hậu quả trong nhiều năm sau đó. Người dân mất nhà cửa và công việc trên quy mô lớn, đến năm 2010, tỷ lệ thất nghiệp đã tăng lên gần 10%. Các chuyên gia bất động sản nói rằng những ảnh hưởng của vụ tai nạn năm 2008 vẫn còn được cảm nhận cho đến ngày nay. Sự bùng phát và lây lan của Coronavirus đã làm dấy lên những lo ngại cũ về sự sụp đổ của thị trường nhà đất ở Mỹ. Đó là lý do tại sao một vụ tai nạn năm nay có thể là một siêu thảm họa.

Thị trường bất động sản thường tuân theo một chu kỳ cao và thấp liên tục. Những người am hiểu lịch sử sẽ biết rằng khi nói đến thị trường bất động sản, doanh số bán đất và xây dựng bất động sản đạt đỉnh tương đối ổn định sau mỗi 18 năm. Năm 2020, do đại dịch Covid-19,tỷ lệ thất nghiệp đạt mức cao nhất mọi thời đại là 14,7% và nền kinh tế của đất nước bị suy giảm mạnh.

Giờ đây, điều quan trọng đối với các nhà đầu tư là xem xét lịch sử của các vụ khủng hoảng nhà ở, những hậu quả mà nó gây ra và điều đó có thể có ý nghĩa gì đối với tương lai của thị trường. Hãy tiếp tục đọc để biết lịch sử về các vụ khủng hoảng nhà cửa ở Mỹ và lý do tại sao thị trường sau năm 2020 sẽ vẫn ổn định.

1. Thị trường nhà cửa từ năm 1800-1900

Sự kiện nổi bật nhất : Sự hoảng loạn 1837 ( Panic of 1837), kéo dài đến cuối những năm 1840

Nguyên nhân: các tiêu chuẩn cho vay, bong bóng BĐS trên bờ vực vỡ. Đến tháng 5/1837, các ngân hàng đình chỉ thanh toán các khoản và cho vay, bắt đầu cho cuộc suy thoái kéo dài 7 năm

Hậu quả: sự sụp đổ đã khiến các ngân hàng và doanh nghiệp phải đóng cửa và tỷ lệ thất nghiệp tăng vọt lên tới 25%.

Kết thúc khủng hoảng: cơn sốt vàng 1849

2. Thị trường nhà cửa từ năm 1900-2000

Sự kiện nổi bật nhất: Cuộc Đại suy thoái 1929 ( The Great Depression 1929)

Nguyên nhân: sự sụp đổ của phố Wall

Hậu quả: Kết quả của vụ sụp đổ, giá đã giảm tới 67% với các bất động sản giảm mạnh về giá trị và việc cho vay của ngân hàng cũng giảm theo.

Kết thúc khủng hoảng: Hậu quả của sự sụp đổ này được cho là đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cho đến năm 1960 khi giá cuối cùng phục hồi.

3. Thị trường nhà cửa từ năm 2000-2010

Sự kiện nổi bật: Cuộc khủng hoảng tài chính 2008 ( The financial crisis 2008)

Nguyên nhân: Vào cuối năm 2006, Cục Dự trữ Liên bang đã giảm lãi suất từ 6,25% xuống 1% trong một nỗ lực để ngăn chặn lạm phát.Trong vài năm này, Cục Dự trữ Liên bang cũng đã có cách tiếp cận lỏng lẻo hơn trong việc giám sát các ngân hàng và người cho vay, nhiều trong số đó đã bỏ qua các tiêu chuẩn cho vay như đo lường lịch sử việc làm và thu nhập của những người đi vay. Với chi phí cho vay tăng lên rất nhiều và thị trường đang trải qua một đợt điều chỉnh, bong bóng đã có lúc phải vỡ.

Hậu quả: Năm 2007, bất động sản sụp đổ hoàn toàn với hàng trăm nghìn ngôi nhà bị tịch thu, nhiều công ty cho vay dưới chuẩn tuyên bố phá sản và thị trường yêu cầu chính phủ cứu trợ. Ngành công nghiệp cho vay thế chấp dưới chuẩn bị sụp đổ trên diện rộng, bao gồm cả việc đóng cửa một số công ty cho vay lớn nhất quốc gia vào thời điểm đó như New Century Financial. Bất động sản không phải là ngành duy nhất bị ảnh hưởng, nhiều lĩnh vực khác đã phá sản do khủng hoảng tín dụng. Thị trường chứng khoán toàn cầu cũng phải đối mặt với sự điều chỉnh và biến động.

Kết thúc khủng hoảng: tháng 6 năm 2009

4. Thị trường nhà cửa 2010-2020

Mười năm qua được đặc trưng bởi một hành trình phục hồi của thị trường bất động sản

Giá trị của những ngôi nhà dành cho một gia đình tăng đều đặn từ năm 2012 đến năm 2018, với giá bất động sản trung bình là 261.600 đô la.

Những người thuộc thế hệ Millennials đang mua ít nhà hơn so với những người đồng lứa tuổi của họ trước khi xảy ra vụ tai nạn năm 2008. Quyền sở hữu nhà giảm dẫn đến việc tăng tiền thuê nhà. Từ năm 2006 đến năm 2014, số lượng người cho thuê nhà tại các đô thị lớn nhất của đất nước đã tăng từ 36,1% lên 41,1%. Ngày nay, phần lớn các hộ gia đình cho thuê nhà dành phần lớn thu nhập của họ để trả tiền thuê nhà.

5. Liệu khủng hoảng nhà cửa có xảy ra trong tương lai gần?

Cho đến nay, nguy cơ xảy ra một vụ khủng hoảng có cường độ tương tự như năm 2008 là thấp. Có một số lý do tại sao thị trường bất động sản tiếp tục hoạt động ổn định bất chấp hoàn cảnh do virus Corona gây ra .Mặc dù giảm sâu vào đầu tháng 3/2020, thị trường nhà ở đã phục hồi nhanh chóng và thậm chí vượt qua cả thời kì trước đại dịch. Giá nhà trung bình trong tháng 7/2021 là $385.000/ 1 căn.

Dù thị trường hiện tại còn nhiều bất ổn, nhưng các yếu tố ban đầu khiến thị trường nhà đất sụp đổ vào năm 2008 đã không còn nữa. Mỗi vụ tai nạn hoặc suy thoái kinh tế đã truyền cảm hứng cho các luật mới, sự giám sát quản lý và các biện pháp được thực hiện để ngăn chặn vụ tai nạn nghiêm trọng như vậy tái diễn. Mặc dù có thể mất một thời gian để người mua tự tin quay trở lại thị trường bất động sản và đầu tư trở lại, nhưng dữ liệu lịch sử đã chỉ ra rằng sau khủng hoảng thậm chí có thể có bùng nổ nhà ở. Sự gia tăng này có thể xảy ra do lãi suất giảm kéo dài và các gói hỗ trợ và kích thích của chính phủ được bổ sung.

Điều quan trọng là các nhà đầu tư phải xem xét các vụ tai nạn nhà ở trước đây để lập chiến lược những gì họ sẽ làm trong tương lai. Sau những mức đáy trong chu kỳ, thị trường bất động sản có xu hướng bùng nổ và các nhà đầu tư có con mắt nhạy bén và bàn tay kiên nhẫn có thể dễ dàng chọn được một số giao dịch tuyệt vời. Biết được lịch sử của các vụ khủng hoảng bất động sản phục vụ một mục đích quan trọng khác; dạy các nhà đầu tư rằng mặc dù bất động sản ổn định hơn các loại tài sản khác, điều quan trọng vẫn là bảo vệ các khoản đầu tư của bạn và tiếp cận thị trường một cách chiến lược.

Hiển nhiên khi muốn mua nhà, mua đất ở khu vực nào, tất nhiên các bạn phải nắm giá thị trường khu vực đó. Việc này cũng giống như khi đi chợ, các bạn phải đi dạo giá vậy. Không lẽ bỏ ra bạc tỷ ra mua nhà mà nhắm mắt lao vào mua? Giá cả nhà đất phức tạp hơn hàng hóa ở chợ rất nhiều. Đối với đất lẻ, nhà lẻ ở Việt Nam, chẳng có công thức chung chính xác 100% nào cho việc định giá nhà, giá đất tại 1 khu vực kể cả bạn có học qua 1000 lớp định giá bất động sản đi nữa. Vì nhà đất ở Việt Nam có quá nhiều đặc điểm, kích cỡ khác nhau, có nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng khác nhau. Sau đây là chia sẻ cách để nắm giá và mua được nhà đất giá rẻ của một nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Cách để nắm giá nhà đất chính xác ở một số khu vực nhất định

Ở Việt Nam 1 con đường chỉ dài 500m, đầu đường – cuối đường giá đã có sự khác biệt. Nhà ngang 5m giá khác nhà ngang 4,5m kể cả cùng diện tích. Và còn n điều khác nhau về giá nhà đất trong cùng 1 khu vực nữa. Vì vậy, dân buôn thường phải dùng đủ mọi cách khác nhau để nắm được giá thị trường khu vực đó, gồm các cách sau:

Hỏi các Phòng công chứng khu vực cần mua bất động sản

Tất nhiên, ở Việt Nam mua nhà 1 giá, ghi trên hợp đồng công chứng 1 giá khác là việc rất bình thường. Không thể căn cứ trên hợp đồng công chứng mà nắm giá được. Tuy nhiên khi ra phòng công chứng, thế nào 2 bên mua bán cũng chuyển tiền cho nhau, ngồi nhờ công chứng viên làm giấy ủy quyền sang tên trên sổ đỏ…Công chứng viên có thời gian ngồi thảo hợp đồng, trao đổi với 2 bên mua bán, với sales bất động sản. Hiển nhiên, sẽ có công chứng viên hóng hớt được giá mua bán thật. Từ 1 số căn nhà, miếng đất chúng ta nắm được giá mua bán thật tại khu vực đó qua miệng công chứng viên, chúng ta cũng có thể suy ra được phần nào giá thị trường bất động sản tại khu vực đó.

Hỏi sàn bất động sản, Sales bất động sản

Gặp càng nhiều sales bất động sản, trao đổi càng nhiều, sẽ có sales nói thật, nói láo. Nhưng gặp đủ nhiều sẽ nắm được tình hình chung.

Muốn mua thì giả làm bên bán, muốn bán thì giả làm bên mua khi gặp sales bất động sản.

Cách này hơi thủ đoạn, nhưng áp dụng khéo cũng khá hay.

Xuống tận khu vực xóm làng, tổ dân phố muốn mua để tìm hiểu.

Khu nào không có các cụ tổng đài 108, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ, mấy cụ hưu trí…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ các câu nên hỏi:

“Xóm này bữa giờ có ai bán nhà được giá không cô?”

“Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào kẹt tiền bán mất cái nhà giá rẻ lắm phải không cô?”

Đi chừng 20 chục xóm vậy là nắm được giá nhà khu đó, từ đó suy ra khu vực lớn hơn bao quanh khu vực nhỏ đó.

Hỏi các trung tâm đấu giá thành phố

Dò hỏi xem có các căn nhà, miếng đất nào trong khu vực mình muốn mua mà các trung tâm đấu giá của thành phố đấu giá thành công, chốt xong giao dịch trong thời gian gần đây không. Hiển nhiên đã qua trung tâm đấu giá mà đấu thành công thì đó là giá cạnh tranh, giá thị trường rồi. Từ đó mà suy ra được giá thị trường của bất động sản khu vực mình cần mua. Làm quen rồi rủ mấy đồng chí làm ở các trung tâm đấu giá này đi cafe, đi nhậu 1 bữa là ra hết ấy mà.

Nắm được giá thị trường rồi, thì mới biết thế nào là “giá rẻ” để mà mua ở bước sau.

Cách để mua được nhà, đất giá rẻ

Vào các group cư dân trên Facebook, Zalo

Hiện nay, các khu chung cư, dự án bất động sản thường hay có các Group Facebook, Group Zalo. Các Group Facebook, Group Zalo này được lập để phục vụ 1 số mục đích của các cư dân chung cư/dự án đó, sales bán thứ cấp như: rao mua/bán, chuyển nhượng các lô đất nền, các căn hộ trong dự án/chung cư đó.

Hiện nay, trên Facebook xuất hiện hàng loạt các Group có tên “cư dân chung cư X”, “cư dân chung cư Y”, được lập ra. Các Group này chủ yếu do chủ đầu tư, các sales bất động sản, bán dự án chung cư đó lập ra(cũng có Group do chính các cư dân lập ra thật, nhưng ít, và thường số members ít hơn hẳn vì các cư dân ít ai rảnh, ít có thời gian để điều hành, duy trì các Group kiểu này, chỉ chủ đầu tư-sales mới có nhiều thời gian đến vậy).

Hoạt động chính của các Group cư dân chung cư này, chủ yếu là nơi để cho các Admin (thường cũng là sales dự án chung cư này), các sales dự án chung cư này, các members rao bán các căn hộ trong dự án chung cư này. Nếu nó hoạt động đúng bản chất là 1 cái chợ “tử tế” và “minh bạch”, thì quá tốt cho cả bên mua và bên bán tìm đến nhau. Tuy nhiên, trong cái nghề “kim tiền” bất động sản này, nó lại là nơi để “lùa gà” nhiều hơn là làm chuyện tử tế.

Có những dự án chung cư mà người đã lỡ mua, đang tìm mọi cách cắt lỗ hộc máu mà không ra được, thì nhan nhản trên các Group cư dân này là các bài đăng như:

Bán chênh 100 triệu căn ABC

Bán chênh 200 triệu căn BCA

Cần mua nhanh, giá chênh nhẹ căn hướng CAB

……

Và tuyệt nhiên dù nhà đầu tư đang tìm mọi cách cắt lỗ, nhưng vẫn không bán được, nhưng các Group cư dân này lại tuyệt nhiên không hề có bất kỳ 1 tin rao cắt lỗ nào. Lí do rất đơn giản:

• Ở các Group cư dân này, Admin chỉ duyệt các bài rao bán giá cao hơn giá căn Admin hay đội sales của Admin đang bán. Để Admin dễ bán hàng của mình hơn.
• Admin chỉ duyệt bài bán chênh có lãi(mặc dù mùa quýt mới bán được, hoặc chỉ lùa những gà không biết, xớn xác vào mua, chứ còn đến n căn đang xin cắt lỗ không ra được, mà chênh với lãi cái gì).
• Admin chỉ duyệt bài của sales thân với Admin, chứ không duyệt bài của chủ căn hay sales không quen Admin.
• Admin thực tế là người của chủ đầu tư, được sai lập Group cư dân để kiểm soát suy nghĩ, định hướng mua bán cho cư dân.

Nhiều khi chủ đầu tư sắp mở bán đợt 2, đợt 1 nhà đầu tư đang cắt lỗ ra không được. Họ phải sai các Admin này, dùng các nick clone, hoặc nick sales, tự đăng các bài rao bán chênh, có lãi láo toét lên, để còn bán được đợt 2. Đó gọi là định hướng “lùa gà”.

Nó cũng giúp cho các dự án dù có nhiều sai phạm, nhưng vào Group cư dân đọc, lại không thấy gì mà toàn bài khen dự án, khen chủ đầu tư. Vì Group đó của chủ đầu tư và sales dự án đó, mà sao họ chê hay duyệt các bài chê, bóc phốt được. Thế cho nên, việc tham gia các group cư dân như thế này, chỉ nên coi như tham khảo cho vui thôi các bạn nhé.

Từng có những sales kì cựu, muốn cắt lỗ hàng cho khách mình, hoặc bán giá thấp hơn hẳn các giá đang rao trên các Group này cho khách mình. Nhưng đăng lên Group thì bị các Admin này xóa bài hoặc yêu cầu phải bán cao hơn giá các Admin này rao bán (bán cao hơn thì mùa quýt mới bán được). Sales với sales họ còn làm vậy, chứ đừng nói với chủ căn.

Còn người đi tìm mua căn, mà thuộc dạng gà, thế nào chả dính bã, mua trúng 1 căn giá cao, phải trả chênh lệch, trong khi đầy căn đang xin cắt lỗ ê hề ngoài kia. Hiển nhiên là thua đau ngay từ khi mua.

Ở đây mình không nói tất cả các group cư dân chung cư đều như vậy nhé. vẫn có những group cư dân chơi fairplay.

Nhưng chúng ta vẫn có cách để lách, và tìm ra chính chủ và mua được giá rẻ, không phải qua sales ngay trên chính các Group cư dân này như cách bên dưới :

Đăng tin, comment cần mua loại bất động sản mình cần trong dự án lên Group Facebook, Zalo này

• Nếu Group là do cư dân lập chứ không phải sales lập, tất nhiên bài của chúng ta sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
• Nếu Group do sales bất động sản lập, nhưng họ fairplay, bài của chúng ta đăng cũng sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.
• Nếu Group do sales bất động sản “xấu tính” lập, tất nhiên họ sẽ không duyệt bài đăng cần mua của chúng ta mà chỉ inbox giới thiệu bán các căn khác cho chúng ta. Chẳng sao cả, tin mình đi, dù các chính chủ có gửi cho sales trên các Group thế này bán, họ vẫn luôn sốt ruột với tình hình căn của họ sao chưa bán được, họ vẫn theo dõi các bài do sales đăng trên Group liên quan đến căn của họ. Việc của chúng ta chỉ đơn giản là vào các bài viết comment 1 câu duy nhất: Cần mua loại căn abc (abc là nhu cầu của chúng ta). Hầu hết các sales admin không bao giờ dám đi xóa những comment như vậy, vì nếu xóa sẽ lộ ngay là Group bẩn. Một lí do nữa là thời gian đâu mà họ quản cho hết các comment, họ cũng cần thành viên comment để tăng tương tác cho Group.

Sau đó việc của chúng ta đơn giản là chờ đợi, kiểu gì cũng có chính chủ inbox cho chúng ta, hoặc không phải chính chủ thì sẽ có 1 người khác có căn tương tự như vậy với giá rẻ hơn inbox. Tại sao lại rẻ hơn? Đơn giản vì họ thấy chúng ta comment vào bài đăng tin căn giống họ, na ná của họ nhưng không mua, tức chúng ta mong chờ 1 điều gì khác, giá rẻ hơn chẳng hạn.

Và vì chính chủ liên hệ trực tiếp với chúng ta nên 2 bên không phải qua sales, tất nhiên bên bán có thể bớt cho bên mua được thêm vài chục triệu, thay vì tiền đó phải chi trả hoa hồng cho sales.

Đôi khi là 1 sales khác inbox chúng ta 1 căn khác có giá rẻ hơn chứ không phải chính chủ. Nhưng vậy vẫn là chúng ta có thêm 1 sự lựa chọn với giá rẻ hơn. Điều này tốt mà!

Gặp nhiều sàn, sales bất động sản trong khu vực cần mua để biết căn nhà/miếng đất đang có chủ nhà thiện chí muốn bán nhất và có giá hợp lý nhất.

Các bạn cần biết một điều là người kẹt tiền cần bán bđs rất sốt ruột, họ sẽ giao rất nhiều sàn, nhiều sales trong khu vực đó cùng 1 lúc với suy nghĩ làm vậy để bán cho nhanh. Các sàn, các sales trong cùng 1 khu vực hiển nhiên để cạnh tranh nhau, họ luôn chào khách đầu tư của họ những căn đang có giá hợp lý nhất để bán cho bằng được. Nếu không những căn rẻ sẽ bị các sàn, các sales khác bán mất. Các sales trong cùng 1 sàn cũng cạnh tranh lẫn nhau, cùng 1 sàn các sales sẽ tập trung chạy bán căn có giá rẻ nhất để mau có hoa hồng.

Như vậy khi gặp nhiều sàn, nhiều sales nói mình cần mua để đầu tư bán lại. Thấy sàn nào, sales nào cũng tập trung chào trước loanh quanh 1 vài căn thì tức đó là những căn có giá tốt nhất của họ, là những căn chủ nhà đang sốt ruột bán nhất. Lúc này chỉ cần tập trung nghiên cứu xem có nên mua những căn đó hay không? Trả giá ra sao cho hợp lý nếu kết mua.

Cần chú ý là có thể nhiều sales cùng chào 1 căn nhưng nếu kết mua thì chỉ nên chọn 1 sales duy nhất để thực hiện việc trả giá. Không trả giá qua nhiều sales, tránh bên cần bán nghĩ là đang có nhiều khách muốn mua và đang cùng trả giá mà lên cơn chảnh, ảo tưởng.

Cố gắng chọn sales cầm nguồn, liên hệ trực tiếp được với chủ nhà, tránh chọn sales chỉ là sales liên kết với sales cầm nguồn.

Chú ý kiên nhẫn trả giá từ thấp lên cao. Biết là rẻ nhưng cũng không phải gấp, không mua căn này thì mua căn khác. Mua bán nhà có duyên, lúc nào chẳng có hàng ngộp, lúc nào chẳng có người kẹt tiền cần bán. Tuy nhiên nếu kết mua cũng đừng trả giá kẹt xỉn quá mà lỡ mất cơ hội.

Xuống các khu, nhờ các “tổng đài 108” tìm giúp

Khu nào không có các cụ “tổng đài 108”, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ: Xóm này bữa giờ có ai đang kẹt muốn bán nhà không cô? Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào đang kẹt tiền cần bán nhà phải không cô?….

Tìm đến các trung tâm đấu giá thành phố

Tại sao không phải là tìm đến các bank, nơi biết các khách hàng đang ngộp lãi vay mà lại là các trung tâm đấu giá? Vì bank chẳng có quyền gì quyết định khi mua tài sản nợ xấu cả. Bán là do trung tâm đấu giá bán. Đâu phải như ngày xưa đâu mà bank muốn siết là siết. Bây giờ bank muốn bán phải qua trung tâm đấu giá bán theo quy định của pháp luật.

Thực tế là khi có nợ xấu xảy ra, Bank hay để khách hàng tự giải quyết, tự bán trước khi bank khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Bank chỉ cần lấy về gốc và lãi vay là bank mừng rồi, Bank thậm chí trong 1 số trường hợp còn miễn luôn lãi phạt quá hạn. Chẳng cần phải quen biết gì bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank.

Khi khách hàng tự giải quyết, họ cũng tự rao bán như những người không dính đến bank vậy, tức cũng giao qua các sàn, các sales bds bán. Các bạn khi qua sàn bất động sản mua, gặp các căn thế này sẽ biết ngay. Các tài sản dính kẹt nợ bank thể nào khi mua chủ nhà cũng báo là tài sản đang nằm trong bank. Họ sẽ đề nghị mình cọc 50-100 triệu và chờ ít ngày để họ đi vay dân đáo hạn, đem tiền đó lấy tài sản từ bank ra, xóa thế chấp xong mới sang tên cho mình được.

Khi nào con nợ ko tự giải quyết được, chây ì, bank mới khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Lúc đó trung tâm đấu giá sẽ tiến hành cho đấu giá bán theo quy định của pháp luật. Bank đâu có quyền gì trong việc bán tài sản khách hàng mà các bạn cứ nghĩ phải quan hệ với bank? Các bạn lấy 1 cái hợp đồng tín dụng của bank đọc là hiểu ngay thôi.

Tất nhiên nếu là hàng thơm (bán giá thơm) thì khách đã tự bán được rồi.

Hàng mà bán mãi ko xong thì rõ là hoặc do bank yếu nghiệp vụ, bị sức ép chỉ tiêu tín dụng mà định giá quá cao, định giá hố, tham nhũng định giá cao….thì rõ là qua trung tâm đấu giá phải chờ giá giảm đến khi nào thành thơm thì dân buôn mới mua. Mình từng mua 1 cái nhà mà trung tâm đấu giá giảm đến lần thứ 6. Tức nó giảm giá đến 6 lần mới thành giá thơm.

Còn nguyên tắc giảm giá của trung tâm đấu giá là trung tâm đấu giá sẽ đấu giá ở giá khởi điểm do con nợ và bank thống nhất. Nếu ko có sự thống nhất thì lấy giá ghi trên hợp đồng thế chấp. Nếu đấu giá ko thành công thì lần sau giảm giá tiếp để tiến hành đấu giá lại. Biên độ giảm giá lấy theo biên độ giảm giá ghi trên hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.

Chẳng cần phải quen biết gì với bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank. Các bạn cứ liên hệ trực tiếp trung tâm đấu giá, họ thấy khách mừng đón từ xa, vì khách mua được thì trung tâm đấu giá có hoa hồng, Thấy khách muốn mua họ mừng còn ko kịp.

Một kinh nghiệm khi đi đấu giá là lần đấu giá nào mà có nhiều tay buôn tham gia thì giá đã gần về, hoặc về giá thực, giá thơm. Còn giá vẫn cao thì thường không ai đăng ký, hoặc ít ai tham gia đấu giá. Tất nhiên các bạn phải tìm hiểu và nắm giá thị trường khi muốn tham gia đấu giá.

Quy trình mua bán chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, đất đai đã có sổ đỏ.

1. Đặt cọc

• Sau khi Bên bán và Bên mua chốt giá bán/mua, 2 bên hẹn thời gian, địa điểm gặp mặt để tiến hành đặt cọc.
• Số tiền cọc sẽ được 2 bên thống nhất trước khi gặp mặt. (Lưu ý nên nói rõ nhận tiền mặt hay chuyển khoản).
• Thông thường Môi giới hoặc nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ có sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc.
• Các điều cần lưu ý ở bước đặt cọc này :
  • Cần kiểm tra kỹ các thông tin trên hợp đồng đặt cọc có chính xác không? ( Thông tin người bán/mua, số CMND, thông tin về thửa đất…)
  • Đối với người mua cần yêu cầu được xem bản gốc của sổ hồng/sổ đỏ. Kiểm tra tất cả các trang trên sổ, đối chiếu thông tin về người sở hữu với CMND của người bán xem có đúng chính chủ không.
  • Thỏa thuận thống nhất các chi phí liên quan giao dịch ai là người chịu: Thuế trước bạ, Thuế TNCN, chi phí dịch vụ sang tên (nếu có)…và ai là người chịu trách nhiệm đi sang tên.
  • Thời gian ra công chứng Hợp đồng mua bán (thông thường là 30 ngày kế từ ngày ký HĐ nhận cọc). Địa điểm Văn phòng Công chứng.
  • Công chứng sẽ nhận tiền mặt hay chuyển khoản.

2. Công chứng hợp đồng mua bán bất động sản

• Các hồ sơ cần mang theo khi ra công chứng hợp đồng mua bán (HĐMB) :
  • Đối với bên Bán: CMND (Căn cước) của cả vợ và chồng (nếu đã kết hôn), Bản chính sổ hồng/sổ đỏ, bản chính Giấy chứng nhận độc thân hoặc Giấy đăng ký kết hôn, bản chính hộ khẩu của vợ và chồng (nếu đã kết hôn), rinh theo vợ/chồng (nếu đã kết hôn) hoặc trường hợp vợ/chồng vắng mặt thì phải có giấy ủy quyền mua bán công chứng trước đó….
  • Đối với bên Mua: CMND (Căn cước), hộ khẩu người mua. Chỉ cần vợ hoặc chồng hoặc cả 2 cùng đứng tên. Tiền mặt hoặc tiền trong ngân hàng.
• Đưa tất cả hồ sơ cho nhân viên phòng công chứng để soạn thảo HĐMB (thường là có mẫu sẵn, chỉ thay đổi một số thông tin). Nhân viên công chứng sẽ đưa dự thảo HĐMB cho Bên bán và Bên mua cùng xem, nếu thống nhất thì sẽ in ra 3 bản. Mỗi bên sẽ ký nháy vào từng trang, trang cuối sẽ ký tên và ghi rõ “Tôi đã đọc, hiểu rõ và đồng ý). Các bên lăn tay.
• Nhân viên công chứng sẽ photo các hồ sơ liên quan và chuyển toàn bộ hồ sơ gốc, HĐMB đã ký qua cho Công chứng viên ký tên. Lúc này Công chứng viên sẽ hỏi vài câu hỏi với 2 bên..ví dụ “ cho xem mặt”; “ anh/chị công chứng cái gi?”; “ đọc Tên, ngày tháng năm sinh”., “ hai bên đã hoàn tất giao dịch tiền chưa?”.
• Sau khi Công chứng viên ký vào trang cuối của HĐMB, nhân viên công chứng sẽ trả lại toàn bộ hồ sơ gốc cho 2 bên và chuyển HĐMB đã ký sang cho phòng đóng dấu phát hành. Đóng lệ phí trước khi đóng dấu.

Các điều cần lưu ý bên mua/bán :

• Bên mua: cần kiểm tra kỹ thông tin về bên bán/bên mua, thông tin về bds trên HĐMB có chính xác ko? Sau khi thanh toán toàn bộ số tiền cần lấy : 1 bản HĐMB gốc, 3 hoặc 4 bản sao y công chứng HĐMB, bản chính sổ hồng/sổ đỏ BĐS. Tuyệt đối ko giao bất kỳ ai nếu ko tin tưởng. Chỉ chuyển tiền khi giao dịch mua bán được đảm bảo thực hiện. (có thể là 2 bên đã ký và lăn tay mặc dù Công chứng viên chưa phát hành HĐMB ). Trong trường hợp giao dịch vụ làm giấy tờ thì cần có biên nhận, giấy ủy quyền cho người làm dịch vụ (trong đó có thông tin về họ tên đầy đủ, CMND của người đó, dịch vụ yêu cầu, giấy tờ bàn giao)
• Bên bán: trong trường hợp chưa nhận được đầy đủ số tiền còn lại, yêu cầu Công chứng viên chưa được phát hành HĐMB cho đến khi thông báo đã thực hiện xong giao dịch chuyển tiền. Sau khi hoàn tất việc công chứng mua bán, làm biên bản bàn giao các hồ sơ cần thiết cho bên mua để thực hiện thủ tục sang tên (bản chính sổ hồng/sổ đỏ). Trong trường hợp nhận tiền mặt thì nên nhận tại ngân hàng hoặc liên hệ trước với ngân hàng (nơi có tài khoản) cử nhân viên hỗ trợ việc kiểm đếm, nhận diện tiền thật/giả (để nhận hỗ trợ này bạn phải đồng ý mở sổ tiết kiệm tại ngân hàng có thời hạn, vài ngày muốn thì tất toán cũng được..kệ).
• Trong trường hợp bên bán chịu thuế TNCN và phí làm giấy tờ thì bên mua có thể đề xuất giữ lại số tiền ước tính cho đến khi hoàn tất việc đóng thuế (có biên lai).

3. Nộp hồ sơ vào Phòng một cửa ( VP Đăng Ký Đất Đai) :

Chọn ô giải quyết thủ tục sang nhượng, chờ gọi số rồi đưa hợp đồng công chứng và sổ gốc, nhận về 1 phiếu biên nhận, có ghi rõ ngày lên nộp thuế.

4. Lên lại phòng 1 cửa :

Vào ô đóng thuế đưa biên nhận, sẽ nhận lại một bản kê khai thuế, qua ngân hàng đóng xong, quay trở lại nộp vào, nếu có sổ rồi thì sẽ được nhận luôn, chưa thì sẽ có giấy hẹn.

5. Nhận sổ :

Thường thì sau 21 ngày là có sổ.

Một số địa phương khác có yêu cầu khác như trích lục địa chính, người mua phải cả vợ và chồng cùng đứng tên.

Chưa bàn đến chất lượng, chưa cần nói đến đẹp hay xấu, nhưng việc các chủ đầu tư bàn giao nhà mà ở đó hình hài thật của tòa nhà giống với phối cảnh thiết kế mà họ quảng bá, đó đã là một sự tôn trọng với các KH tương lai của họ. Theo ý kiến của riêng mình, các CĐT hiện nay cơ bản đều bàn giao chung cư giống với ảnh thiết kế, mức độ giống không hoàn toàn được 100% nhưng cũng chí ít trên 90%, số ít dự án có sự giống nhau giữa thiết kế – thực tế đến 99%, mình đang muốn nói đến đó là dự án Vista Verde của Capitaland. Ngoài ra một số dự án cũng có sự giống nhau giữa thiết kế – thực tế cao như: Safira, Lovera Vista, The Vista, The Sun Avenue, New City, Saigon Mia….

Bất động sản (BĐS) luôn là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn ở Việt Nam, còn nhiều hơn cả cổ phiếu, vàng, ngoại tệ… do nó có khả năng sinh lời tốt. Tuy nhiên đầu tư BĐS không những đòi hỏi vốn lớn mà còn nhiều kỹ năng khác nữa. Vậy những yếu tố, kỹ năng nào quan trọng nhất để bạn trở thành một nhà đầu tư BĐS thành công? Dưới đây là 4 yếu tố quan trọng nhất để bạn đầu tư bđs thành công, theo thứ tự mức quan trọng giảm dần.

1. Thông tin bất động sản

Chúng ta đang sống trong thời đại 4.0 nên thông tin luôn quan trọng nhất. Trong chứng khoán, nếu bạn chỉ cần biết thông tin sớm hơn 1 phút so với người khác là đã có thể quyết định sự thành công của giao dịch. Với BĐS thông tin có lẽ cũng là yếu tố quan trọng nhất.

Trước khi cầu Thời Đại Q2 được khởi công 2017, thị trường đất Thạnh Mỹ Lợi khá èo uột do phải đi qua đường Đồng Văn Cống nhiều xe container mới tới được, mặc dù vị trí khá tốt và ven sông. Trước khi thông tin cầu Thời Đại được công bố chính thức cho công chúng, một số người đã có thông tin nội bộ, tiến hành gom đất tại đó và kiếm được một khoản kha khá.

Việc mở sân bay luôn phải được sự đồng ý của bộ Quốc Phòng do liên quan tới yếu tố an ninh. Trước khi sân bay Long Thành được công bố chính thức, một số người trong quân đội đã biết trước, âm thầm gom đất có vị trí đắc địa và bây giờ giá đã tăng hàng chục lần.

Có một số nơi đất đã qui hoạch làm đường và sẽ bị lấy đi, nhưng đột nhiên một số đầu nậu gom đất với giá rẻ, vì dân có đất nghĩ đằng nào cũng bị qui hoạch, bán đi thu được chút tiền là tốt rồi. Tuy nhiên sau đó 2 tháng công bố chính thức khởi công đường, giá đền bù cao gấp đôi giá mà giao dịch trước đó và các đầu nậu thu được khoản lời kha khá trong thời gian ngắn

Có hai yếu tố quan trọng làm tăng giá BĐS liên quan tới thông tin:

• Việc công bố dự án lớn nào đó, ví dụ Hà Nội đang xem xét mở sân bay thứ hai tại phía Nam, nếu nó được công bố chính thức, với vị trí cụ thể, chắc chắn giá đất xung quanh đó sẽ tăng lên, bất kể là khi nào mới xây.
• Những dự án lớn kể từ khi công bố tới khi tiến khởi công là một chặng đường khá dài, do đó thời điểm bắt đầu khởi công cũng rất quan trọng. Hãy thử tưởng tượng nếu bạn biết là cầu Cần Giờ, cầu Cát Lái sẽ được khởi công ngày nào và âm thầm mua đất tại đó trước vài tháng, khả năng sinh lời sẽ rất tốt

Ai cũng biết thông tin là rất quan trọng nhưng rất ít người được tiếp cận thông tin sớm. Thông thường khi dự án được công bố chính thức ra công chúng, các cá mập, đầu nậu đã thu gom hết rồi, nhà đầu tư đơn lẻ trở thành “trâu chậm uống nước đục”. Trong đầu tư BĐS có câu: hãy mua khi đàn là rumor, và hãy bán khi thông tin được công bố chính thức, đó thường là cách làm của các cá mập, thông báo chính thức chỉ là để cho cư dân bình thường, lúc đó có sóng, giá lên cao và là thời điểm để các cá mập ra hàng.

Vậy bạn có thể tiếp cận thông tin qua các kênh nào?

• Một số người có quan hệ, kênh đặc biệt, có thể tiếp cận nguồn thông tin rất sớm, thậm chí trước khi các văn bản được ký chính thức. Đại đa số chúng ta không tiếp cận được nguồn thông tin này.
• Nếu không thể tiếp cận nguồn trên thì hãy tham gia nhiều các group BĐS trên FB, đây là nguồn thông tin cũng rất có giá trị. Nhiều dự án được ký kết phê duyệt, có thời gian khởi công rõ ràng nhưng chưa công bố chính thức trên báo trí thường được trao đổi, thảo luận trong các group FB này, nếu bạn nắm bắt được sớm cũng có thể đầu tư khá tốt.
• Nguồn cuối cùng là công bố báo chí chính thức, lúc đó toàn dân đã được biết, những người chỉ biết thông tin qua kênh này thường là “trâu chậm”

2. Kiến thức, kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản

Có thông tin sớm không cần kiến thức đầu tư cũng vẫn thắng, chỉ cần mua sớm trước khi dự án công bố 1-2 tháng kiểu gì cũng lời, không cần phải nghiên cứu, phân tích, suy nghẫm cho mệt. Nhưng nếu bạn không có thông tin sớm (đại đa số chúng ta thuộc về số này) thì yếu tố này trở nên rất quan trọng. Kiến thức rất đa dạng:

• Hiểu về từng loại hình bđs (căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự, condotel…)
• Hiều về kiến thức vĩ mô: dự đoán phát triển kinh tế trong năm tới, tình hình phát triển du lịch (đầu tư bđs du lịch: Nha Trang, Phú Quốc, Sa Pa, Đà Lạt…), xuất nhập khẩu (đầu tư các khu gần cảng biển (Long An, Phú Mỹ, Bắc Vân Phong…), phát triển công nghiệp (đầu tư các khu công nghiệp: Trảng Bom, Bình Dương, Thái Nguyên, Bắc Giang…)…
• Hiểu kỹ về các bước trong giao dịch, quy định pháp lý: đặt cọc, công chứng, thuế, làm sao để tránh các vấn đề tranh chấp.
• Với đất nền, BĐS nông nghiệp: hiểu rõ các hình thức khác nhau: đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng lúa, điều kiện để được lên thổ, điều kiện để tách thửa…
• Thời hạn sở hữu đất, sở hữu lâu dài khác sở hữu 50 năm (officetel, condotel, đất nông nghiệp) như thế nào, điều kiện để được ra hạn khi hết hạn…
• Kiến thức phân tích về tài chính, tính lợi nhuận ra sao, có nên vay ngân hàng không, tỷ lệ vay như thế nào…
• Hiểu cách bán hàng của chủ đầu tư, hiểu rõ các cam kết của chủ đầu tư nghĩa là gì, đó là miếng ngon hay là miếng mồi ngon, …
• Với chung cư nên hiểu rõ các giai đoạn tăng giảm giá của chung cư

Nói chung kiến thức rất nhiều, rất đa dạng, việc tham gia các group FB về BĐS cũng là một cách để học hỏi các kiến thức này. Kiến thức trong đầu tư BĐS rất quan trọng, có lẽ còn quan trọng hơn cả tài chính. Nếu bạn không có kiến thức mà đi đầu tư sẽ có thể phải trả giá, có thể là các bài học đắt giá. Vậy bạn muốn có kiến thức hãy đi đầu tư hay là dùng tiền đi đầu tư để tích lũy kiến thức (qua các bài học đắt giá)?

3. Tài chính

Người ta thường nói đây là yếu tố đầu tiên (tiền đâu), nhưng trong bđs có lẽ đây không phải là yếu tố quan trọng nhất. Nếu bạn có thông tin, có kiến thức vững chắc thì bạn có thể tự tin đi vay ngân hàng, đi huy động vốn bạn bè để đầu tư, do đó có thể tham gia đầu tư BĐS chỉ với một số vốn nhất định. Còn nếu bạn có tài chính tốt nhưng không có thông tin, có kiến thức có lẽ bạn cũng không dám đầu tư, gửi ngân hàng, hoặc có thể thua lỗ khi đầu tư vào kỳ nghỉ dưỡng (alma), condotel…

Mặc dù không quan trọng bằng thông tin và kiến thức nhưng tài chính cũng rất quan trọng trong bđs, rất ít người có thể “tay không bắt giặc” trong lĩnh vực này. Chỉ cần vài triệu là bạn đã tham gia thị trường chững khoán, nhưng để tham gia thị trường BĐS bạn cần tối thiểu vài trăm triệu, nếu tham gia sâu hơn thì bạn có thể cần tới nhiều tỷ, thậm chí có nhiều cá mập bỏ vào lĩnh vực này tới hàng trăm tỷ.

Nếu không có tài chính thì nhiều khi bạn thấy cơ hội tốt trôi qua trước mắt mình mà không có gì nắm bắt được. Nhiều người có tài chính tốt đầu tư theo kiểu săn hàng ngộp, có thể dễ dàng kiếm được những món hời rẻ hơn thị trường tới 10% hoặc hơn, để đó 1-2 tháng rồi bán lại với giá tốt hơn, kiếm 10-20% trong một khoảng thời gian ngắn.

Người có tài chính hạn chế có thể tham khảo vay vốn ngân hàng, hiện nay lãi suất đi vay ngân hàng giảm hơn trước khá nhiều, có nơi cho vay chỉ với 8-9%/năm. Chỉ cần khoản đầu tư của bạn sinh lời lớn hơn 15%/năm thì khoản đi vay của bạn đã có lãi rồi. Tuy nhiên đi vay cũng có rủi ro, cân nhắc chỉ vay với mức nhất định tránh rủi ro mất thanh khoản cá nhân.

Với tài chính eo hẹp bạn còn có thể dùng các đòn bẩy tài chính bằng việc tham gia các dự án thanh toán tiền theo tiến độ. Gần đây một số người mua dự án GS, mới chỉ đóng khoảng 3 tỷ mà tiền lời đã lên tới 4-5 tỷ trong một thời gian ngắn, quả là mức siêu lợi nhuận. Tuy nhiên việc sử dụng đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi và bạn cũng có thể phải trả giá khá đắt. One Verandah của Mapple Tree khi mở bán giữa 2018 với giá khá đắt nhưng chỉ phải thanh toán 25% cho tới khi nhận nhà, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính tại dự án này đã phải trả giá đắt khi phải cắt lỗ tới hàng trăm triệu.

4. May mắn

Vâng, trong đầu tư không thể thiếu yếu tố may mắn. Kể cả những nhà đầu tư bđs có rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm nhưng vẫn có trường hợp ra vào không hợp lý, dẫn tới thua lỗ.

Việc tăng giá nhanh tại khu Đông trong thời gian gần đây do việc thành lập TP Thủ Đức làm nhiều người bất ngờ. Những ai mua trước đó thì mừng vui, còn những người bán ngay trước đó thì thấy xót xa. Mình có biết một nhà đầu tư cũng có rất nhiều kinh nghiệm, bán khá nhiều bđs tại khu Đông ngay trước thời điểm công bố, sau đó 1 tháng giá tăng lên thêm vài tỷ.

Nhiều người mua đất ở Q9 trước kia giá rất rẻ, đột nhiên Vin về triển khai Grand Park kéo giá cả khu vực tăng lên, đặc biệt có những người mua mặt đường Nguyễn Xiển trước kia giá chỉ 10tr, nhờ Grand Park giá đã lên tới 100tr/m2.

Chúc các bạn có thông tin, có kiến thức, có tài chính để đầu tư BĐS thành công, và cuối cùng, có thêm một chút may mắn nữa.